Tại buổi họp báo tình hình kinh tế xã hội TPHCM 6 tháng đầu năm 2018, ông Võ Văn Hoan, Chánh văn phòng UBND TPHCM cho biết hiện đang diễn ra quá trình thanh tra khu đất vàng số 2 - 4 - 6, đường Hai Bà Trưng, phường Bến Thành, quận 1, TPHCM.

Thực tế quá trình chuyển đổi chủ sở hữu từ Sabeco cho CTCP Đầu tư Sabeco Pearl - nhà đầu tư dự án trên khu đất này, đặt ra nghi vấn bán đất công giá rẻ cho tư nhân?

Lập ra Công ty Sabeco Pearl rồi thoái vốn

Dự án khu đất vàng 2-4-6 Hai Bà Trưng (Sài Gòn Mê Linh Tower) có diện tích khoảng 6.000m2, nằm vị trí đắc địa với 4 mặt tiền đường Đông Du, Thi Sách, Công trường Mê Linh và Hai Bà Trưng, do CTCP Đầu tư Sài Gòn Pearl làm chủ đầu tư. Khu đất này dự kiến sẽ được xây dựng thành Dự án tổ hợp căn hộ, thương mại, văn phòng có tên Sài Gòn Mê Linh Tower, với tổng mức đầu tư hơn 2.423 tỷ đồng.

Để thực hiện dự án, Sabeco lập ra CTCP Đầu tư Sabeco Pearl. Theo giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp, 4 cổ đông sáng lập ban đầu bao gồm CTCP Đầu tư Thương mại và Dịch vụ Hà An sở hữu 25,5%, CTCP Đầu tư Mê Linh sở hữu 25,5%, Sabeco sở hữu 26% và CTCP Attland sở hữu 23%. Đến tháng 6-2016, Sabeco đã thoái vốn theo hình thức đấu giá bán toàn bộ số cổ phần đang nắm giữ (26% vốn điều lệ) cho các cổ đông sáng lập khác.

Theo đó, Sabeco xác định giá khởi điểm 13.247 đồng/cổ phần, giá trúng đấu giá là 13.347 đồng/cổ phần, đơn vị trúng đấu giá đã mua toàn bộ cổ phần là CTCP Attland (thành viên sáng lập). Attland khi đó sở hữu 49% cổ phần tại CTCP Đầu tư Sài Gòn Pearl, 51% còn lại được chia đều cho Công ty Hà An và Công ty Mê Linh.

Tháng 10-2016, Sabeco Pearl được đổi tên thành CTCP Đầu tư Quảng trường Mê Linh. Nhân sự cấp cao của doanh nghiệp này cũng thay đổi, ông Nguyễn Như Pho lên làm Chủ tịch HĐQT, thay cho ông Bùi Cao Nhật Quân. Tuy nhiên một tháng sau đó, ông Nguyễn Như Pho lại bị thay bởi ông Ngô Văn An. Theo giấy phép đăng ký kinh doanh mới, ông Ngô Văn An sinh năm 1977, người Hoa. Đồng thời với việc thay thế Chủ tịch HĐQT, các cổ đông sáng lập ban đầu cũng thoái sạch vốn tại đây.

Theo nguồn tin riêng của ĐTTC, ông Ngô Văn An là một nhân sự lãnh đạo bộ phận phát triển dự án thuộc công ty con Sunny World của Tập đoàn Vạn Thịnh Phát. Ngoài CTCP Đầu tư Quảng trường Mê Linh, ông Ngô Văn An hiện là chủ sở hữu hoặc đại diện pháp luật của 8 công ty gồm: Công ty TNHH BĐS Đức Khải 1; Công ty TNHH dịch vụ thương mại và đầu tư Tương Lai; CTCP Đầu tư Mê Linh Square; CTCP Đức Giang; CTCP Đầu tư Trade Wind; CTCP Đầu tư Golden Hill; Công ty TNHH quản lý tài sản & BĐS Alpha King; CTCP quản lý phát triển dự án Đông Sài Gòn.

Trong các doanh nghiệp này, đáng chú ý có CTCP Đầu tư Mê Linh Square. Mê Linh Square có vốn điều lệ hơn 3.000 tỷ đồng, song ông Ngô Văn An không phải là cổ đông sáng lập của công ty này. 3 cổ đông sáng lập của Mê Linh Square gồm: Trương Kiến Anh (chiếm 30%); Diệp Nhâm Quang Vinh (chiếm 30%) và Trương Thôi Chánh (40%).

Có vấn đề khi thẩm định giá

Theo hồ sơ bán đấu giá cổ phần Sabeco Pearl, với giá khởi điểm 13.247 đồng/cổ phần, Sabeco đã bán đấu giá 14.733.342 cổ phần cho chính các cổ đông sáng lập, thu về khoảng 196,64 tỷ đồng vào tháng 6-2016, bất chấp nhóm cổ đông đã giới thiệu dự án khu phức hợp nói trên ra thị trường hồi đầu năm 2016.

Hồi đầu tháng 2-2018, Kiểm toán Nhà nước đã có báo cáo kiểm toán về tình hình tài chính, hoạt động quản lý tài sản nhà nước, sử dụng vốn năm 2016 của Sabeco. Từ báo cáo của Kiểm toán Nhà nước đã cho thấy có sai sót trong quá trình bán cổ phần Sabeco Pearl. Theo đó, để xác định giá khởi điểm, Công ty mẹ đã thuê 3 doanh nghiệp thực hiện thẩm định giá trị doanh nghiệp.

Trên cơ sở thẩm định giá của Công ty TNHH Cushman&Wakefield, là đơn vị đưa ra giá trị doanh nghiệp cao nhất, công ty mẹ xác định giá khởi điểm 13.247 đồng/cổ phần. Qua đấu giá, giá trúng thầu cao nhất được xác lập là 13.347 đồng/cổ phần, đơn vị trúng đấu giá mua lại toàn bộ cổ phần là CTCP Attland (thành viên sáng lập).

Qua kiểm tra, Kiểm toán Nhà nước nhận định: Công ty TNHH Cushman&Wakefield xác định giá trị doanh nghiệp trên cơ sở kết quả thẩm định theo phương pháp so sánh và phương pháp thặng dư. Tuy nhiên, trong phương pháp so sánh, việc điều chỉnh các yếu tố khác biệt không trên cơ sở chứng cứ thị trường là không đúng hướng dẫn của Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Số 08 “Cách tiếp cận từ thị trường” ban hành theo Thông tư 126/2015/TT-BTC ngày 20-8-2015.

Còn đối với phương pháp thặng dư, Công ty Cushman&Wakefield đã sử dụng tỷ suất chiết khấu để quy dòng tiền trong tương lai về giá trị hiện tại là 13,69%, trong khi tại thời điểm năm 2016 trên địa bàn TPHCM, tỷ suất chiết khấu do Hội đồng thẩm định giá đất thành phố và các đơn vị tư vấn thẩm định giá xác định cho các dự án BĐS là 11%. Điều này làm giảm đáng kể giá trị doanh nghiệp, đồng nghĩa khiến mức giá khởi điểm đấu giá lô cổ phần của Công ty mẹ đưa ra không chính xác.

Theo Báo cáo tài chính của Sabeco Pearl tại thời điểm 31-12-2015, tổng tài sản hơn 1.018 tỷ đồng. Chủ yếu là các chi phí xây dựng cơ bản dở dang, lớn nhất là tiền sử dụng đất của khu đất 2- 4 -6 Hai Bà Trưng, sau khi điều chỉnh vốn còn 997,3 tỷ đồng. Thế nhưng, tại ĐHCĐ thường niên 2016, Sabeco không hề đề cập đến việc sẽ thoái vốn khỏi liên doanh Sabeco Pearl hay việc thay đổi chủ trương đầu tư dự án số 2-4-6 Hai Bà Trưng. Do vậy, động thái Sabeco thoái vốn vội vàng khỏi Sabeco Pearl chỉ 3 ngày sau ĐHCĐ, càng làm nghi vấn về “tư nhân hóa” đất vàng ở Sabeco.