Mới đây, thông tin 77/584 dự án của TP Hồ Chí Minh và 26/300 dự án ở Hà Nội đang bị thế chấp ngân hàng đã có tác động tức thì đến thị trường địa ốc. Dư luận nhanh chóng tranh cãi việc bất cập hay không bất cập khi minh bạch hóa vấn đề này.

Ở góc độ DN, các chủ đầu tư cho rằng, chỉ nên công khai diện hẹp, tránh gây sự phân tâm không cần thiết trong xã hội. Trong khi đó, hầu hết giới chuyên gia đều nhận định việc công bố rộng rãi là hết sức bình thường. Càng thông tin chi tiết, người mua nhà và cơ quan chức năng càng dễ giám sát. Có chăng từ câu chuyện này cần đặt câu hỏi tại sao số dự án thế chấp ngân hàng ở hai đầu Nam - Bắc lại ít đến bất thường?

Quá ít và quá bất thường

Ngay sau khi danh sách trên được công bố, dưới góc độ pháp luật, luật sư Bùi Sinh Quyền – Đoàn Luật sư TP Hà Nội nhận định, các hợp đồng thế chấp với ngân hàng không thuộc phạm vi bí mật không được công bố. Một số trường hợp trong kinh doanh, pháp luật có quy định bảo hộ bí mật cho cá nhân, tổ chức. Phạm vi của bí mật kinh doanh được bảo hộ quy định tại Điều 4 Luật Sở hữu trí tuệ năm 2005, sửa đổi bổ sung năm 2009 diễn giải như sau: “Bí mật kinh doanh là thông tin thu được từ hoạt động đầu tư tài chính, trí tuệ, chưa được bộc lộ và có khả năng sử dụng trong kinh doanh”. Theo đó chỉ những thông tin liên quan về đầu tư tài chính mới thuộc bí mật kinh doanh.

Theo ông Vũ Cương Quyết - Tổng Giám đốc Sàn giao dịch Đất Xanh Miền Bắc, trong thời đại “thế giới phẳng”, minh bạch hóa các dự án đang thế chấp ngân hàng là điều cần thiết. Tuy nhiên, cần nhấn mạnh là DN trong quá trình phát triển dự án thì hầu hết đều đi vay. Bản chất của DN khi vay ngân hàng cũng không hẳn là do thiếu tiền. Nguyên nhân, có thể chủ đầu tư đầu tư nhiều mảng ngành nghề khác nhau nên phải tiến hành vay vốn. Quan trọng nữa là họ cũng trừ thuế được trên khoản vay đó. Cho nên đây được xem là cách làm ăn của DN, không quá bất thường. Vì vậy, việc công bố thông tin không chỉ đơn giản là nêu tên dự án, mà phải có sự lý giải để DN không bị mất lợi thế của mình.

Ở góc nhìn chuyên gia, ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản (BĐS) Hà Nội cho rằng, con số các dự án mà Sở TN&MT vừa công bố là quá ít và quá bất thường so với thực tế hơn 95% DN BĐS dựa vào nguồn vốn ngân hàng. Nếu đã công khai công bố thì phải minh bạch và đầy đủ, không thể nửa vời. Sở TN&MT cần có sự liên kết, kết hợp diện rộng với Ngân hàng Nhà nước mới có thể đưa ra con số có độ tin cậy cao nhất là có bao nhiêu dự án đang tiến hành vay vốn ngân hàng. Đặc biệt là các DN đi vay vốn thì nên chuẩn bị câu trả lời trên truyền thông hoặc các trang web về dự án của mình để chứng minh dù vay vốn nhưng số tiền không lớn và khả năng hoàn trả là dễ dàng. Nhà nước chỉ có trách nhiệm thông báo tình hình, còn DN phải tự có trách nhiệm giải thích cho người dân hiểu rõ ràng.

Phần lớn là thỏa thuận ngầm?

Theo chuyên gia tài chính - ngân hàng Nguyễn Trí Hiếu, có đến 100% dự án được ngân hàng tài trợ và dùng tài sản hình thành trong tương lai để thế chấp. Thành ra con số vừa được công bố chỉ là một phần nhỏ của thị trường. Nguyên nhân bởi việc thế chấp không chỉ có trên giấy tờ mà còn có những thế chấp, bảo đảm ngầm giữa các chủ đầu tư và ngân hàng vì lợi nhuận. Hình thức này không thể hiện bằng văn bản, không được công chứng và đăng ký tại Sở TN&MT. Những trường hợp như thế khiến người mua cảm tưởng đây là chỗ an toàn vì không bị thế chấp, dẫn đến việc có thể đưa ra quyết định sai lầm. Dù đáng lẽ phải điều tra cặn kẽ vay của ai, thế chấp cho ngân hàng nào, trong thời gian bao nhiêu và nếu bỏ tiền mua vào thì vướng mắc có hay không.

Trong khi đó, GS.TSKH Đặng Hùng Võ – nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT lại cho rằng, nếu chỉ công bố một cách đại cương là dự án đó đã được thế chấp thì không đủ thông tin. Rồi những dự án khác không được thế chấp thì sao? Dân chúng sẽ đặt câu hỏi nghi vấn và đưa ra những nhận xét nhiễu thông tin. Vấn đề ở Việt Nam là hệ thống tài chính thế chấp không đúng theo thông lệ quốc tế. Một dự án thành lập cùng lúc có 2 nguồn vốn: Vốn từ ngân hàng và vốn từ dân thì dễ xảy ra việc dự án hoàn thành nhưng nhà bị “treo” vì chủ đầu tư chưa trả tiền cho ngân hàng. Năm ngoái, Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi đã bắt buộc chủ kinh doanh BĐS phải có bảo lãnh ngân hàng để bảo lãnh cho người mua. Thế nhưng cũng không loại bỏ được rủi ro khi cuối cùng ngân hàng vẫn bắt buộc phải trả hết nợ trước khi giải chấp. Và những tài sản nào được giải chấp thì người mua mới được sở hữu. Chính vì thế, nên xem xét lại vấn đề huy động vốn từ khách hàng của các nhà kinh doanh BĐS, hoặc có cơ chế giám sát bên thế chấp (chủ đầu tư) sử dụng nguồn vốn vay tín dụng và vốn huy động của khách hàng đúng mục đích.

Chuyên gia nhận định

Công khai một cách toàn diện

Trao đổi với phóng viên báo Kinh tế & Đô thị, chuyên gia kinh tế Ngô Trí Long cho biết, từ con số dự án thế chấp ngân hàng ở hai đầu Nam – Bắc nảy sinh ra nhiều điểm bất thường. Hiện nay, theo thống kê, Hà Nội và TP Hồ Chí Minh có gần 900 dự án bất động sản đang triển khai thực hiện nhưng chỉ có hơn 100 dự án đang thế chấp, chiếm khoảng 11% cho thấy phần lớn các dự án không thế chấp ngân hàng. Điều này quá mâu thuẫn với hơn 90% dự án quảng cáo là được ngân hàng hỗ trợ cho vay vốn. Thực tế không phải dự án nào cũng đủ điều kiện để thế chấp quyền sử dụng đất hay thế chấp dự án theo đúng quy định của pháp luật, nên sử dụng chiêu thức lách luật để được vay. Do đó, thay vì công khai lẻ tẻ từng phần thì cần có sự liên kết giữa các cơ quan liên quan để tổ chức nghiên cứu, thống kê công khai đầy đủ, minh bạch toàn diện các dự án nào đang vay vốn ngân hàng với loại thế chấp, bảo đảm ra sao, thời hạn bao nhiêu cho người dân có thông tin chính xác để giám sát, kiểm chứng.