Bất động sản lưu giữ nguồn vốn khổng lồ của nền kinh tế và chiếm phần lớn số nợ xấu hiện tại của ngân hàng.

Không nên cứu thị trường bất động sản?

“Hỗ trợ, “cứu” doanh nghiệp, giải quyết hàng tồn kho, kể cả tồn kho bất động sản (BĐS)… Đây không phải là giải pháp chính sách trong nội dung tái cơ cấu kinh tế, nhưng có liên quan đến thực thi các chính sách tái cơ cấu kinh tế.  Các giải pháp nói trên về cơ bản, chỉ xử lý vấn đề “ngọn”, không phải vấn đề gốc.

Về cách làm, vẫn là "vì lợi ích của một nhóm doanh nghiệp chứ không phải toàn nền kinh tế.  Các giải pháp này sẽ không thành công như mong đợi cả về ngắn hạn và dài hạn; mà ngược lại, có thể chỉ kéo dài thêm tình trạng trì trệ của doanh nghiệp, của nền kinh tế; không tạo cơ hội sáng tạo, chuyển tài sản chết thành “vốn sống và lưu chuyển, làm  “bừng nở” cơ hội đầu tư và kinh doanh; làm chậm lại quá trình tái cơ cấu kinh tế và chuyển đổi mô hình tăng trưởng”. Đây là quan điểm của TS Nguyễn Đình Cung – Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương đưa ra khi nói về các giải pháp cứu trợ DN, thị trường của Chính phủ thời gian qua.

Trước TS Nguyễn Đình Cung, ông Alan Phan cũng đã tạo một cơn sóng trong giới kinh doanh bất động sản khi cho rằng: Không cần cứu thị trường bất động sản, cứ để thị trường này rơi tự do và có vỡ bong bóng bất động sản cũng chẳng sao, chỉ sợ nó không vỡ….

Chúng ta đang đứng giữa hai dòng nước “Biết chọn một dòng hay để nước trôi?”. Và ví rằng chúng ta đang là người “đẽo cày giữa đường” cũng chẳng sai. Nếu ai nói cũng nghe theo thì cuối cùng “xôi hỏng, bỏng không” chẳng đạt được cái gì giống như anh chàng đẽo cày trong câu chuyện hài này. Nhưng câu chuyện về bất động sản hôm nay không đơn giản như chuyện “đẽo cày”. Bởi nó liên quan trực tiếp đến sinh mạng nền kinh tế đất nước. Có hai lý do để khẳng định sự bất ổn của thị trường BĐS là tác nhân quan trọng góp phần gây nên sự bất ổn của nền kinh tế: Thứ nhất, lưu giữ nguồn vốn khổng lồ của nền kinh tế; thứ hai, chiếm phần lớn số nợ xấu hiện tại của ngân hàng.

Tại Diễn đàn kinh tế mùa Xuân, ông Nguyễn Đức Kiên – nguyên Phó Chủ tịch Quốc hội đã thẳng thắn nói lên quan điểm của mình: Bất động sản đóng băng, sau nó là hệ lụy mang tính hệ thống của nhiều ngành kinh tế và xã hội, không thể để nó rơi vào tự do được, ta khác với Mỹ và nhiều nước phát triển khác. Ở đây chính trị và kinh tế phải được xem xét và kết hợp nhuần nhuyễn, không hy vọng một giải pháp nào được tất cả đâu, đừng đặt vấn đề quá mức phải hy sinh cái này, cái nọ, phải chịu đau, phải đánh đổi,... Và ông Kiên cũng lấy một hình ví von rất thực tế: “Để có bánh mỳ ngon hơn cho nay mai (trung và dài hạn) thì ngay bây giờ (trong ngắn hạn) không thể không có bánh mỳ, dù bánh mỳ này chưa ngon. Nếu không bây giờ đã chết rồi, còn sống đâu để ngày mai hưởng”.

Nhìn lại thị trường BĐS năm 2012 trầm lắng không chỉ để lại hậu quả là hàng vạn doanh nghiệp báo lỗ, ngừng hoạt động, thậm chí là giải thể mà còn cả một lượng hàng tồn kho “khủng” và gánh nặng cho năm 2013.

Theo số liệu từ Cơ sở dữ liệu quốc gia về đăng ký doanh nghiệp, trong năm 2012 đã có 680 doanh nghiệp với ngành nghề kinh doanh chính là BĐS đăng ký giải thể, ngừng hoạt động (con số của năm 2011 thống kê được là 576 doanh nghiệp). Còn nếu tính cả những doanh nghiệp có lĩnh vực hoạt động có liên quan (trực tiếp hay gián tiếp) tới BĐS thì chắc chắn con số này sẽ còn cao hơn rất nhiều, chiếm phần không nhỏ trong tổng số 54.261 doanh nghiệp tuyên bố dừng hoạt động và giải thể của năm.

Doanh nghiệp trong nước hết vốn (nói cho đúng là bị “cắt” vốn, bởi phần lớn là vốn vay từ ngân hàng), trong khi sản phẩm tồn kho hàng loạt. Đã có nhiều thời điểm, nhất là giai đoạn cuối năm 2012, chúng ta đặt nhiều hy vọng vào nguồn vốn đầu tư từ nước ngoài để vực dậy thị trường, ít nhất trong giai đoạn nửa đầu năm 2013 như hiện nay.

Cộng đồng doanh nghiệp kinh doanh BĐS trong nước gần như chưa rõ số phận của mình nếu không tìm được nguồn vốn đáo nợ ngân hàng, khi mà giai đoạn thanh khoản giữa năm không còn xa nữa. Còn các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tuy sẵn tiền, nhưng hướng đầu tư phần lớn cũng rơi vào bế tắc hay gặp khó khăn về đầu ra do suy thoái kinh tế.

Số liệu từ Ngân hàng Nhà nước cho biết, đến 31/10/2012, tổng dư nợ BĐS khoảng 207.595 tỷ đồng, tăng 3,6% so với thời điểm 31/12/2011. Qua số liệu báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, Bộ Xây dựng cho rằng, có thể thấy tỷ trọng dư nợ BĐS sản đang thay đổi theo hướng hợp lý và tích cực. Tuy nhiên, số liệu về dư nợ tín dụng BĐS của Ngân hàng Nhà nước chưa tính đến các khoản vay tiêu dùng khác nhưng thực chất được đầu tư vào BĐS, cũng như dư nợ có tài sản bảo đảm bằng BĐS còn chiếm khoảng 46,5% tổng dư nợ tín dụng. Nợ xấu chiếm khoảng 13,5% tổng dư nợ BĐS, nhưng đại đa số doanh nghiệp nợ BĐS khó có khả năng thanh toán khi đến hạn do không bán được sản phẩm.

Tín dụng BĐS bị siết, khiến nhiều dự án bị ngưng trệ, nhà đầu tư cũng rất khó vay tiền để mua nhà. Nhiều doanh nghiệp đứng trước nguy cơ phá sản. Hệ thống ngân hàng cũng đang phải đối phó với một tình huống “lưỡng nan”. Ngân hàng buộc phải thu hồi vốn cho vay đầu tư BĐS trong khi đó các doanh nghiệp lại đang gặp khó khăn và không có khả năng chi trả.

Quan điểm rộng hơn của ông Nguyễn Đức Kiên, đối với tất cả các loại thị trường, không riêng bất động sản, cho rằng, trong điều kiện bình thường thì Nhà nước cần tôn trọng và vận dụng tối đa có thể những nguyên tắc thị trường. Trong điều kiện không bình thường thì phải áp dụng những biện pháp không bình thường, chủ yếu bằng biện pháp kinh tế, nhưng cũng không coi nhẹ biện pháp hành chính cần thiết. Vấn đề khôn ngoan là can thiệp vào khâu nào, vào thời điểm nào, thời gian bao lâu, nặng nhẹ đến đâu, và sau đó khi tình hình dần trở lại bình thường thì các biện pháp can thiệp trực tiếp của nhà nước sẽ được nhường chỗ dần cho những biện pháp theo nguyên tắc thị trường.