Theo Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi) vừa được Quốc hội thông qua vào ngày hôm qua 25-11, chủ đầu tư bất động sản chỉ được thu tiền ứng trước của khách hàng khi đã xây dựng xong móng của công trình và số tiền này không quá 30% giá trị hợp đồng.

Điều 54 của luật này cho phép chủ đầu tư bất động sản có quyền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai với điều kiện nhà ở đã được cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh kiểm tra và xác nhận đủ điều kiện để bán.

Luật quy định rõ chủ đầu tư chỉ được phép thu không quá 30% giá trị hợp đồng mua bán nhà nếu xây xong phần móng. Tại những lần tiếp theo, số tiền chủ đầu tư thu từ khách hàng phải phù hợp với tiến độ xây dựng dự án nhưng không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà.

Trường hợp chủ đầu tư là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì số tiền này không quá 50% giá trị hợp đồng.

Luật này cũng quy định trong mọi trường hợp khi bên mua hoặc thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên chủ đầu tư không được thu quá 95% giá trị hợp đồng. Giá trị còn lại của hợp đồng chỉ được thanh toán khi khách hàng nhận được các giấy chứng nhận này.

Ông Nguyễn Ngọc Thành, Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA) đánh giá, luật mới đã quy định chặt chẽ hơn về các mức thanh toán khi chủ đầu tư bán nhà hình thành trong tương lai. Điều này sẽ hạn chế tình trạng chủ đầu tư thu một khoản tiền lớn từ khách hàng sau đó lại không tiến hành dự án, chậm tiến độ hoặc thậm chí không thể hoàn thiện dự án để giao nhà đã diễn ra trong nhiều năm qua, theo ông Thành.

Về phía doanh nghiệp, ông Nguyễn Nam Hiền, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh Địa ốc Hưng Thịnh cho biết, trên thực tế, các doanh nghiệp địa ốc đang thực hiện các phương thức bán hàng và thanh toán tương tự như luật mới quy định. Tuy nhiên, luật quy định chặt chẽ như trên sẽ khiến giao dịch mua bán giữa chủ đầu tư và khách hàng trở nên rõ ràng, chặt chẽ hơn.

Ông Hiền còn cho biết thêm, hiện tại, trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Ông Thành ở VNREA cho biết thêm, luật mới quy định trong thời hạn 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về điều kiện của nhà ở được bán, cho thuê mua. Nếu quá thời hạn trên mà cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh không có văn bản trả lời thì chủ đầu tư được quyền bán, cho thuê mua nhà ở.

Sau khi đọc qua luật mới này, một số chủ đầu tư cho rằng, theo nguyên tắc của giao dịch dân sự được quy định trong Bộ luật Dân sự thì chủ đầu tư và khách hàng hoàn toàn có thể tự thỏa thuận với nhau về các khoản thu khi giao dịch mua bán nhà. Một chủ đầu tư cho rằng, họ có thể thỏa thuận với khách hàng để thu hơn 70% giá trị căn nhà trước khi giao nhà, miễn sao khách hàng chấp thuận và cam kết trong hợp đồng.

Lý giải điều này, luật sư Nguyễn Sơn Tùng, Giám đốc Công ty luật Legal United Law (TPHCM) cho biết, Bộ luật Dân sự là luật “mẹ” mang tính điều chỉnh chung, còn Luật Kinh doanh bất động sản là luật chuyên ngành áp dụng cho riêng ngành bất động sản. Theo quy định của pháp luật, chủ đầu tư bất động sản buộc phải tuân theo luật chuyên ngành trong trường hợp này nên theo ông Tùng, hiểu như chủ đầu tư trên là sai luật.

Luật Kinh doanh bất động sản gồm 6 chương, 82 điều đã được Quốc hội thông qua với tỉ lệ 82,7% đại biểu tán thành, sẽ có hiệu lực từ ngày 1-7-2015.

Chuyển nhượng bất động sản: Thuế 2% trên giá chuyển nhượng

Chiều nay 26-11, Quốc hội đã chính thức thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật thuế. Theo luật này sẽ chỉ còn một cách tính thuế 2% trên giá chuyển nhượng đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản. Theo quy định hiện hành tại Luật thuế thu nhập cá nhân, cách tính thuế  khi chuyển nhượng bất động sản là là 25% trên thu nhập tính thuế hoặc 2% trên giá chuyển nhượng. 

Trên thực tế trong thời gian qua tại nhiều địa phương, cơ quan thuế và người dân không thống nhất được cách tính thuế khi chuyển nhượng bất động sản. Trong khi đó, phần lớn người nộp thuế đều không thể có đủ hồ sơ chứng thực được giá vốn và các chi phí liên quan để được áp dụng cách tính 25% trên thu nhập tính thuế nên được chuyển sang áp cách tính 2% trên giá chuyển nhượng.

Việc luật mới chỉ quy định một cách tính thuế là 2% trên giá chuyển nhượng được kỳ vọng sẽ giải quyết những vướng mắc trên.