Lần đầu tiên, đại diện Chính phủ đề cập đến cụm từ “vỡ trận”. Tuy nhiên, cụm từ được đặt trong một tâm thế nỗ lực để các giải pháp duy trì thế trận tài chính – kinh tế - bất động sản (BĐS) vẫn vẹn nguyên phát huy hiệu dụng…

Phó Thủ tướng Chính phủ Hoàng Trung Hải khẳng định : “Tất cả các giải pháp liên quan đến thị trường BĐS đều phải đặt mục tiêu chung là góp phần thực hiện tốt Nghị quyết 01 và 02 của Chính phủ là bảo đảm kinh tế vĩ mô, kiềm chế lạm phát. Nếu không nỗ lực thì sẽ “vỡ trận” không ổn định được kinh tế vĩ mô, cũng không có một thị trường BĐS ổn định và bền vững… Hơn thế, giải pháp phải đồng bộ vì không thể chỉ một giải pháp mà giải quyết được tất cả các bài toán khó khăn, cần tăng thanh khoản, thu hút vốn từ xã hội”.

Cứu ai ?

Nghị quyết 01 và Nghị quyết 02 được Thủ tướng ban hành vào ngày 7 tháng 1 năm 2013. Một thời gian khá cận Tết âm lịch. Sau Tết, chưa có thông tư nào từ các bộ, ban ngành có liên quan triển khai Nghị quyết. Các thị trường nóng ruột. “Nóng ran” gan ruột nhất có lẽ là các DN BĐS với hàng tồn kho nằm đống và các dự án đang rắp ranh chia nhỏ hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng cho vừa tầm “ưu đãi” của Nhà nước và túi tiền của người mua. Đối tượng “nóng ruột” thứ hai cũng là người đang ở diện có thu nhập thấp và chưa có nhà ở, chờ dịp để được vay ngân hàng với lãi suất 6%/ năm và thực hiện giấc mơ sở hữu nhà. Cả nền kinh tế nóng ruột vì thực tế vẫn chưa thực hiểu Nghị quyết 02 có phải để nhằm “cứu” thị trường BĐS. Bởi điều đó còn phụ thuộc cả vào các thông tư triển khai bên dưới…

Phát biểu của Phó Thủ tướng Hoàng Trung Hải - Trưởng Ban chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường BĐS, nêu rõ : Mục tiêu số 1 là hoàn thiện chính sách liên quan đến phát triển nhà ở và thị trường BĐS, đồng thời phát huy hơn nữa vai trò tham mưu của các hiệp hội nghề nghiệp. Theo đó, các phân khúc thị trường sẽ được cơ cấu lại theo hướng quy hoạch mới, phát triển xây dựng hạ tầng cơ bản cho người có thu nhập thấp, thu hẹp khoảng cách giàu nghèo. Việc tập trung gỡ khó khăn về nguồn vốn, tiến độ cấp vốn, lãi suất tín dụng… cũng theo các chương trình nhà ở mục tiêu; nhà ở cho người thu nhập thấp theo chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đã đề ra. Như vậy, việc cứu ai, cứu cái gì đã rất rõ ràng : Không có chuyện cứu các đại gia BĐS mà đây là quyết sách nhằm hướng cơ cấu lại thị trường – một động thái đương nhiên không nằm ngoài lộ trình tái cấu trúc tổng thể nền kinh tế.

Đã đến lúc NHNN sớm ban hành các quy định chương trình cho vay thuê mua nhà ở với lãi suất 6% trong 3 năm.

Trong quyết sách này, cũng có thể nhìn thấy rõ các đối tượng có thể giảm “mất mát” khi được cơ cấu lại, khá thu hẹp. Thông tư hướng dẫn của Bộ Xây dựng mặc dù ban hành muộn sau Nghị quyết 02 gần tròn 2,5 tháng, đã xác định rõ đối tượng được cơ cấu này. Và theo đó những đại gia nào đang kẹt ở các dự án căn hộ siêu sang, cao cấp, diện tích lớn, giá thành cao… chắc chắn khó có cơ hội nằm trong “danh mục” tái cơ cấu. Với sự xác định rõ ràng đó, thị trường chứng khoán đã thể hiện luôn vai trò phong vũ biểu : Các mã BĐS thuộc DN có dự án nhà ở phân khúc trung bình, nhà ở xã hội… liên tục có các phiên giao dịch tăng về thanh khoản lẫn giá trị chuyển nhượng. Một số các mã BĐS được dự báo nằm trong “danh sách” hưởng lợi như Thủ Đức House, Bình Chánh, Hoàng Anh Gia Lai… được các nhà đầu tư quan tâm hơn. Còn ngược lại, những đại gia đang nằm trong danh sách bán hàng cao cấp, không thuộc danh mục được “cứu”, chắc chắn, sẽ phải tự cứu mình bằng cách hạ giá trị sản phẩm, hoặc tiếp tục gồng lưng ngồi… chờ. Nhưng nếu tiếp tục chờ chính sách cứu đại gia bán hàng BĐS cao cấp này, e rằng rất khó !

Cứu cách nào ?

Cứu được thị trường BĐS, ở đây, cũng được hiểu là cứu cái nền - động sản của nền kinh tế, cứu thế “vỡ trận” mà Phó Thủ tướng đã đề cập. Cứu, bằng các thị trường mục tiêu nơi người dân chiếm đại đa số đang thiếu nhà, thiếu vốn mua nhà và nhu cầu nhà vẫn rất lớn. Trong khi, cung lại phát triển ở tận đâu đâu, ở các phân khúc bắt nguồn từ những nhà đầu tư nước ngoài, các người mua nước ngoài, các khách hàng trả tiền bằng ngoại tệ và có những nhu cầu cao – theo lý giải của Luật sư Nguyễn Ngọc Bích về căn nguyên lệch cung cầu BĐS tại nước ta.

Nên chăng, đã đến lúc Ngân hàng nhà nước cần nghiên cứu và sớm ban hành các quy định chương trình cho vay thuê mua nhà ở với lãi suất 6% trong 3 năm theo như dự thảo mà NHNN vừa đưa ra lấy ý kiến lần đầu. Đồng thời, nghiên cứu phân tách tỉ lệ tín dụng hoặc hỗ trợ thêm nguồn vốn cho các DN BĐS được vay với lãi suất khi đáp ứng được các điều kiện theo quy định, hay, sẽ dành trọn gói 30.000 tỉ đồng cho người mua nhà ? Và quan trọng nhất, tỉ lệ giải ngân cho cả DN và người dân được vay, cũng cần được công khai, ít nhất là có sự “update” tới các cơ quan như Ban Chỉ đạo trung ương về chính sách nhà ở và thị trường BĐS, để các nhà hoạch định luôn có tầm nhìn toàn cảnh về thế trận nhằm duy trì ổn định vĩ mô, trong đó có sự ổn định mục tiêu cho thị trường BĐS. Không còn thời gian để chần chừ hoặc duy trì sự mờ mịt thông tin trước thế “vỡ trận” này!