Hàng loạt dự án bất động sản được các tổ chức tín dụng tiến hành thu giữ, phát mãi đã cho thấy một sự thật: việc phát mãi cũng không dễ dàng gì.

Những dự án “chúa chổm”

Một điểm nóng kiện tụng là dự án chung cư Vạn Hưng Phát, do Công ty TNHH Thương mại và Xây dựng Vạn Hưng Phát làm chủ đầu tư. Tất cả sự lùm xùm trên được lộ diện khi vừa qua Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn chi nhánh Bình Chánh thông báo phát mãi dự án. Dự án đang được dùng làm tài sản bảo đảm cho khoản vay của chủ đầu tư lên đến 161,5 tỷ đồng, trong đó có 62,7 tỷ đồng nợ gốc và 98,8 tỷ đồng nợ lãi.

Như vậy, số phận của 334 căn hộ, trong đó có 97 khách hàng ký hợp đồng mua căn hộ Vạn Hưng Phát đã thuộc về ngân hàng! 

Mới đây, hơn 30 hộ dân tại chung cư thuộc dự án 584 Tân Kiên (huyện Bình Chánh) “sốc khi đọc báo thấy căn nhà mình đang ở bị đem đi phát mãi” - theo lời một cư dân. Chi nhánh Sở giao dịch 2 BIDV tổ chức bán đấu giá toàn bộ dư nợ gốc, lãi phát sinh của Công ty cổ phần Đầu tư y tế Việt Nam và Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng và khai thác công trình giao thông 584, với tổng giá trị tạm tính đến ngày 31-7-2017 là 1.091 tỷ đồng. Tài sản thế chấp là Dự án Khu dân cư 584 Tân Kiên, gồm 712 căn hộ được xây dựng vào năm 2008. Số phận của khu dân cư này thật hẩm hiu, một khối nhà được nghiệm thu và bàn giao cho khách hàng từ cuối tháng 3-2011; khối chung cư còn lại đã hoàn thành được hơn 80%, khách hàng đã thanh toán 80% - 90% nhưng vẫn không được bàn giao nhà, chủ đầu tư xin chuyển đổi công năng thành bệnh viện, rồi lại xin chuyển đổi sang nhà ở xã hội. Sự việc bất thành, nhiều người dân đóng tiền mua nhà bị mắc kẹt. Hiện trạng, một khối dang dở và bị bỏ hoang xuống cấp; một khối còn lại bố trí cho khoảng 30 hộ dân đang cư ngụ; công viên cây xanh không được chăm sóc, đường đi nội bộ bong tróc, trông khá hoang tàn.

Một nhân viên công ty cho biết, tuy ít người ở nhưng vẫn phải duy trì hoạt động của tòa nhà, lực lượng bảo vệ, bảo trì, vệ sinh lên tới 15 người.

Câu chuyện tương tự cũng xảy ra tại dự án nằm ngay đất vàng trung tâm TPHCM, tòa nhà Saigon One Tower. Khi bị xiết nợ thì hàng loạt khách hàng đã lỡ mua dự án như ngồi trên lửa, không biết tương lai ra sao.

Bán không dễ

Sau khi Quốc hội thông qua Nghị quyết 42 cho phép các tổ chức tín dụng bán nợ xấu, ngày càng nhiều các bất động sản là dự án, căn hộ hoặc lô đất được rao bán đấu giá.

Mới đây nhất, Ngân hàng Maritime cho biết trong tháng này sẽ thu giữ tài sản thế chấp là bất động sản tọa lạc tại số 1/229 khu biệt thự Phú Gia (khu đô thị Phú Mỹ Hưng), lô H21, 22, 27, 28 đường Hà Huy Tập (phường Tân Phong, quận 7) do khách hàng vi phạm nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng tín dụng đã ký kết. Công ty Quản lý nợ và khai thác tài sản Agribank (Agribank AMC) đã thu giữ và rao bán đấu giá toàn bộ tài sản và quyền sử dụng đất tại số 129A - 131 - 131A - 133 - 135A - 153/33 đường Điện Biên Phủ (phường 15, quận Bình Thạnh). Sau khi thay đổi “triều đại”, Sacombank đang ráo riết xử lý nợ xấu thông qua việc bán hàng loạt bất động sản. Nhiều bất động sản lớn đã thế chấp giá trị lên đến cả ngàn tỷ đồng…

Có một thực tế là mặc dù liên tục rao đấu giá để bán nợ xấu nhưng không dễ tìm được người mua. Chẳng hạn như Agribank AMC đã đấu giá lần thứ 5 tòa cao ốc V-Ikor của chủ đầu tư Việt Thuận Thành với giá khởi điểm gần 320 tỷ đồng, nhưng vẫn thất bại vì không có nhà đầu tư tham gia. Và tổ chức tín dụng này lại tiếp tục thông báo đấu giá tòa nhà.

Sau khi Công ty Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) tiến hành thu giữ Cao ốc phức hợp Saigon One Tower tại quận 1 để cấn trừ số nợ lên tới 7.000 tỷ đồng, làm ồn ào dư luận, nhưng cho đến nay vẫn nằm trong vòng “lẩn quẩn thủ tục”. Lãnh đạo VAMC cho biết, do phải mời các cơ quan liên quan như Viện Kiểm sát nhân dân Tối cao, công an và hai chủ nợ của dự án tham gia vào hội đồng xử lý nợ, thuê các đơn vị thẩm định giá, đấu giá theo quy định của pháp luật nhằm đảm bảo tính minh bạch và theo giá thị trường, nên mất nhiều thời gian. Chưa hết, một chuyên gia bất động sản phân tích, việc đấu giá tòa nhà sẽ thu hút sự chú ý rất lớn của dư luận. Theo đó, chỉ tính riêng số nợ phải trả cho ngân hàng là 7.000 tỷ đồng, mà sàn thương phẩm căn hộ là 15.000m² (làm tròn số), như vậy giá thành đã hơn 450 triệu đồng/m²! Trong khi dự án còn phải chi thêm khoản khá lớn để hoàn thiện tòa nhà.

Khi nghị quyết xử lý nợ xấu được thông qua, thị trường bất động sản kỳ vọng thêm nguồn cung dồi dào từ việc bán nợ xấu sẽ làm cho việc mua bán nhà đất sôi động hơn. Tuy nhiên, phản ánh từ thị trường lại khá thận trọng, lãnh đạo một công ty nước ngoài đã thực hiện thành công vài dự án M&A tại Việt Nam cho biết chưa hướng đến các dự án bất động sản là nợ xấu, vì chưa thực sự thấy dự án nào đủ chất lượng và có tiềm năng để M&A. Bên cạnh đó, các thủ tục liên quan như xin điều chỉnh thiết kế hoặc công năng của các dự án bất động sản cũng như sang tên tài sản tốn rất nhiều thời gian và chi phí.