Trong khi đất nền tại vùng ven Tp.HCM đã hạ nhiệt rõ rệt thì dòng tiền lại đang chuyển hướng vào những khu vực vệ tinh, những nơi đang có các dự án hạ tầng giao thông lớn được công bố đầu tư. Tuy nhiên, đến nay những điểm nóng này cũng bắt đầu chững lại.

Chỗ sôi động, nơi lặng sóng

Nhìn chung, so với thời điểm 2 tháng trước, hiện tại đất nền tại khu vực ven Tp.HCM đã giảm nhiệt. Tuy nhiên, sức mua phân bổ không đồng đều giữa các khu vực.

Theo ghi nhận, tại khu vực Đồng Nai, Long An sức mua đất nền vẫn diễn biến khá khả quan trên thị trường, trong khi tại Bình Dương, Vũng Tàu giao dịch đất nền có xu hướng chậm lại rõ nét.

Thậm chí, cùng khu vực là Bình Dương, tình hình giao dịch cũng diễn ra không đồng đều giữa các khu vưc. Theo ghi nhận, thời gian gần đây, sức mua BĐS có dấu hiệu giảm sút ở khu vực thị xã Thuận An, Thủ Dầu Một và một phần Dĩ An do giá chào bán tăng cao.

Cụ thể, cùng kỳ năm trước, giá đất nền tại Thuận An dao động ở mức 13-14 triệu đồng/m2, hiện tại đã tăng lên khoảng 18-22 triệu đồng/m2 (tùy khu vực). Tại P.Tân Uyên giá cũng tăng từ 7-8 triệu đồng/m2 lên 12-13 triệu đồng/m2 trong vòng 1 năm.

Nếu so với thời điểm 2015, sau 3 năm đất khu vực này tăng hơn gấp 3 lần. Trong khi đó, tại Tp.Thủ Dầu Một giá đất cũng dao động tăng từ 14-15 triệu đồng/m2 lên 20-21 triệu đồng/m2 trong vòng 9-12 tháng.

Tại thị xã Dĩ An ghi nhận mức tăng vọt từ 14-15 triệu đồng/m2 (đầu năm 2017) lên 25-30 triệu đồng/m2 (tùy vị trí) ở thời điểm này. Theo tìm hiểu mặc dù hiện tại sức mua tại các khu vực này đã chững so với trước nhưng mức giá bán ra không xê dịch.

Theo tiết lộ của một số doanh nghiệp đang chào bán đất nền tại khu vực Bình Dương thì hiện tại nền bán ra chậm hơn so với thời điểm trước, thậm chí có một số doanh nghiệp chào bán số lượng ít nhưng ra hàng cũng khá chậm.

Trong khi đó, tại các xã, thị trấn thuộc Bà Rịa - Vũng Tàu như Phú Mỹ, Long Sơn… đất nền có hiện tượng tăng nóng vào thời điểm sau Tết Nguyên đán, hiện đã "giảm nhiệt" nhưng giá bán ra cũng đã chênh thêm ít nhất 20% so với cuối năm 2017.

Theo ghi nhận tại huyện Nhơn Trạch, Long Thành, Biên Hòa (Đồng Nai), Đức Hòa, Cần Giuộc (Long An) sức mua hiện tại diễn biến khá ổn định. Đặc biệt, tại Nhơn Trạch (Đồng Nai), thông tin đề xuất xây cây cầu 5.700 tỉ đồng nối Nhơn Trạch với Tp.HCM đã khiến thị trường BĐS nơi đây có dấu hiệu rục rịch về sức mua. Nhiều NĐT nhắm thị trường đất nền nơi đây sẽ có khả năng sinh lời tốt trong thời gian tới.

Nguyên nhân vì đâu?

Theo tìm hiểu, nguyên nhân khiến thị trường nhà đất tại Bình Dương giảm nhiệt thời gian gần đây, ngoài lý do chịu ảnh hưởng của thị trường nói chung thì việc quy hoạch phát triển thành phố mới Bình Dương không được như kỳ vọng đã khiến đất đai xung quanh khu vực này bị ảnh hưởng sức mua.

Được biết, sau 5 năm, TP mới Bình Dương có quy mô đầu tư lên đến gần 10 tỉ USD hiện vắng bóng người vào ở. Ngoài ra, các dự án khu lân cận, doanh nghiệp bán trước đó cho khách hàng đã lâu nhưng vẫn chưa có người ở cũng là thực tế đang diễn ra tại thị trường nơi đây. Theo các môi giới, hầu hết sản phẩm BĐS trong TP mới đã được bán nhưng là bán cho khách hàng đầu tư, còn người có nhu cầu mua ở thực thì khó có khả năng mua được đất tại đây.

Chính sự tác động này một phần khiến hoạt động mua bán tại khu vực Thuận An, Tân Uyên, Thủ Dầu Một… im ắng trong những năm gần đây. Trong khi các khu vực láng giềng như Đồng Nai, Tp.HCM, Long An… khá sôi động về sức mua ở khoảng thời gian nhất định thì dường như Bình Dương chỉ ghi nhận sự rục rịch ở khu vực thị xã Dĩ An – nơi có hạ tầng và tiện ích phát triển nhỉnh hơn.

Ngoài ra, một nguyên nhân cũng khiến sức mua tại khu vực Bình Dương giảm nhiệt bởi thực chất giá thành nhà đất nơi đất đã lên quá cao. Trong khi tại đây dân cư chủ yếu là công nhân, lao động nhập cư nhưng giá bán đất nền tăng gấp 3,4  lần so với 2-3 năm về trước, vượt khả năng chi trả của số đông.

Bên cạnh đấy, thực chất giao thông từ khu vực Thuận An, Tân Uyên, Thủ Dầu Một di chuyển về Tp.HCM chỉ thông qua tuyến đường duy nhất là QL13 cũng được xem là rào cản bởi sự không thuận tiện trong cuộc sống, công việc của người dân, nên hầu hết những người có nhu cầu thực có nhu cầu sống và làm việc tại Tp.HCM về Bình Dương mua đất cũng khá "e dè".

Mới đây, trước thực trạng cá nhân và doanh nghiệp san lấp mặt bằng tràn lan để tách thửa, phân lô bán nền, Sở tài nguyên và môi trường tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu đã chỉ đạo tạm ngưng thực hiện các thủ tục liên quan đến hoạt động này từ ngày 15/8. Chính động thái này sẽ khiến đất đai tại Bà Rịa – Vũng Tàu bị ảnh hưởng phần nào bởi sức mua trong thời gian tới.

Theo nhận định của các chuyên gia nhà đất, việc tăng nóng và phân lô tràn lan sẽ ảnh hưởng đến những hệ lụy về quy hoạch, bộ mặt vùng miền. Giải pháp đưa ra là phải ngăn chặn để thị trường BĐS phát triển ổn định, bền vững.

Trả lời tại hội nghị gần đây, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM nhấn mạnh: "Việc siết phân lô bán nền ở khu ven Tp.HCM nằm trong chính sách phát triển thị trường BĐS lành mạnh của UBND TP và các ban ngành liên quan. Không chỉ khu ngoại ô Tp.HCM mà các khu vực tỉnh, thành lân cận cũng cần được kiểm soát để tránh tình trạng "té nước theo mưa" và tăng giá quá cao trong khoảng thời gian ngắn, hệ lụy để lại rất nghiêm trọng".

Theo ghi nhận, thời điểm này thị trường đất nền đang có sự phân hóa khá rõ nét, những khu vực có hạ tầng giao thông phát triển hoặc đang triển khai, hoạt động mua bán vẫn diễn ra đều đều, ngược lại những khu vực ít được hưởng lợi từ hạ tầng hay cộng đồng cư dân thì khá im ắng, việc ra hàng của doanh nghiệp cũng không mấy thuận lợi.