Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) ra đời năm 2006, quy định: "tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS phải thông qua sàn giao dịch BĐS". 7 năm sau, Dự thảo sửa đổi bộ Luật này thay từ "phải" bằng "khuyến khích". Có ý kiến cho rằng, tính minh bạch và quyền lợi giữa các bên được bảo đảm (mục tiêu của chính sách), là điều không tưởng trong thị trường địa ốc.

Một số chuyên gia và chủ đầu tư đánh giá đề xuất mới của Bộ Xây dựng là cần thiết. Đồng thời, câu hỏi về tương lai của hàng nghìn sàn giao dịch BĐS cũng được đặt ra.

Bao giờ minh bạch?

Ngành Xây dựng Việt Nam ra đời từ những năm 50 của thế kỷ trước. Tới thời kỳ sau thống nhất đất nước, cùng với công cuộc tái thiết, thị trường BĐS bắt đầu được quan tâm phát triển ở đầu thế kỷ 21. Sau Luật Đất đai 1993 (sửa đổi vào năm 2003; tới nay là Luật Đất đai sửa đổi 2013), Nhà nước cũng như Bộ Xây dựng ban hành Luật Kinh doanh BĐS và Luật Nhà ở năm 2006 với đích ngắm quản lý, phát triển bền vững thị trường địa ốc. Tốc độ phi mã của nền kinh tế vĩ mô kéo theo bong bóng BĐS ngày càng lớn trong khoảng thời gian 2005 - 2010 đã khiến giới hoạch định chính sách đau đầu. Trong đó, xét riêng ngành Xây dựng - BĐS, bài toán nan giải nhất vẫn là sự minh bạch thị trường cùng với bảo đảm an sinh xã hội và quản lý vĩ mô.

Tuy vậy, thực tế diễn biến thị trường BĐS giai đoạn 2007 - 2010 lại chứng minh quy định nêu trên đã gián tiếp "vẽ đường cho hươu chạy". Lý do: hàng trăm ngàn sàn giao dịch ra đời, cò đất, môi giới, đầu cơ lướt sóng chen chân để thổi giá kiếm lời, trong khi người có nhu cầu ở thực và nhà quản lý chỉ như… quan sát viên. Thị trường nhà ở méo mó, cán cân sản phẩm lệch lạc, giá trị BĐS và thu nhập của nguồn cầu thực luôn giữ khoảng cách một trời một vực. Sau thời gian "ủ bệnh", "u nhọt" thị trường đã vỡ từ năm 2011, với các vụ kiện tụng, tranh chấp, "tín dụng đen", tồn kho cao, thanh khoản âm, nợ xấu…

Chuyên nghiệp hóa từng khâu thị trường, là điều kiện cần thiết trước khi nghĩ tới sự minh bạch, đảm bảo quyền lợi cho các bên. Nguồn: internet

Quy định giao dịch phải qua sàn, nhưng lại không thể thực hiện hiệu quả các công cụ chế tài quản lý việc cấp phép, kiểm tra hoạt động sàn, chính là "điểm trừ" của nhà hoạch định chính sách (Bộ Xây dựng). Quy định về diện tích sàn, nhân lực, trình độ môi giới, quản lý sàn giao dịch đều có, nhưng vẫn tồn tại những sàn giao dịch vỏn vẹn 20m2 (tối thiểu 50m2), nhân viên môi giới lẫn lãnh đạo sàn cơ bản đều "phổ cập" chứng chỉ theo Thông tư 13/2008 của Bộ Xây dựng.

Bởi, Chứng chỉ hành nghề đa phần "mua là có" (!), vậy nên, thành lập sàn giao dịch BĐS để hợp thức hóa các thương vụ chuyển nhượng địa ốc đã trở thành "mốt". Minh bạch thị trường vẫn chưa thấy đâu, chỉ thấy bong bóng giá phình lên từng ngày, người mua kẻ bán mải miết tìm nhau qua những mảnh giấy viết tay dựa trên thông tin "nghe đồn". Bằng chứng rõ nhất cho công tác bảo đảm công khai thông tin thị trường chưa tròn vai, là hậu quy hoạch trục Hồ Tây - Ba Vì.

Sàn "chết" lâm sàng khó lắm!

Theo Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), tính đến tháng 3/2013, cả nước có 1.012 sàn giao dịch BĐS được thành lập. Trong đó, Hà Nội có 469 sàn, TP. Hồ Chí Minh có 397 sàn, với tổng số người được cấp Chứng chỉ hành nghề môi giới, định giá BĐS lên tới hơn 35.000.

Cuối năm 2013, giới kinh doanh, môi giới BĐS ồn ào trước đề xuất "không bắt buộc giao dịch qua sàn" của Bộ Xây dựng trong Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi. Đáng chú ý, đa phần các sàn giao dịch BĐS "thuần môi giới" (không có chức năng đầu tư) đều không lo lắng trước khả năng đề xuất trở thành hiện thực trong năm 2014. Căn cứ thực tế thị trường BĐS tại Hà Nội, sàn giao dịch vẫn "bình chân như vại" là có cơ sở.

Trao đổi với phóng viên, ông Nam, Giám đốc sàn giao dịch TC (Nguyễn Xiển, Hà Nội), khẳng định: Dù Nhà nước gỡ quy định phải giao dịch BĐS qua sàn, hay chủ đầu tư không bắt buộc bán hàng qua sàn, đội ngũ môi giới vẫn sống khỏe (!) Thực tế thị trường địa ốc Hà Nội cho thấy sàn giao dịch BĐS đã trải qua rất nhiều thăng trầm.

Tới năm 2013, lượng sàn còn sót lại đều là những đơn vị "tinh nhuệ" với mô hình cơ động, linh hoạt đạt hiệu quả kinh doanh ổn định. Thậm chí, theo một thống kê chưa đầy đủ, thị trường kinh doanh dịch vụ BĐS đang chứng kiến sự lên ngôi của số lượng lớn các sàn giao dịch không có chức năng đầu tư trong năm 2013.

Thêm nữa, nhận định "hủy bỏ quy định giao dịch qua sàn giao dịch BĐS sẽ làm giảm thủ tục, tiết kiệm thời gian đặc biệt tránh được những khoản tiền chênh không đáng có" (đại diện Công ty Reenco Sông Hồng) tỏ ra thiếu khách quan. Bà Tâm, Giám đốc sàn giao dịch BĐS T.H (quận Hai Bà Trưng, Hà Nội) dẫn chứng trường hợp người mua nhà phải chấp nhận chênh 50 - 200 triệu đồng khi mua căn hộ Đại Thanh, Kim Văn - Kim Lũ ngay tại sàn của chủ đầu tư. "Ngay tại sàn của Xí nghiệp Nhà Lai Châu, khách vẫn phải mua chênh. Còn tới khi bỏ quy định bán hàng qua sàn giao dịch, chẳng ai dám chắc chủ đầu tư sẽ không độc quyền phát giá. Lúc đó, quản lý sẽ càng khó thêm và người mua là lãnh đủ".

Mặt khác, nhiều môi giới nhà đất sành sỏi còn bạo miệng bình luận "đề xuất của Bộ Xây dựng chỉ là tốn giấy mực". Theo chị T. hiện làm việc trong sàn K.V (Trung Hòa - Nhân Chính, Hà Nội), rất nhiều môi giới làm việc trong sàn của chủ đầu tư (bán sản phẩm do chính doanh nghiệp đó tạo lập) "kết hợp" với môi giới ngoài đơn vị để mở rộng kênh bán hàng.

Đồng thời, những môi giới của sàn giao dịch của chủ đầu tư thường được hưởng hoa hồng thấp hơn so với mức chung của thị trường. Cộng với việc chỉ được bán hàng của dự án (không được bán hàng ngoài), rất nhiều môi giới đang sống cảnh "hai mang" để tồn tại và giúp mang lại nguồn thu cho sàn. Vậy, không bắt buộc chủ đầu tư phải bán hàng qua sàn, phải chăng là "lợi bất cập hại"?!