Thị trường bất động sản TP.HCM thời gian qua dù đã có sự phát triển mạnh và tiềm năng vẫn còn lớn, nhưng để thị trường có thể phát triển bền vững, vẫn còn một số “điểm nghẽn” cần khởi thông.

5 “điểm nghẽn” của thị trường

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), thị trường bất động sản TP.HCM thời gian qua dù đã có bước phát triển nhất định, nhưng vẫn chưa thực sự minh bạch, lành mạnh và bền vững do đang còn vướng 5 "điểm nghẽn" cơ bản, gồm tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng, thủ tục chuyển nhượng dự án, chính sách tín dụng và thủ tục hành chính.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, có thể nói, 5 điểm nghẽn trên đang là tử huyệt kìm hãm sự phát triển chung của thị trường. Trong đó, tiền sử dụng đất đang là điểm nghẽn lớn của thị trường, khiến cho hàng loạt dự án đang bị ngưng trệ, trở thành gánh nặng của doanh nghiệp, là ẩn số mà doanh nghiệp không thể tiên lượng khi đầu tư dự án, là môi trường tạo ra cơ chế “xin-cho” và hơn cả là người tiêu dùng phải gánh chịu, chi phí bị đội lên khi mua nhà.

Vấn đề này dù đã được doanh nghiệp, Hiệp hội kiến nghị từ nhiều năm qua, nhưng đến nay vẫn chưa được giải quyết.

Trong khi đó, những vướng mắc trong việc giải phóng mặt bằng dẫn đến tình trạng nhiều dự án bồi thường dở dang, không thể triển khai được, chôn vốn của doanh nghiệp trong thời gian dài, chưa có lối ra.

Về vấn đề chuyển nhượng dự án bất động sản, theo HoREA, pháp luật hiện nay quy định chủ đầu tư phải giải phóng mặt bằng và phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới được chuyển nhượng, là chưa tạo điều kiện cho nhà đầu tư mới thay thế để khởi động lại các dự án đã bị ngưng triển khai hiện nay.

Chưa kể, trong số các dự án đang đắp chiếu đang cần có sự vào cuộc của chủ đầu tư mới có tiềm lực, kinh nghiệm giải cứu, nhiều dự án đang thế chấp làm tài sản bảo đảm, nhiều trường hợp là tài sản bảo đảm cho các khoản nợ xấu ngân hàng.

Về chính sách tín dụng, HoREA cho rằng, chính sách tín dụng hiện nay chưa phù hợp, chưa tạo được nguồn vốn trung hạn, dài hạn cho thị trường bất động sản, trong khi tính chất hoạt động của thị trường này là trung hạn, dài hạn.

Còn vấn đề thủ tục hành chính, theo ông Châu, hiện còn nhiêu khê, kéo dài, ẩn chứa tiêu cực, nhũng nhiễu trong quá trình phê duyệt, thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất.

“Khâu thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật các công trình cấp 1 (từ trên 20 tầng) đều phải thông qua Cục Quản lý các hoạt động xây dựng (Bộ Xây dựng), sau đó nộp hồ sơ này về Sở Xây dựng để xin cấp giấy phép xây dựng”, ông Châu dẫn chứng và cho rằng, lẽ ra quy trình cấp giấy phép xây dựng đã phải bao hàm công tác thẩm định thiết kế, nhưng lại bị tách ra thành 2 quy trình rất là nhiêu khê.

Hơn nữa, rất cần thiết và hợp lý nếu phân cấp cho Sở Xây dựng cũng có thẩm quyền thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật công trình cấp 1. Như vậy, sẽ rút ngắn được thời gian thủ tục hành chính, giúp dự án sớm triển khai thực hiện và góp phần làm giảm giá thành nhà ở.

Cũng theo ông Châu, mới đây, Chính phủ đã ban hành Nghị định 42/2017/NĐ-CP ngày 05/04/2017, quy định cấp tỉnh được thẩm định thiết kế các công trình cao tầng đến 24 tầng, có chiều cao đến 75 m.

Tuy nhiên, việc điều chỉnh, sửa đổi này là quá ít, bởi tất cả các công trình trên 24 tầng (75 m) vẫn phải thông qua Cục Quản lý các hoạt động xây dựng thẩm định.

Trong khi năng lực đội ngũ cán bộ các thành phố trực thuộc Trung ương hiện có thể đảm đương việc thẩm định các công trình cao tầng đến 100 m.

Những giải pháp khơi thông

Theo báo cáo của HoREA, trên địa bàn TP.HCM hiện còn có đến hơn 500 dự án đang bị ngưng triển khai do nhiều nguyên nhân như vướng mắc trong đền bù giải tỏa, dự án bị ách tắc do cơ chế tính tiền sử dụng đất, thủ tục nhiêu khê…

Để thị trường bất động sản vận hành thực sự theo cơ chế thị trường, theo HoREA, cần phải có lời giải để giải quyết những điểm nghẽn như đã nêu, trong đó 2 vấn đề HoREA cho rằng khá quan trọng là tiền sử dụng đất và chuyển nhượng dự án.

Về tiền sử dụng đất, HoREA kiến nghị thay đổi cơ chế tính tiền sử dụng đất dự án để giảm giá thành nhà ở, tăng tính minh bạch và loại trừ cơ chế "xin-cho" trên thị trường bất động sản.

Theo kiến nghị của HoREA, cần phải thay đổi triệt để quan điểm về tiền sử dụng đất, cần coi đây là một sắc thuế như đề xuất của UBND TP.HCM tại Báo cáo số 196/BC-UBND ngày 08/11/2013 đã trình Chính phủ là “Nghiên cứu bỏ hẳn khái niệm “tiền sử dụng đất”, mà thay thế bằng sắc thuế sử dụng đất ở với thuế suất nhất định, đề xuất khoảng 10% hoặc 15% bảng giá đất”.
Theo HoREA, việc áp dụng thuế sử dụng đất sẽ giúp cho doanh nghiệp và người tiêu dùng không phải chịu gánh nặng tiền sử dụng đất như hiện nay. Doanh nghiệp có thể tiên lượng chi phí tạo lập quỹ đất khi đầu tư dự án. Nhà nước có nguồn thu thuế sử dụng đất ổn định, lâu dài.

Từ đó, HoREA kiến nghị bổ sung khoản 2 (mới) vào Điều 107 Luật Đất đai, như sau: "Thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở, với mức thu bằng 15% bảng giá đất (bao gồm hệ số điều chỉnh giá đất k) do UBND cấp tỉnh, thành phố ban hành".

Đồng thời, HoREA đề nghị bỏ quy định: "Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần" tại Điều 113 Luật Đất đai và sửa đổi Điều 114 Luật Đất đai theo hướng giao trách nhiệm và toàn quyền cho cấp tỉnh ban hành bảng giá đất để đảm bảo thực hiện nguyên tắc "giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường" theo Điều 112 Luật Đất đai 2013, để phù hợp với thực tế tình hình của địa phương.

Về thủ tục chuyển nhượng dự án, theo ông Châu, điểm nghẽn này khiến hàng trăm dự án bị “trùm mền” nhiều năm qua không được giải cứu.

Quy định chủ đầu tư muốn chuyển nhượng dự án chỉ sau khi đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng là gây khó cho các bên. Theo ông Châu, việc chuyển nhượng dự án là hoạt động giữa các nhà đầu tư với nhau, chưa phải là bán nhà ở cho người mua nhà. Nếu bên chuyển nhượng chưa hoàn tất các thủ tục đầu tư, xây dựng, thì bên nhận chuyển nhượng dự án sẽ tiếp tục thực hiện hoàn tất các công việc này.

Do vậy, HoREA kiến nghị sửa đổi khoản (1.b) Điều 194 Luật Đất đai 2013 và sửa đối khoản 2 Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản, cho phép chủ đầu tư được quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án kể từ thời điểm sau khi đã hoàn thành giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch của dự án; coi chuyển nhượng dự án, một phần dự án là hoạt động bình thường trong quá trình đầu tư kinh doanh theo nhu cầu của các doanh nghiệp.

“Việc cho phép áp dụng rộng rãi cơ chế chuyển nhượng dự án bất động sản sẽ giúp khai thông thị trường mua bán, chuyển nhượng (M&A) dự án, khai thông nguồn vốn, tái khởi động các dự án đang bị ngừng triển khai, mà chủ thể thực hiện lại chính là các doanh nghiệp bất động sản, sử dụng nguồn vốn tư nhân, dòng tiền lớn sẽ trở lại thị trường mạnh mẽ thông qua hoạt động M&A dự án”, ông Châu nói.