Trong tuần qua, những tín hiệu khởi sắc của phân khúc chung cư trung bình và giá rẻ là đề tài thảo luận nhiều nhất. Bên cạnh đó, những khó khăn của đất nền dự án do chịu tác động từ các yếu tố khách quan cũng được sự quan tâm của nhiều người.

Chung cư… xích lại với nhu cầu nhà ở

Những năm gần đây, phân khúc chung cư cao cấp phát triển mạnh. Các chủ đầu tư ồ ạt rót tiền để đón đầu các khách hàng người thành đạt, dựng lên hàng loạt các dự án chung cư với mức giá dao động trong khoảng 2.000 USD - 3.000 USD.

Tuy nhiên, thời hoàng kim đã qua, phân tích toàn thị trường cho thấy những chung cư này đã không còn đem về hiệu quả kinh tế như mong đợi. Mặc dù đã đưa ra nhiều chương trình khuyến mãi, kích cầu để thu hút khách hàng, tỉ lệ giao dịch thành công phân khúc này hiện rất thấp.

Lí giải cho tình trạng này, nhiều chuyên gia cho rằng nguyên nhân là do cung vượt cầu. Nguồn cung cao cấp ngày càng tăng. Trong khi đó, nhu cầu nhà chung cư trong dân vẫn cao nhưng đa phần nằm ở phân khúc trung bình, giá thấp.

Trái với sự chững lại của thị trường chung cư cao cấp, phân khúc chung cư mini do tư nhân hoặc các nhà đầu tư nhỏ xây dựng đang hút khách, đặc biệt ở những khu vực đông dân cư, nhu cầu nhà ở cao như Hà Nội.

Những căn hộ diện tích chỉ khoảng 30 - 40 m², với những tiện nghi cơ bản, xuất hiện ở Hà Nội một vài năm trở lại đây đã đáp ứng một cách thực chất nhu cầu của những người dân đô thị cần chỗ ở nhưng bị hạn chế về khả năng tài chính.

Một trong những rào cản lớn nhất đối với sự phát triển của loại hình này là thủ tục chưa rõ ràng, tính pháp lí chưa được công nhận. Tuy nhiên, cùng với việc Nghị định 71 với qui định về Quản lý chất lượng nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân đi vào thực tế, rào cản này đã được dỡ bỏ. Theo đó, loại hình này được pháp luật thừa nhận, các chung cư tư nhân sẽ được cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đồng thời, việc bán, cho thuê các căn hộ này không bắt buộc phải thông qua sàn giao dịch bất động sản.

Ngay sau khi nút thắt pháp lí được mở, số người tìm mua căn hộ chung cư tăng vọt, mức giá trên dưới 1 tỉ đồng/căn hộ 50 m² tạo điều kiện cho những đối tượng tìm mua nhà, chủ yếu là người mới lập gia đình hay người thu nhập bình thường.

Tất nhiên, sự phát triển của các chung cư mini vẫn tạo nên một số quan ngại về qui hoạch, về nguy cơ nén ép mật độ tại đô thị, cần một chiến lược phát triển cụ thể. Nhưng với những diễn biến thuận lợi như trên, dự báo thời gian tới, các căn hộ chung cư tư nhân sẽ tăng vọt, cùng với sự xuất hiện của hàng loạt các dự án nhà ở xã hội, sẽ giúp giảm áp lực về nguồn cung, đáp ứng nhu cầu thực là mua nhà để ở của đại bộ phận cư dân.

Khó khăn phân khúc đất nền

Sau một vài dấu hiệu khởi sắc, thị trường đất nền dần quay trở lại trạng thái trầm lắng do chịu tác động từ tình hình chung của thị trường và ảnh hưởng các chính sách thuế.

Từ đầu năm đến nay, số lượng giao dịch đất nền dự án không cao và tỉ lệ thành công thấp. Nguyên nhân chủ yếu do nhà đầu tư còn chịu tác động từ lãi suất ngân hàng tăng, khó tiếp cận các khoản vay và những chính sách quản lý chặt thị trường…. Ngoài ra, việc áp dụng luật thuế thu nhập cá nhân cũng ảnh hưởng lượng giao dịch.

Theo nghiên cứu của Công ty VinaLand, tại TP. HCM, ở nhiều quận, huyện mãi lực tại phân khúc này quay trở về số 0. Toàn thị trường chỉ một số phường, nơi có hạ tầng xây dựng hoặc công trình giao thông trọng điểm như hầm Thủ Thiêm, đại lộ Đông – Tây… có mức độ tăng giá nhẹ so với tháng trước. Hầu hết các giao dịch chỉ là sang nhượng qua lại đất nền của những dự án cũ, và thị trường TPHCM gần như không có dự án mới nào trong thời gian gần đây.

Thị trường nhà đất Hà Nội cũng rơi vào trạng thái đóng băng. Trên thị trường thứ cấp rất ít giao dịch, còn thị trường sơ cấp chưa có sản phẩm mới ra hàng. Giá đất nền vẫn ở mức cao. Hầu hết các sàn giao dịch cho thấy thị trường nhà đất khu phía Tây vắng khách. Giá đất nền dự án gần như đi ngang.

Nhìn chung, thị trường đất nền ở các thành phố trung tâm vẫn đang ở trạng thái ảm đạm. Theo quy luật dịch chuyển, nhà đầu tư đang dần tìm đến những thị trường vùng ven như Đồng Nai, Bình Dương do giá đất rẻ, nhiều dự án có giá từ 400 – 500 triệu đồng/nền. Với mức giá không cao, phù hợp với đa số người có nguồn vốn tích lũy, ít bị lệ thuộc vào các khoản vay ngân hàng, các thị trường ven đang thu hút nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ. Nhờ đó, thị trường tại những khu vực này vẫn có dự án mới và phân khúc đất nền có sóng ngầm.

Theo báo cáo của Công ty nghiên cứu thị trường Savills Vietnam, tại Bình Dương, thị trường đất nền sơ cấp có giá trung bình khoảng 359 USD/m2. Giá thứ cấp trung bình gần như không thay đổi so với thời điểm tháng 4 đối với căn hộ, biệt thự/nhà phố. Tuy nhiên, giá thứ cấp của đất nền giảm khoảng 16% so với tháng 4.

Tuy nhiều tiềm năng nhưng hạn chế của việc đầu tư vào những thị trường này là các chủ đầu tư phải có nguồn vốn mạnh, dài hơi chứ không thể lướt sóng kiếm lời như trước. Đồng thời, việc kiểm tra kỹ thông tin cũng như thị sát các khu đất nền trước khi mua cũng là điều kiện quan trọng để người mua khỏi rơi vào trạng thái mua nhầm hoặc mua xong không thể bán được

Từ những phân tích trên, có thể thấy, dưới tác động của những chính sách mới, thị trường bất động sản đang có những chuyển dịch quan trọng. Đối với chung cư, đó là sự chuyển hướng từ phân khúc cao sang phân khúc trung bình, nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở thực sự. Trong khi đó, đối với thị trường đất nền, một chu kì trầm lắng có thể bắt đầu, trong đó khả năng đầu cơ lướt sóng bị hạn chế đáng kể. Thị trường đang tiến dần đến chỗ minh bạch hóa và phát triển bền vững, nhưng để xu hướng này diễn ra một cách thuận lợi, tránh tạo nên những cơn sốc cho thị trường, thiết nghĩ, thời gian tới nhà quản lý cần có nhiều hướng dẫn, tư vấn để nhà đầu tư sớm ổn định tâm lý mua bán và thúc đẩy thị trường phát triển.