Thời gian gần đây, cụm từ “chịu đau để thoát hiểm” được nhắc tới nhiều trên thị trường bất động sản, chỉ việc nhiều chủ đầu tư dự án phải chấp nhận chiết khấu sâu, giảm mạnh giá bất động sản để kích cầu mua nhà, khơi dòng thanh khoản đã ách tắc kéo dài nhiều tháng qua.

Tại Hà Nội, giá nhà chung cư thứ cấp đã tăng 10-30%. Ảnh: Dũng Minh

Từ động thái “nới lỏng” đầu tiên

Tại cuộc họp thường trực Chính phủ diễn ra giữa tuần trước, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã có chỉ đạo Ngân hàng Nhà nước xây dựng các giải pháp điều hành chính sách tiền tệ hợp lý theo tinh thần chủ động, chắc chắn, linh hoạt và hiệu quả. Một trong các nội dung chỉ đạo là Thủ tướng yêu cầu rà soát các dự án bất động sản đủ điều kiện để hỗ trợ giải ngân tín dụng. Trước đó, Ngân hàng Nhà nước đã chính thức nới thêm room tín dụng từ 1,5-2% trên toàn hệ thống ngân hàng.

Theo ông Nguyễn Hoàng Nam, Tổng giám đốc G-Homes, mặc dù dòng vốn tín dụng nới thêm không trực tiếp chảy vào lĩnh vực bất động sản và không phải dự án nào cũng được xem xét giải ngân cho vay, nhưng đây là động thái “nới lỏng” chính sách đầu tiên từ cơ quan quản lý, tạo hiệu ứng tâm lý tích cực trong bối cảnh niềm tin thị trường đang xuống thấp như hiện nay.

“Cần lưu ý rằng, quan điểm của Chính phủ là chỉ xem xét những dự án ‘đủ điều kiện’, có nghĩa là sẽ chỉ một bộ phận dự án có thể được tiếp tục giải ngân cho vay vào thời điểm này”, ông Nam nhấn mạnh.

Trên thực tế, với mặt bằng lãi vay tăng cao như hiện nay, không phải người nào cũng có đủ điều kiện và khả năng “gõ cửa” ngân hàng để vay mua nhà. Theo khảo sát của Báo Đầu tư Chứng khoán, mức lãi suất cho vay phổ biến hiện nay rơi vào khoảng 12-13%/năm, cao hơn từ 4-5%/năm so với hồi đầu năm, với các mức giải ngân thông thường không quá 50% giá trị căn hộ.

Một số ngân hàng nước ngoài như Woori Bank, HSBC… có mức giải ngân lên đến 70% giá trị căn hộ, nhưng điều kiện vay cũng khắt khe hơn khi yêu cầu về hợp đồng lao động, có tài sản thế chấp có giá trị (tính giá trị ở đây là thanh khoản cao, hoặc đã có sổ đỏ, hoặc chủ đầu tư có uy tín theo danh sách đánh giá của ngân hàng - PV)..., thậm chí có ngân hàng còn đưa thêm điều kiện đối với tài sản thế chấp như phải có giá trị tối thiểu từ 1 tỷ đồng…, điều mà không phải người mua nhà nào cũng có thể đáp ứng vào thời điểm này.

Bên cạnh vấn đề về dòng vốn, đây cũng là nguyên nhân khiến nhiều chủ đầu tư, đơn vị phát triển dự án quyết định lùi thời gian mở bán sản phẩm sang cuối quý I hoặc đầu quý II/2023 để chờ đợi tín hiệu tích cực hơn từ thị trường.

Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw cho rằng, khó khăn trong việc huy động vốn buộc các chủ đầu tư dự án phải tính lại bài toán đường dài nếu không muốn rơi vào tình trạng mất thanh khoản.

“Chấp nhận giảm bớt kỳ vọng lợi nhuận để hạ giá thành sản phẩm hoặc gia tăng thêm các tiện ích để thu hút người mua nhà là giải pháp phù hợp với các chủ đầu tư, nhà phát triển dự án vào thời điểm này”, ông Hà nói.

Kỳ vọng giá nhà sẽ giảm

Quan sát diễn biến thị trường có thể thấy, các doanh nghiệp gặp khó khăn về nguồn vốn đang phải xoay xở đủ kiểu với hy vọng thu về dòng tiền để duy trì hoạt động. Đơn cử, mới đây, một loạt nhà phát triển dự án bất động sản như Novaland, Đất Xanh, Khang Điền… cùng thông báo điều chỉnh kế hoạch xây dựng các dự án mới, thay vào đó là tập trung hoàn thiện theo giai đoạn các dự án quy mô lớn hiện hữu, đồng thời tiết giảm các hạng mục đang xây vượt tiến độ chưa cần thiết. Có doanh nghiệp tìm hướng đi mới khi cho ra mắt mô hình bán bất động sản “chia nhỏ” với kỳ vọng sẽ thúc đẩy được thanh khoản, nhanh chóng thu hồi dòng tiền về. Nhiều chủ đầu tư chấp nhận bán giảm giá bất động sản để thu hồi vốn. Ảnh: Dũng Minh

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) chia sẻ, chỉ khi đối diện với vấn đề “sống còn”, chủ đầu tư mới chấp nhận giảm giá bằng cách tăng khuyến mãi, chiết khấu.

“Giờ doanh nghiệp không có tiền mặt, dự án không có thanh khoản sẽ đối diện với nguy cơ phải dừng hoạt động nên đành phải giảm đến 50% giá bán bất động sản để kích cầu mua nhà, điều từng áp dụng trong giai đoạn khủng hoảng trước đây”, ông Châu nói và cho rằng, thời điểm này, doanh nghiệp chấp nhận “chịu đau”, dứt khoát “cắt lỗ” để tránh việc càng ôm hàng càng lỗ to, dẫn đến “mất vốn, sập tiệm”.

Ở góc nhìn khác, theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), các chương trình ưu đãi bán hàng là giải pháp để doanh nghiệp tự “giải cứu” mình khi việc tiếp cận các kênh dẫn vốn truyền thống như tín dụng ngân hàng, phát hành trái phiếu doanh nghiệp hay huy động trực tiếp từ người mua nhà đều gặp khó khăn. Các chính sách chiết khấu sâu cũng góp phần kéo giảm giá động sản trước mức giá đang được neo quá cao hiện nay. Do đó, cơ hội mua nhà khi thị trường bất động sản chững lại sẽ rộng hơn so với lúc thị trường ở trạng thái bình thường.

Còn ông Nguyễn Hoàng Nam cho hay, khi giá bất động sản tăng nhanh trong khoảng thời gian ngắn (tăng tới 50-70% chỉ trong 1 năm như thời gian qua - PV), nhà đầu tư sẽ không quan tâm đến giá trị sử dụng mà chủ yếu hướng đến mục tiêu “mua rẻ, bán đắt” để hưởng chênh lệch, thì thị trường đã tới giai đoạn “nguy hiểm”. Vì vậy, việc nhiều doanh nghiệp địa ốc có động thái điều chỉnh dòng tiền, cơ cấu lại danh mục sản phẩm theo hướng phù hợp với khả năng tài chính của số đông là một bước đi quan trọng giúp ổn định lại thị trường.

Nhiều thành viên thị trường dự báo, có thể từ quý II/2023, dòng tiền sẽ đổ mạnh vào bất động sản bởi khi đó giá đã giảm nhiều hơn hiện tại và lãi suất ngân hàng cũng ổn định hơn. Trong đó, mức giá giảm nhiều nhất là các dự án đất nền chưa hoàn thiện về hạ tầng và chưa có người sinh sống, sau đó đến các sản phẩm chung cư. Riêng loại hình nhà chung cư, giá có thể giảm nhưng không nhiều, vào khoảng 10-15%, do nguồn cung dự báo tiếp tục khan hiếm.

Theo ghi nhận của Báo Đầu tư Chứng khoán, hiện nay, nhiều người chuyển hướng tìm kiếm mua lại các căn hộ chung cư trên thị trường thứ cấp, song không dễ dàng khi giá bán các sản phẩm chung cư cũ tại Hà Nội đã tăng trung bình từ 10-30% thời gian qua. Chẳng hạn, một số chung cư mặt đường Láng Hạ có giá bán khoảng 80 triệu đồng/m2, khu vực Trung Hoà - Nhân Chính là trên 60 triệu đồng/m2. Tại khu vực Linh Đàm, nhiều căn hộ chung cư hiện đã tăng khoảng 300 triệu đồng/căn so với thời điểm cuối năm 2021. Ở xa trung tâm hơn, tại khu vực huyện Hoài Đức, giá nhà chung cư cũng tăng từ 100-200 triệu đồng/căn so với cách đây 3-4 tháng.

DiaOcOnline.vn – Theo ĐTCK