Thời gian gần đây, Ngân hàng (NH) Nhà nước liên tục có công văn đốc thúc các NH thu nợ cho vay phi sản xuất, trong đó chủ yếu là các khoản vay bất động sản, chứng khoán... Đây là một trong những lý do chính khiến thị trường bất động sản càng thêm khó.

Bất chấp cam kết

Để thực hiện đúng chỉ đạo của NH Nhà nước, các NH đã ngưng cho vay bất động sản, kể cả với dự án NH đã ký cam kết với chủ đầu tư. Hai tuần nay, chị Thảo (Q.Tân Phú, TP.HCM) như ngồi trên lửa vì đã đóng đủ 30% giá trị căn hộ nhưng NH báo không thể giải ngân được do đã hết hạn mức. Chạy đôn đáo hỏi nhiều NH khác, chị Thảo đều nhận được câu trả lời là lãi suất lên đến 24-25%/năm, thay đổi mỗi tháng một lần.

Trong khi đó, anh Vinh - nhân viên một công ty truyền thông tại Q.Phú Nhuận, TP.HCM - mua căn hộ tại Q.Bình Tân từ đầu năm 2009 và đã thanh toán 60% giá trị căn hộ. Mới đây anh yêu cầu NH giải ngân 40% còn lại. Dù NH đã cam kết cho vay từ năm 2009 nhưng nay nhân viên NH đưa ra hàng loạt điều kiện để làm khó, trong đó có việc yêu cầu ngoài lãi suất phải trả một khoản phí "quản lý tài sản" là 2.75%/năm, phí cộng lãi suất lên đến 25.25%/năm.

Trong năm đầu tiên khoản phí này phải được thanh toán một lần, những năm tiếp theo thì trả theo quý. Ngoài ra, khách hàng vay vốn còn bắt buộc phải mua bảo hiểm khoản vay bằng 2% trên 110% giá trị khoản vay hoặc 1% trên tổng giá trị căn hộ nhân với số kỳ thanh toán (mỗi kỳ thông thường là mười năm) tức 15-20 triệu đồng với khoản vay 800 triệu đồng.

Nhân viên NH cho biết khoản phí quản lý tài sản mới áp dụng với khách hàng cá nhân trong vòng một tháng trở lại cho tất cả khoản vay tiêu dùng, cho vay bất động sản. Trong khi trước kia phí này chỉ áp dụng với khách hàng doanh nghiệp.

Ngoài khoản phí này, khách hàng còn chịu rủi ro là thay đổi lãi suất hằng tháng hoặc mỗi ba tháng, biên độ lên đến 7%/năm. Một khoản vay 800 triệu đồng, với lãi suất 22.5%/năm số tiền gốc và lãi phải trả hằng tháng khoảng 19 triệu đồng, tuy nhiên nếu lãi suất tăng lên 29.5%/năm thì số tiền gốc và lãi phải trả hằng tháng lên đến 23 triệu đồng.

Với người vay mới đủ khả năng tài chính cũng bị NH từ chối. Chị Tâm (Q.9) cho biết khi đặt vấn đề vay vốn, nhân viên tín dụng NH

T chi nhánh Thủ Đức cho biết đang có chính sách hạn chế với cho vay bất động sản, đặc biệt vay mua căn hộ do thị trường đóng băng. Ngay cả với những dự án NH đã ký cam kết với chủ đầu tư, NH cũng xem xét cẩn thận. “Nhân viên NH nói dù NH đã ký cam kết với chủ đầu tư nhưng không đồng nghĩa với cho vay mà NH phải xem xét, đánh giá lại khả năng chủ đầu tư trong từng giai đoạn” - chị Tâm nói.

Bán không ai mua

Hàng “tồn kho” và gánh nặng nợ vay Sự “tê liệt” của thị trường bất động sản trong một thời gian dài vừa qua khiến hàng loạt doanh nghiệp bất động sản buộc phải “ôm” một lượng hàng “tồn kho” - các sản phẩm bất động sản - khá lớn và các khoản nợ vay khổng lồ. Số liệu từ báo cáo tài chính hợp nhất quý 1-2011 của Công ty CP phát triển bất động sản Phát Đạt (PDR) cho thấy tổng giá trị hàng “tồn kho” tính đến cuối tháng 3-2011 của doanh nghiệp này lên tới gần 3.386 tỉ đồng, gồm năm dự án The Everich II, The Everich III, Nhà Bè, Long Thạnh Mỹ và dự án Phan Đình Phùng - Quảng Ngãi. Trong đó, dự án The Everich II hiện đang triển khai giai đoạn 1 và sản phẩm đã được chào bán trong năm 2010, chiếm tỉ lệ khá lớn trong tổng giá trị hàng “tồn kho” với hơn 1.900 tỉ đồng. Tương tự, Công ty CP Hoàng Anh Gia Lai (HAGL) có tổng giá trị hàng “tồn kho” gần 3,.000 tỉ đồng, Công ty CP đầu tư xây dựng Bình Chánh (BCI) hơn 2,150 tỉ đồng, Công ty CP Xây dựng số 5 gần 1,135 tỉ đồng... Ngoài các yếu tố kinh tế vĩ mô khó khăn nói chung và thị trường bất động sản nói riêng, như nhận định của nhiều chuyên gia, sự “lạm dụng” nguồn vốn tín dụng của hầu hết doanh nghiệp bất động sản là một trong những nguyên nhân dẫn đến các hệ lụy đang tồn tại trên thị trường bất động sản hiện nay.

Lãi suất cho vay quá cao nhiều người đã tính đường tháo chạy nhưng bất thành. Giữa tháng 5-2011, sau một thời gian đắn đo, anh Minh - một nhà đầu tư bất động sản - quyết định chuyển nhượng lại hợp đồng mua căn hộ dự án The Era (Q.7) với mức giá bằng với giá mua, chấp nhận chịu mất xấp xỉ 10% vốn góp ban đầu cho các chi phí môi giới, thuế thu nhập cá nhân... Không riêng gì anh Minh, hàng loạt nhà đầu tư cá nhân trong lĩnh vực bất động sản hiện đang tìm cách bán tống bán tháo các sản phẩm đã lỡ ôm vào trước đó, từ đất nền đến căn hộ.

Chị Hiền, nhà đầu tư đang tìm người để chuyển nhượng hợp đồng mua một căn hộ cao cấp tại Q.2 và một lô đất nền tại Q.9, cho biết sẵn sàng bán với giá rẻ hơn giá mua để cắt lỗ do không thể xoay tiền để tiếp tục góp vốn. “Dù trước đó đã cam kết cho vay nhưng bây giờ liên hệ thì NH làm khó, mà có được giải quyết cho vay cũng không dám vì lãi suất được “hét” lên tới 26%/năm...” - chị Hiền nói.

Nhiều nhà đầu tư tính toán với một căn hộ trung có tổng giá trị 1.2 tỉ đồng, bán cắt lỗ 10% phần vốn góp ban đầu (30% giá trị hợp đồng) thì chỉ mất khoảng 40 triệu đồng, nhưng nếu giữ lại và vay 70% giá trị còn lại thì riêng khoản lãi suất phải nộp đã lên tới 200 triệu đồng/năm với lãi suất hiện nay!

Trong khi khách hàng không xoay được vốn hoặc ngán ngẩm với lãi suất, hàng loạt chủ đầu tư cũng rơi vào tình cảnh “dở khóc dở mếu”, không tung sản phẩm ra bán thì chẳng biết đào đâu ra tiền để tiếp tục triển khai dự án, do “bầu sữa” tín dụng NH đã bị khóa van.

Đã có hàng loạt chủ đầu tư quyết định tạm hoãn kế hoạch chào bán sản phẩm và “đắp mền” hoặc triển khai dự án cầm chừng để chờ lãi suất giảm và ngóng thanh khoản. Các dự án căn hộ của Công ty CP xây dựng và kinh doanh địa ốc Hòa Bình, Công ty CP đầu tư xây dựng Lilama SHB, Công ty CP Hoàng Anh Gia Lai... là những ví dụ.

Một số chủ đầu tư đã tìm cách lôi kéo khách hàng với nhiều hình thức như hỗ trợ 50-100% lãi suất khoản vay góp vốn, thực hiện các chương trình khuyến mãi như mua nhà trúng nhà, xe hơi, kim cương và thậm chí cả... đất nền!

Tổng giám đốc một công ty bất động sản thừa nhận việc công bố giảm giá bán sản phẩm là điều “tối kỵ” với bất động sản vì sẽ bị những khách hàng mua trước quay lại... đòi tiền, nên hầu hết chủ đầu tư đều giảm giá dưới các “chiêu bài” hỗ trợ, khuyến mãi... để huy động vốn cho dự án. Tuy nhiên dù giở hết bài, các chủ đầu tư cũng không thể lôi kéo được khách hàng.

Khó trả nợ trước hạn

Thực tế từ đầu năm đến nay, nhiều NH đã ngưng cho vay bất động sản, chứng khoán và nâng lãi suất cho vay tiêu dùng lên cao để hạn chế người vay. Tuy nhiên, đến nay chỉ những NH lớn mới có khả năng về đích.

Tổng giám đốc một NH cổ phần cho biết đến nay dư nợ phi sản xuất của NH vẫn chiếm trên 40% tổng dư nợ, trong đó phần lớn là các khoản vay bất động sản có thời hạn từ năm năm trở lên đã được giải ngân từ các năm trước chưa tới hạn trả nợ.

Nhiều NH khác đã ngừng giải ngân từ ba tháng trước và nâng lãi suất lên 23-24%/năm nhằm hạn chế người vay, song song đó NH này tập trung tăng cho vay sản xuất tối đa nhằm kéo giảm dư nợ cho vay phi sản xuất xuống mức thấp. Tuy nhiên, lãnh đạo NH này cho biết không đảm bảo sẽ đáp ứng được yêu cầu của NH Nhà nước do các khoản vay bất động sản đáo hạn thực trả không nhiều. Chủ đầu tư không bán được hàng nên khó có khả năng trả nợ trước hạn.

DiaOcOnline.vn - Theo Tuổi Trẻ