Thông thường, những vụ tranh chấp tại các khu chung cư, cư dân dễ nhận được sự thông cảm, ủng hộ của dư luận. Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều vụ tranh chấp lớn lại bắt nguồn từ những vụ việc nhỏ nhặt và nhiều khi không phải do lỗi của chủ đầu tư.

Từ chuyện thẻ cư dân…

Để công tác quản lý, vận hành được thuận tiện, đảm bảo an toàn, an ninh cho cư dân, hiện nay ở nhiều chung cư, các chủ đầu tư đã thiết lập các hệ thống an ninh nhiều lớp. Chiếc thẻ cư dân vì thế cũng có vai trò quan trọng hơn khi nó liên quan trực tiếp đến việc ra, vào tòa nhà. Tuy nhiên, từ chuyện cấp thẻ cư dân cũng có không ít các mâu thuẫn nảy sinh.

Tại một dự án chung cư cao cấp thuộc quận Thanh Xuân (Hà Nội), để tạo điều kiện thuận lợi cho cư dân từ giai đoạn đầu nhận căn hộ, chủ đầu tư đã cấp trước 2 thẻ/căn hộ cho người đứng tên trong hợp đồng. Các thẻ tiếp theo sẽ cấp khi người dân đã đăng ký tạm trú, tạm vắng. Số thẻ cấp trên nguyên tắc: số thẻ = số phòng ngủ x 2.

Tuy nhiên, mâu thuẫn nảy sinh từ đây, khi có không ít hộ có 2 phòng ngủ, gia đình cũng chỉ có 2 người, nhưng chủ hộ muốn được cấp đủ 4 thẻ theo quy định. Điều đáng nói, khi chủ đầu tư yêu cầu xuất trình tạm trú, tạm vắng của người muốn được cấp thẻ, thì chủ hộ lại không chịu và cho rằng, chủ đầu tư cố tình gây khó dễ.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, đại diện chủ đầu tư cho biết: “Cả dự án có đến trên 1.000 hộ dân, tất cả các tiện ích nội khu như bể bơi, thư viện, phòng tập gym, sân chơi chúng tôi đều dành riêng cho cư dân, không cho người ngoài sử dụng, thậm chí cả cán bộ, nhân viên vận hành tòa nhà cũng bị cấm.

Do đó, việc cấp thẻ theo quy định (có tạm trú, tạm vắng tại các căn hộ) là việc làm cần thiết để đảm bảo quyền lợi, an toàn cho người dân, tránh người ngoài sử dụng thẻ để ra vào tòa nhà, sử dụng các tiện ích của dự án”.

Vị đại diện này cho biết thêm, hiện nay, mới có khoảng 40% cư dân vào ở, nên mọi người chưa thấy được áp lực dân số trong việc sử dụng các tiện ích và nếu công ty không làm đúng quy định, thì quyền lợi chính đáng của cư dân cũng dễ bị xâm phạm và ảnh hưởng đến sự an toàn của chính các cư dân.

Thực tế, đã có không ít trường hợp cư dân muốn cấp nhiều thẻ hơn số thành viên gia đình, sau đó cho mượn, thậm chí cho thuê lại (người thuê sử dụng các tiện ích nội khu) gây khó khăn cho việc quản lý, mất an toàn và tiện ích chung bị chia sẻ.

… Đến những vòng tròn luẩn quẩn

Một vấn đề khá nổi cộm nữa ở các chung cư trong giai đoạn bàn giao, đó là vấn đề mua, bán điện. Để được ký hợp đồng mua bán điện, các hộ dân sẽ phải tuân thủ quy trình: làm đơn gửi công ty điện lực - công ty điện lực duyệt đơn - hai bên ký hợp đồng - treo lắp công tơ - ký xác nhận chỉ số. Điều kiện đầu tiên vẫn là người dân phải có tạm trú, tạm vắng.

Nhiều chủ đầu tư đã rất linh động khi hỗ trợ hoàn toàn các cư dân làm theo chiến dịch, lập danh sách, yêu cầu gửi cho phía điện lực, cư dân chỉ việc ký vào đơn chung chứ không mất thời gian đi giao dịch.

Tuy nhiên, mâu thuẫn lại nảy sinh khi vào ngày treo lắp công tơ, nhiều cư dân không có mặt và ký xác nhận số điện, rồi sau đó quay ngược lại tố chủ đầu tư không minh bạch. Hoặc có không ít trường hợp, chủ đầu tư yêu cầu lắp một đợt khoảng 20 công tơ, nhưng phía điện lực chỉ đáp ứng được 5 - 10 công tơ, cư dân cũng không hài lòng và cho rằng, chủ đầu tư gây khó dễ…

“Chúng tôi đã hỗ trợ hết mình, nhưng ngay như việc ký đơn và xác nhận chỉ số là việc của cư dân họ cũng không để ý, nhưng sau đó lại đổ hết trách nhiệm cho chủ đầu tư và bên ngành điện. Mặt khác, do giai đoạn đầu bàn giao, cư dân sửa chữa, lắp đặt thiết bị nhiều, nên dùng điện vô tội vạ (trong khi chưa lắp công tơ). Chúng tôi lại chịu thiệt lần nữa là thanh toán toàn bộ chi phí chênh lệch về điện giai đoạn này”, đại diện một chủ đầu tư than thở.

Đây là thực trạng chung ở nhiều chung cư giai đoạn bàn giao, nhưng không phải chủ đầu tư nào cũng chấp nhận chịu thiệt để “dĩ hòa vi quý” với cư dân. Không ít dự án, chủ đầu tư và người dân còn nảy ra những cuộc tranh cãi nảy lửa chỉ vì những sự vụ cỏn con như thế.

Đại diện một đơn vị vận hành cho biết, giờ đây, công ty rút kinh nghiệm là chỉ hỗ trợ cư dân thực hiện hợp đồng mua bán điện, việc chốt số để người dân và bên điện lực tự thỏa thuận, tránh trường hợp bị cuốn vào những mâu thuẫn không đáng có.

Ngoài vấn đề điện, sổ đỏ là điều mà các cư dân quan tâm nhất sau khi nhận nhà và nó cũng khiến nhiều chủ đầu tư phải khổ sở với câu chuyện này.

Theo quy định, Sở Tài nguyên và Môi trường chỉ cấp sổ đỏ căn hộ khi người dân và chủ đầu tư hoàn thành thanh lý hợp đồng, xác nhận tất toán nghĩa vụ tài chính của khách hàng và chủ đầu tư, xác nhận việc chủ đầu tư đã bàn giao nhà theo quy định. Việc thanh lý này không đồng nghĩa với việc tất cả các nghĩa vụ của các bên theo hợp đồng mua bán mà các bên vẫn còn bảo lưu các nghĩa vụ, bao gồm nghĩa vụ thanh toán tiền mua bán căn hộ đợt cuối, nghĩa vụ bảo hành...

Tuy nhiên, phần lớn người dân đều không chịu ký vào biên bản thanh lý với lý do sợ chủ đầu tư chối bỏ trách nhiệm. Cái vòng luẩn quẩn không có biên bản thanh lý, không làm được sổ đỏ; không có sổ đỏ, không chịu ký vào biên bản thanh lý cứ trói buộc cả hai phía chủ - khách.

Một vấn đề cũng thường nảy sinh tranh chấp nữa khi bàn giao căn hộ là vấn đề đo đạc diện tích. Theo Thông tư 03/2014/TT-BXD ngày 20/2/2014, diện tích sử dụng căn hộ được tính theo kích thước thông thủy, bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ và diện tích ban công, lô gia (nếu có) gắn liền với căn hộ đó, không tính tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ.

Bộ Xây dựng cũng có hướng dẫn về cách xác định diện tích hộp kỹ thuật và được chú thích rõ rằng, diện tích hộp kỹ thuật được xác định trong hồ sơ bản vẽ thi công.

Thực tế, một số chủ đầu tư lớn  thường thuê đơn vị đo đạc có uy tín để tiến hành đo đạc trên cơ sở căn cứ vào Hợp đồng mua bán căn hộ, Thông tư 03 và các văn bản hướng dẫn. Tuy nhiên, với lý lẽ của mình, các cư dân lại không đồng tình với chủ đầu tư trong việc đo đạc diện tích. Một số chung cư, cư dân còn khiếu nại, khiếu kiện và đôi khi sử dụng mạng xã hội để kêu gọi đấu tranh, khiếu kiện.

Với việc không thống nhất được diện tích căn hộ, đồng nghĩa với việc cũng chưa thể làm các thủ tục để cấp sổ đỏ cho căn hộ.

Văn hóa chung cư chưa ổn

Không chỉ ở những vấn đề nổi cộm, hàng loạt vấn đề khác như ý thức người dân, tinh thần tuân thủ quy định chung trong các hoạt động hàng ngày cũng khiến chủ đầu tư hay đơn vị quản lý đau đầu.

Đại diện ban quản lý tòa nhà một dự án chia sẻ: “Nhiều cư dân có ý thức chấp hành vệ sinh chưa tốt, rác sinh hoạt xả bừa bãi. Thậm chí, nhiều cư dân sau khi tiến hành cải tạo căn hộ, rác xây dựng còn nguyên đem vứt ngoài hành lang, hoặc vứt ở vườn hoa, gây mất vệ sinh và mỹ quan chung”.

Ngoài ra, còn nhiều quy định mang tính kỹ thuật khác như cấm xe thô sơ xuống hầm, chiều cao tối đa phương tiện ra vào hầm, hay sử dụng các thang kỹ thuật đều thường xuyên bị vi phạm, gây ra những tổn thất không nhỏ cho chủ đầu tư và thông thường, trong các trường hợp như vậy, khổ chủ chỉ biết mắm môi chịu thiệt, chứ bắt đền cư dân là chuyện thiên nan, vạn nan.

Những tòa chung cư hiện đại đầu tiên tại Hà Nội và TP.HCM đã đi vào sử dụng cũng đã cả chục năm, nhưng dường như văn hóa chung cư của người dân vẫn còn nhiều điều phải bàn. Để chung cư thực sự trở thành nơi đáng sống, có lẽ cần có sự thấu hiểu, cảm thông và nỗ lực nhiều hơn nữa từ cả hai phía chủ - khách.