Dự án thành phố thông minh mới được chính thức cấp phép cách đây ít lâu và hứa hẹn sẽ mang đến những đổi thay to lớn cho khu vực phía Bắc Thủ đô.

Vị thế mới của Đông Anh

Trong Hội thảo “Quy hoạch đô thị Hà Nội định hướng phát triển kiến trúc - Quy hoạch khu vực phía Bắc sông Hồng”, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Đình Toàn đã khẳng định, sẽ quy hoạch Đông Anh trở thành nội đô mới của Hà Nội.

Mục tiêu của Hà Nội là sẽ thực hiện giãn dân, giảm từ 1,2 triệu người xuống còn 800.000 người trong nội đô. Khu vực ngoại thành như huyện Đông Anh đóng vai trò quan trọng trong công tác giãn dân, tái định cư.

Một gợi ý cho kế hoạch phát triển của Đông Anh là hoạch định thành 2 khu vực mới và cũ. Theo đó, khu mới sẽ phát triển theo hướng hiện đại, nơi hội tụ những tinh hoa, công trình hiện đại trên thế giới. Khu cũ với dân cư hiện hữu cơ bản sẽ được giữ nguyên. Điều này sẽ góp phần tạo nên một bộ mặt mới cho Đông Anh, phát triển bền vững, hài hòa quy hoạch và giữ ổn định, tránh được những biến động lớn về mặt dân sinh, xã hội.

Một trong những kế hoạch quan trọng của việc quy hoạch Đông Anh thành nội đô mới là việc khởi động kế hoạch xây dựng thành phố thông minh. Quy hoạch chi tiết 3 trong tổng số 4 đoạn hai bên tuyến đường Nhật Tân - Nội Bài với tổng chiều dài khoảng 11,1 km, đã được công bố vào tháng 6/2016, trong đó đoạn 4 là hai bên ngay sát với chân cầu Nhật Tân phía Đông Anh.

Hạ tầng cải thiện, bất động sản cất cánh

Dự án được kỳ vọng sẽ tạo nên một thành phố thông minh, đáng sống bậc nhất khu vực, nhưng điều khiến không ít người lo ngại là ngay sau khi được cấp phép, giá đất trong khu vực quy hoạch sẽ bị thổi và tăng phi mã.

Tuy nhiên, theo khảo sát của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản cuối tuần qua tại khu vực các xã Vĩnh Ngọc, Hải Bối (Đông Anh), tình trạng này vẫn chưa xảy ra.


Trong vai một người cần mua đất, phóng viên được một người dân xã Hải Bối cho biết, thông tin về việc xây dựng thành phố thông minh đã có từ khá lâu. Tuy nhiên, giá đất ở xã Hải Bối cũng không có nhiều biến động. Dù đã tăng giá khoảng 1,5 - 2 lần, nhưng đó là do hiệu ứng từ cầu Nhật Tân, chứ không phải do dự án thành phố thông minh, vì dù sao, đó mới chỉ là ý tưởng, quy hoạch, chứ người dân chưa biết thành phố đó tròn, méo thế nào.

“Trong khoảng 2 năm nay, giá các lô đất mặt đường 6 km có giá khoảng 50 triệu đồng/m2 (đất có sổ đỏ), còn trong ngõ rộng có ô tô đi vào dao động từ 25 - 30 triệu đồng/m2, ngõ nhỏ đi xe máy thì chỉ khoảng 20 triệu đồng/m2”, một người dân cho biết thêm.

Trong vai một nhà đầu tư, phóng viên cũng ghi nhận được không ít thông tin thú vị.

Tại xã Vĩnh Ngọc, ngay chân cầu Nhật Tân, đối diện đoạn 4 (khu vực quy hoạch thành phố thông minh), người dân cho biết, giá đất tại đây hiện cũng đang khá cao. Giá đất mặt đường lên tới 200 triệu đồng/m2 (đất có sổ đỏ), còn đất ruộng thì đang được giao dịch quanh mức 300 triệu/sào (tương đương 360 m2).

Không có giao dịch về đất trong quy hoạch dự án

Dù không tạo nên cơn sốt đất tức thì, nhưng thông tin về thành phố thông minh cũng đã phả hơi nóng vào thị trường bất động sản Đông Anh. Đại diện Công ty Địa ốc Nhật Tân cho biết, từ trước khi kế hoạch xây dựng thành phố thông minh được công bố, giá đất tại Vĩnh Ngọc đã tăng và hiện tại đang giữ ổn định ở mức 200 triệu đồng/m2 đất mặt đường, khoảng 100 triệu đồng/m2 đất trong ngõ. Các giao dịch chủ yếu là đất đã có sổ đỏ, đất trong dân.


Còn theo tìm hiểu của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, đất trong dân ở xã Vĩnh Ngọc hiện được bán thực chất là do một số nhà đầu tư đã mua gom từ trước khi thông tin về thành phố thông minh được công bố. Giờ khi dự án được truyền thông, họ tận dụng hiệu ứng và bung hàng. Trước Tết Nguyên đán 2018, giá đất chỉ khoảng 30 triệu đồng/m2, sau Tết lên đến 75 - 80 triệu đồng/m2 và giờ quanh mức 100 triệu đồng/m2.

Theo một môi giới bất động sản ở khu vực này, sở dĩ đất ngoài quy hoạch vẫn có mức giá cao như vậy là bởi hạ tầng cơ bản đã hoàn thiện, nhất là sau khi cầu Nhật Tân được đưa vào sử dụng, khả năng kết nối với nội đô là rất thuận tiện.

“Đó hoàn toàn là đất trong dân đã được gom và bán ra thị trường, chứ đất trong quy hoạch thành phố thông minh thì chủ đầu tư không bán. Chúng tôi cũng không thể mua hay phân phối kiếm lời. Đây là dự án lớn, nên họ làm rất nghiêm”, một nhân viên Công ty Địa ốc Nhật Tân cho biết thêm.

Phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản có ghi nhận một số ý kiến cho rằng, đất khu vực dự án đang có dấu hiệu bị thổi giá, làm giá để trục lợi. Tuy nhiên, theo nguồn tin của phóng viên, thì với dự án thành phố thông minh, TP. Hà Nội sẽ đứng ra giải phóng mặt bằng và bàn giao đất sạch cho chủ đầu tư. Chủ đầu tư hoàn toàn không liên quan đến chuyện giải phóng. Mặt khác, nếu việc thổi giá là có thực, thì trong trường hợp xảy ra đền bù, nhà đầu tư sẽ là người chịu thiệt.

Theo nhật báo Nikkei của Nhật Bản, thành phố thông minh Nhật Tân - Nội Bài là dự án đầu tiên của Sumitomo Corporation (Nhật Bản) ở khu vực Đông Nam Á. Qua dự án này, Sumitomo Corporation muốn xây dựng mô hình điểm để nhân rộng ra các quốc gia trong khu vực. Do vậy, công tác quản lý, quy hoạch sẽ được đối tác Nhật Bản coi trọng và họ rất “dị ứng” với tình trạng thổi giá, làm giá để trục lợi.

Trao đổi với báo giới trước đây, lãnh đạo Tập đoàn BRG - đối tác triển khai dự án cho biết, khi triển khai thành phố thông minh, các nhà đầu tư Nhật Bản sẽ đóng vai trò dẫn dắt dự án, BRG chỉ là một đối tác địa phương. Nguồn vốn, thậm chí cũng do các nhà đầu tư Nhật Bản chủ động lo liệu, không sử dụng vốn vay trong nước. Theo quy hoạch của dự án, đất thổ cư của các vùng dân cư hiện hữu hầu như được giữ nguyên và không bị thu hồi cho dự án.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, một nhà đầu tư cho biết, đây là một dự án lớn, quan trọng và hứa hẹn mang lại nhiều lợi ích chung cho cộng đồng, xã hội. Vì thế, mọi người cần nhìn nhận nhiều hơn về các ý nghĩa tích cực này, chứ không chỉ tập trung mối quan tâm vào đất, giá đất và cuốn theo các thông tin phi chính thức trên thị trường để bị lợi dụng và ôm trái đắng.