"Quy định về hạn mức sẽ hạn chế tình trạng găm giữ nhà đất trục lợi. Trên thế giới, rất nhiều nước cũng thực hiện việc đánh thuế nhà đất như vậy để điều tiết thị trường".

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam đã nói với báo chí như vậy, hôm qua (27/2).

Khai thông nguồn cung, kéo giá sát thực tế

* Thưa ông, thời gian qua giá BĐS liên tục bị đẩy lên cao, điều đó có gì bất thường không?

Giá BĐS tăng lên là một quy luật phổ biến ở nhiều quốc gia đang phát triển. không riêng gì Việt Nam. Một báo cáo mới đây của Ngân hàng Thế giới nhận định, “các quốc gia đang phát triển đang trải qua một quá trình đô thị hóa nhanh chưa từng có trong lịch sử”.

Việt Nam cũng nằm trong quy luật đó, và theo khảo sát, hiện tốc độ đô thị hóa ở nước ta vào khoảng 25-30%/năm. Mặc dù giá BĐS ở nước ta được coi là cao, nhưng theo khảo sát của Hiệp hội BĐS TPHCM thì mức giá này mới chỉ xếp thứ 17-19 trên thế giới.

Dự báo trong những năm tới, cùng với tốc độ đô thị hóa, số lượng công nhân sẽ tăng lên rất nhanh, lượng người di cư từ nông thôn vào các đô thị cũng sẽ tăng nhiều lần.

Thế nhưng, mật độ xây dựng tại các đô thị đang bị khống chế ở mức dưới 50%. Trong khi đó, quy hoạch và làm theo quy hoạch còn yếu kém, các khu đô thị hạn chế về hạ tầng, thiếu sự khớp nối về giao thông.

Với các tiêu chuẩn quy hoạch hiện nay, các khu đô thị mới buộc phải bung ra các vùng lân cận để phát triển. Do đó, thị trường không “đóng băng” như một số nhận định mà sẽ tiếp tục sôi động do nhu cầu đang rất lớn.

Thế nhưng các dự án mới lại quá chậm trễ, khiến thị trường ách tắc vì thiếu nguồn cung. Theo khảo sát, các nhà đầu tư phải mất tới 2-3 năm làm thủ tục mới có thể khởi công dự án, trong khi đó ở Thái Lan nhà đầu tư chỉ cần 5 tháng.

Thị trường BĐS “nóng” lên là một điều rất bình thường, nhưng trong điều kiện thiếu hụt nguồn hàng, nó sẽ tạo ra những “cơn sốt”. Ngoài ra, do dự án bị bán đi bán lại nhiều lần, cũng khiến cho giá  bị đẩy lên nhiều lần.

* Vậy, để khai thông nguồn cung cho thị trường, lúc này phải làm gì?

Các chuyên gia hàng đầu về BĐS trên thế giới cho rằng phản ứng của thị trường vừa qua rất thiếu linh hoạt, do các nhà đầu tư không có hàng tung ra đúng lúc. Điều đó thể hiện cầu tăng quá nhanh nhưng cung lại quá chậm.

Như vậy, phải kéo cung-cầu gần lại nhau, theo đúng quy luật thị trường. Để thị trường BĐS phát triển lành mạnh, phải tăng cung chứ không phải giảm cầu.

Nhà nước có thể tạo điều kiện khai thông nguồn cung như đầu tư vào hạ tầng, giảm tối đa thời gian làm thủ tục đối với các dự án BĐS; tiếp tục cho vay vốn đối với thị trường này, cho vay để phát triển nguồn cung chứ không phải để đầu cơ, tránh việc nhà đầu tư phải “bán” dự án vòng vèo qua trung gian.

Theo phân tích, các yếu tố cho nguồn cung như nguồn vốn, đất đai, vật liệu xây dựng, nhân công  khá dồi dào. Về đất, tại Hà Nội quỹ đất vẫn còn rất lớn, chưa kể tới đây thủ đô sẽ mở rộng lên 3000km2, rộng hơn cả TP HCM.

Tuy nhiên, các nhà đầu tư lại bị “trói tay” bởi họ  “vướng” quá nhiều thủ tục về đất đai, xây dựng cơ bản và các thỏa thuận với hàng chục cơ quan, ban ngành.

Thủ tướng Chính phủ cũng đã có chỉ đạo Bộ TNMT, Bộ Xây dựng nhanh chóng tinh giản thủ tục, rút ngắn tối đa các quy trình đối với các dự án đầu tư.

Quy định hạn mức để chống đầu cơ bất động sản

* Việc đánh thuế để chống đầu cơ nhà đất, tức là đánh thuế đối với người sở hữu nhiều BĐS thì sao, thưa ông?

Chính sách về thuế đối với bất động sản vẫn đang được Bộ Tài chính và các cơ quan chức năng soạn thảo. Tuy nhiên, chúng tôi nhận thấy trước mắt cần có ngay chính sách thuế về sở hữu nhà ở và thuế sử dụng đất ở, vì hiện nay thuế này đang rất thấp. Trong khi đó, thuế chuyển quyền sử dụng và phí trước bạ lại quá cao (4 và 1%), khiến thị trường có nhiều giao dịch “ngầm”, kiểu “trao tay”.

Chính các giao dịch trung gian đó đẩy giá BĐS lên nhiều lần, Nhà nước không chỉ thất thu thuế mà còn không thể kiểm soát được thị trường.

* Để tránh đầu cơ, Bộ Xây dựng cũng đang nghiên cứu ban hành quy định về hạn mức nhà ở, quy định đó là gi?

Bộ Xây dựng đang khẩn trương nghiên cứu để ban hành quy định về hạn mức nhà ở theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ. Theo tôi, hạn mức nhà ở và đất ở nên căn cứ vào số thành viên trong gia đình, tức là mỗi người được sử dụng trong hạn mức bao nhiêu. Và trên cơ sở đó, người dân chỉ phải đóng thuế phần diện tích vượt hạn mức quy định.

Dự kiến, hạn mức về nhà ở có thể sẽ được đề xuất là 30m2/người. Tôi nghĩ, đó là hạn mức phù hợp, bởi chúng ta cũng đang phấn đấu chỉ tiêu nhà ở đạt 20m2/người vào năm 2015-2020.

Với quy định như vậy, người có diện tích nhà đất ở vượt hạn mức sẽ phải chịu thuế. Cách đánh thuế theo diện tích sẽ hạn chế thấp nhất nạn đầu cơ BĐS so với việc chỉ đánh thuế căn cứ vào số lượng BĐS của một cá nhân sở hữu.

Quy định về hạn mức sẽ hạn chế tình trạng găm giữ nhà đất trục lợi. Trên thế giới, rất nhiều nước cũng thực hiện việc đánh thuế nhà đất như vậy để điều tiết thị trường. Nạn đầu cơ BĐS chỉ tồn tại khi thuế sử dụng nhà đất quá thấp. Khi đó, người ta sẽ tích trữ BĐS không phải để ở mà để đầu cơ, và người thu nhập thấp sẽ không có cơ hội mua được nhà.

* Xin cảm ơn ông !

Thị trường BĐS sôi động, “nóng” lên là đáng mừng. Bởi nhu cầu về nhà ở là có thật.

Chính vì vậy phải tạo điều kiện để nguồn cung phong phú, đáp ứng nhu cầu đang tăng của thị trường.

Nếu thấy giá BĐS quá “nóng” mà cắt hoàn toàn dòng vốn đổ vào thị trường, giá BĐS sẽ bị đẩy lên cao nữa?

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam