Ông Robert Johnston, giám đốc bộ phận cho thuê thương mại của Cushman & Wakefield Vietnam

Mặc dù giá thuê giảm, thị trường văn phòng cho thuê TPHCM vẫn ghi nhận diện tích thực thuê sụt giảm mạnh trong năm vừa qua khi phần lớn những giao dịch diễn ra là sự dịch chuyển khách thuê giữa tòa nhà này sang tòa nhà khác.

Xu hướng này được dự báo sẽ tiếp tục trong năm nay, và giới quan sát thị trường cũng kỳ vọng diện tích thực thuê sẽ cải thiện hơn trong năm nay khi kinh tế phục hồi. TBKTSG Online đã trao đổi với ông Robert Johnston, Giám đốc bộ phận cho thuê thương mại của Cushman & Wakefield Vietnam, về vấn đề này.

* Trong suốt năm 2012 thị trường văn phòng cho thuê ghi nhận sự dịch chuyển khách thuê từ vùng ven vào các quận trung tâm. Liệu xu hướng này có tiếp tục trong năm nay, thưa ông?

- Ông Robert Johnston: Đúng vậy. Theo quan sát của chúng tôi nhiều khách thuê thuộc các lãnh vực khác nhau đang dần tiến về các quận trung tâm, và xu hướng này sẽ tiếp tục diễn ra trong suốt năm 2013. Khi thị trường đi xuống, khách thuê đang tận dụng cơ hội này để nâng cấp văn phòng làm việc của mình. Thực ra, việc đặt văn phòng tại quận 1 có nhiều lợi ích cho doanh nghiệp, chẳng hạn như giao dịch với khách hàng thuận tiện hơn, dễ thu hút nhân viên giỏi hơn…

* Nếu khách thuê vừa qua là sự dịch chuyển vậy khách hàng mới đi đâu hết rồi?

- Khi đầu tư nước ngoài tiếp tục giảm, số lượng các doanh nghiệp mới cũng giảm theo, và điều này hiển nhiên là tạo áp lực lên tỷ lệ diện tích thực thuê của thị trường cao ốc văn phòng. Ở những thời điểm kinh tế phát triển ổn định, các doanh nghiệp có khuynh hướng mở rộng làm ăn và dĩ nhiên họ cũng mở rộng nơi làm việc của mình. Ngược lại khi kinh tế khó khăn các doanh nghiệp phải có cụm lại.

* Giới chủ tòa nhà thuộc tất cả các phân hạng đang phải cạnh tranh quyết liệt để tìm khác thuê. Là một công ty hoạt động trong lãnh vực môi giới, theo ông, các công ty phải làm gì để thu hút khách thuê, và người thuê nên làm gì để có lợi hơn khi đi thuê văn phòng?

- Tài chính là vấn đề lớn đối với bất cứ khách thuê nào khi dời văn phòng vào một tòa nhà, và do vậy người đi thuê cũng nên quan tâm tới những tòa nhà mới. Bên cạnh việc đưa ra giá cả cạnh tranh hơn, giới chủ tòa nhà cũng dùng nhiều chiêu thức để có lợi thế cạnh tranh hơn, chẳng hạn như đưa ra điều khoản thuê linh hoạt, dịch vụ quản lý tòa nhà tốt hơn thông qua những công ty quản lý có tên tuổi…

Với khách thuê, họ cần tìm đến các công ty môi giới đại diện cho khách thuê, thông qua đó họ sẽ có được những lợi thế khi thương thảo hợp đồng thuê với chủ đầu tư. Thường những công ty quản lý bất động sản chuyên nghiệp có mối liên hệ khá tốt với những tòa nhà lớn và hiểu về khá rõ về từng tòa nhà. Do vậy, những công ty này có thể giúp khách thuê tránh được những cái bẫy tiềm ẩn trong hợp đồng thuê.

* So với các nước khác trong khu vực, giá văn phòng cho thuê tại Việt Nam hiện nay cao hay thấp?

- Giá văn phòng cho thuê hạng A tại TPHCM khoảng 710.000 đồng (khoảng 33 đô la Mỹ)/mét vuông, tương đương với mức giá tại Jakarta của Indonesia khoảng 650.000 đồng (khoảng 30 đô la Mỹ)/mét vuông và tại Bangkok của Thái Lan khoảng 600.000 đồng (khoảng 28 đô la Mỹ)/mét vuông. Mức giá đắt nhất tại khu vực Đông Nam Á hiện nay là Singapore, khoảng 1,9 triệu đồng (khoảng 90 đô la Mỹ)/mét vuông. Tuy nhiên, Singapore là thị trường đã phát triển, các thị trường mới nổi như TPHCM,  Bangkok và Jakarta không thể so sánh với thị trường này.

* Hiện có khá nhiều khu đất tại khu trung tâm thành phố đang để trống hoặc làm bãi giữ xe thay vì là các cao ốc, bên cạnh đó cũng có những dự án đang xây dựng dang dở. Nhiều người cho rằng đó là sự lãng phí, song cũng có ý kiến cho rằng thà là để vậy còn hơn xây lên rồi bỏ trống. Ông nghĩ sao về việc này?

- Phát triển bất động sản là rủi ro và lợi nhuận. Khi một dự án tham gia thị trường có thể tác động lớn tới sự thành công của một dự án khác, nhất là tại một thị trường văn phòng chưa ổn định như TPHCM. Trong điều kiện thị trường hiện nay cũng dễ hiểu tại sao những nhà phát triển dự án phải cân nhắc kỹ trong việc thực hiện dự án để chờ thị trường tốt hơn. Bên cạnh những khu đất trống còn có những dự án đang phải tạm dừng xây dựng, một phần do không thu xếp được tài chính. Dĩ nhiêu điều này là một tin xấu đối với nhà đầu tư bởi họ đã đầ tư khá nhiều vốn vào dự án, nhưng nay không thể tìm ra nguồn tài chính để hoàn thành.

* Ông dự đoán như thế nào về nguồn cung và xu hướng giá thuê của cao ốc văn phòng trong thời gian tới?

- Hiện 52 tòa nhà văn phòng hạng A và B tại TPHCM cung cấp khoảng 538.000 mét vuông diện tích văn phòng, trong đó tỷ lệ trống vào khoảng 15%. Nguồn cung sẽ tăng lên đáng kể trong năm 2013 và 2014 nếu một số dự án hoàn thành và đưa vào sử dụng như kế hoạch. Tuy nhiên, như đã đề cập ở trên, việc trì hoãn đự án hiện nay khá phổ biến. Thị trường cao ốc văn phòng TPHCM khá nhỏ so với các nơi khác trong khu vực, và do vậy chúng tôi dự đoán lượng văn phòng cho thuê sẽ tăng lên khi khách thuê trung và dài hạn đặt văn phòng tại thành phố này trong thời gian tới.

Theo nghiên cứu thị trường của Công ty CB Richard Ellis Vietnam, diện tích thực thuê của cao ốc văn phòng hạng A và B trong năm 2012 chỉ khoảng 64.000 mét vuông, giảm phân nửa so với mức 119.000 mét vuông trong năm 2011 và khoảng 132.000 trong năm 2010.
Dự báo trong năm 2013, các giao dịch thuê văn phòng lớn nhất sẽ diễn ra trong phân khúc văn phòng hạng B khi khách thuê điều chỉnh, chuyển chỗ và nâng cấp văn phòng. Diện tích thực thuê trong năm nay sẽ tăng hơn năm 2012 khi nền kinh tế Việt Nam và khu vực dự kiến phục hồi.