Thị trường bất động sản (BĐS) cũng giống như rất nhiều thị trường khác tại Việt Nam đều nặng tính mệnh lệnh hành chính, thiếu căn cứ thực tế, dẫn đến tình trạng phát triển nóng, bột phát.

Đặc biệt, trong suốt 10 năm, từ 2002 - 2011, đối tượng tham gia thị trường BĐS chủ yếu là nhà đầu tư (chiếm 60 - 70% thị trường), trong khi đó người có nhu cầu để ở lại khó mua được nhà vì giá quá cao. Đây là nhận định của ông Phạm Thanh Hưng - Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn Bất động sản Thế kỷ (Cen group).

* Phóng viên: Theo ông, vì sao đối tượng đầu tư lại gia nhập thị trường BĐS nhiều như vậy?

Ông Phạm Thanh Hưng: Cần phải nói rõ là thị trường BĐS có 2 chức năng gồm: Chức năng sử dụng với việc cung cấp nhà ở và chức năng tài sản đầu tư, để mọi người có thể cầm cố thế chấp, vay vốn, bảo lãnh. Trong đó, chức năng tài sản luôn được coi trọng hơn, cộng với việc kiếm lời từ BĐS nhanh, lớn, dễ dàng nên đối tượng đầu tư lại càng nhiều. Mặt khác, thị trường BĐS Việt Nam đầu tư theo kiểu người mua trước bán cho người sau, kiếm lời, nên khi khủng hoảng, đóng băng như hiện nay, cả chuỗi dây chuyền: doanh nghiệp, nhà đầu tư, khách hàng đều bị ảnh hưởng theo. 

* Vậy, theo ông đâu là giải pháp để giải cứu thị trường?

Chỉ khách hàng mới cứu được thị trường, tức khi nào người tiêu dùng nhìn thấy lợi ích và có nhu cầu thực sự thì lúc đấy BĐS mới được giải cứu. Điều đó cũng có nghĩa BĐS phải được khai thác đúng theo công năng sử dụng vốn có của nó. Khó có mệnh lệnh hành chính nào cứu được thị trường, thậm chí cả việc cho vay mua nhà lãi suất 0% cũng chưa chắc đã hút được sự chú ý của người dân, nếu họ không có nhu cầu.

* Ông nói như vậy có phủ nhận hoàn toàn vai trò cung cấp vốn của ngân hàng, trong khi các nước trên thế giới, việc mua nhà luôn gắn với ngân hàng?

Ở Việt Nam, để người mua dựa vào nguồn tài chính ngân hàng, cụ thể ở đây là vay ngân hàng để mua nhà như các nước phát triển là rất khó, vì lãi suất còn cao, biến động, thiếu đảm bảo. Quá trình, thủ tục vay vốn đôi khi còn phức tạp, nhiều rào cản. Trên thế giới, 100% khách hàng đều sử dụng đòn bẩy tài chính ngân hàng để vay tiền khi mua nhà. Việt Nam số lượng này chỉ chiếm khoảng 7 - 8%. Bên cạnh đó, cách thu hồi chi phí lãi vay của các nước được khấu trừ vào thuế thu nhập, tức lương 10 triệu đồng/tháng, lãi vay mua nhà 4 triệu đồng/tháng, thì khách hàng chỉ bị đánh thuế thu nhập trên số lương còn lại. Điều đó thuận tiện và thu hút người mua hơn.

Như ở Úc, ngoài việc vay mua nhà có nhiều thuận lợi, vay đầu tư cho thuê cũng rất hấp dẫn. Lãi vay thấp hơn rất nhiều giá thuê, khiến chủ đầu tư vừa trả được lãi ngân hàng, vừa có nguồn lực mới để tái đầu tư. Trong khi Việt Nam, tiền thu không đủ trả lãi, chưa kể chi phí cơ hội. Ví dụ: Dự án Hapulico, dự án Trung Hòa - Nhân Chính, đầu tư một căn hộ mất khoảng 3 tỷ đồng, sau đó nếu cho thuê thì cũng chỉ thu được từ 13 - 15 triệu đồng/tháng, lợi nhuận thu được 4%, trong khi lãi vay ngân hàng 14%. Như vậy tiền thu về không nổi 1/3 tiền lãi vay.

Và nếu có biện pháp, cơ chế hạ lãi suất, khống chế lợi nhuận ngân hàng cũng chỉ giải quyết được phần ngọn. Vấn đề quan trọng nhất ở đây vẫn là kích sức mua của người tiêu dùng và giúp mua bằng chính khả năng của họ.

* Theo ông giải pháp nào để kích nhu cầu mua nhà, đất của người dân?

Câu chuyện này không phải ngày một ngày hai mà cần cả một quá trình. Trước mắt, phải làm thế nào để họ có khả năng thanh toán. Trở lại phân tích tiếp thị trường Úc, giá nhà trung bình khoảng trên dưới 10 tỷ đồng/căn hộ 70m2. Với giá đó, người dân Úc vẫn cho là rẻ, bởi thu nhập bình quân đầu người hàng năm của họ gấp 2 - 3 giá nhà. Khả năng khai thác, sử dụng, thu hồi vốn sản phẩm BĐS ở Úc cũng cao hơn lãi ngân hàng rất nhiều. Còn Việt Nam với mức thu nhập bình quân hiện tại thì làm cả năm người dân chỉ mua được 1m2 nhà. Do đó phải hạ lãi suất cho vay xuống 3 - 4%, mới cân bằng được hiệu quả khai thác của BĐS hiện nay.

Bên cạnh đó, để khuyến khích người dân mua nhà, ngoài việc đưa ra sản phẩm phù hợp, giá cả hợp lý cần có giải pháp nâng thu nhập cho người dân. Mặt khác, chủ đầu tư cũng có thể chủ động đưa ra hình thức thanh toán giảm bớt gánh nặng tài chính, không phụ thuộc ngân hàng. Như vậy, khách hàng sẽ quay lại thị trường.

Tóm lại, mọi câu chuyện giải cứu BĐS đều nằm ở vấn đề khách hàng phải biết khách hàng là ai, điều kiện khả năng như thế nào, họ có gì và muốn gì. Cụ thể người dân có thu nhập bình quân 1.000 USD/năm thì thị trường chỉ cung cấp sản phẩm giá 300 - 400 triệu đồng và kéo dài thời hạn trả trong vòng 10 năm. Số tiền phải trả mua nhà hàng tháng rẻ hơn tiền thuê, chắc chắn sẽ có khách. Và cuối cùng là luôn giữ chữ tín, bàn giao nhà đúng chất lượng, tiến độ đã cam kết.

Xin cảm ơn ông!