Một trong những bất cập lớn của thị trường bất động sản (BĐS) là mất cân đối cơ cấu hàng hóa. Bởi vậy, để thị trường BĐS phát triển lành mạnh, bền vững, nhiệm vụ tái cơ cấu thị trường bằng việc phát triển đa dạng các loại hàng hóa, nhất là nhà ở bình dân, khắc phục lệch pha cung - cầu, chủ động bình ổn thị trường được đặt ra như một yêu cầu cấp thiết.

Nhà ở - nơi thừa nơi thiếu

Hiện nay, cơ cấu hàng hóa BĐS, nhất là nhà ở, chưa phù hợp với nhu cầu của thị trường. Đây là nguyên nhân chính dẫn đến lệch pha cung - cầu. Thị trường dư thừa sản phẩm nhà ở cao cấp, diện tích lớn, giá bán cao, nhưng lại thiếu nhà ở bình dân, phù hợp với nhu cầu của đại bộ phận dân cư.

Theo chuyên gia xây dựng Phạm Sỹ Liêm, đây là hệ quả bắt nguồn từ thời kỳ BĐS phát triển nóng, khi mà các chủ đầu tư chỉ chạy theo các dự án thương mại, có thể thu lời được nhiều nhất và nhanh nhất. Các cơ quan nhà nước cũng chưa quan tâm đến phân khúc nhà cho người thu nhập thấp, một thời gian dài “thả nổi” thị trường BĐS. Trong khi lẽ ra, nguồn cung hàng hóa BĐS phải do Nhà nước điều tiết thông qua việc quy hoạch phát triển, quy hoạch xây dựng đô thị, đặc biệt là nguồn cung thông qua việc giao đất, cho thuê đất… Đến khi thị trường đóng băng, những điểm yếu của thị trường lộ rõ với hàng loạt dự án đã hoàn thành mà không bán được vì giá quá cao.

Theo Chiến lược phát triển thị trường BĐS vừa được Bộ Xây dựng trình Chính phủ, tất cả các địa phương phải đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư nhằm minh bạch hóa, tạo sự công bằng giữa các doanh nghiệp, các thành phần kinh tế tham gia thị trường. Bộ cũng sẽ nghiên cứu, xây dựng, sớm triển khai các định chế tài chính phi ngân hàng như quỹ đầu tư BĐS, quỹ tín thác BĐS, quỹ tiết kiệm nhà ở...

Khi thị trường trầm lắng, các bên đều có thời gian nhìn nhận lại các sản phẩm hiện có của thị trường. Từ đó, Bộ Xây dựng đã đặt ra mục tiêu cần phải cơ cấu lại hàng hóa trên thị trường BĐS và coi đó là một trong những giải pháp căn cơ để phát triển thị trường bền vững. Theo đó, Nhà nước có các chính sách ưu đãi, khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở xã hội (NOXH) cho người thu nhập thấp để bảo đảm an sinh xã hội.

Theo Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng, một nguyên tắc hết sức quan trọng của thị trường hiện nay là gắn việc tháo gỡ khó khăn của thị trường BĐS với thực hiện chiến lược nhà ở quốc gia. Theo chiến lược này, mỗi năm sẽ đầu tư xây mới khoảng 100 triệu m2 sàn nhà ở, trong đó tối thiểu khoảng 20% diện tích sàn trong các dự án phát triển nhà dành cho các đối tượng chính sách xã hội, người có thu nhập thấp. Điều này sẽ góp phần khắc phục một cách cơ bản sự chênh lệch trong cơ cấu sản phẩm hàng hóa trên thị trường BĐS hiện nay.

Để đạt được mục tiêu này, theo đại diện Bộ Xây dựng, công tác dự báo nhu cầu về nhà ở phải được nâng cao chất lượng; xây dựng kế hoạch phát triển BĐS thông qua các chương trình cụ thể như chương trình phát triển nhà ở, chương trình phát triển công nghiệp, dịch vụ, thương mại; quy định về cơ cấu các loại nhà ở ngay từ khâu quy hoạch, phê duyệt dự án để bảo đảm thị trường phát triển cân đối giữa cung và cầu.

Đầu tư nhiều hơn cho nhà ở xã hội

Thời gian qua, Bộ Xây dựng đã phối hợp với các địa phương trên toàn quốc rà soát các dự án BĐS đang triển khai và các dự án đã giao nhưng chậm triển khai để phân loại những dự án được tiếp tục triển khai, dự án cần tạm dừng hoặc cần điều chỉnh cơ cấu cho phù hợp với nhu cầu của thị trường. Đây là một động thái tích cực của Bộ nhằm cơ cấu lại các sản phẩm của thị trường.

Theo Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng: “Trong một thời gian dài, chúng ta đã quá tôn trọng thị trường, tư tưởng thị trường hóa trong quá trình quản lý khiến cho thị trường phát triển tự phát, phong trào”. Hiện cả nước có trên 4.000 dự án nhà ở, sử dụng tới 102.000 ha đất. Nếu đầu tư tất cả các dự án này thì phải cần đến 4,5 triệu tỷ đồng và sẽ tạo ra xấp xỉ 3 triệu căn hộ. Với khả năng nền kinh tế của nước ta trong trung hạn thì không thể nào giải quyết được khối lượng dự án lớn như vậy. Do vậy, những dự án thương mại không bảo đảm tiến độ hoặc cơ cấu không hợp lý sẽ phải dừng.

Cùng với đó, Bộ sẽ tập trung đầu tư phát triển NOXH để đáp ứng nhu cầu rất lớn về nhà ở dạng này. Để đạt mục tiêu giai đoạn 2015 - 2020 xây dựng mới 12,5 triệu m2 NOXH tại khu vực đô thị, thời gian tới, thị trường BĐS cần phải có một loạt các giải pháp đồng bộ và quyết liệt. Bộ Xây dựng sẽ tạo cơ chế để NOXH cũng tham gia vào các cơ chế thị trường, chịu sự cạnh tranh của thị trường.

“Cùng là sản phẩm NOXH nhưng nếu sản phẩm chất lượng thì sẽ bán được nhiều. Người mua được lựa chọn và không ai bắt ép được người dân phải mua nhà của chủ đầu tư nào. Muốn thực hiện được điều này, cần phải có nhiều sản phẩm tung ra thị trường và muốn NOXH rẻ thì phải dùng vật liệu trong nước”, một chuyên gia cho hay.

Về giải pháp chia nhỏ căn hộ để tháo gỡ khó khăn cho thị trường, theo một số chuyên gia, đây chỉ là giải pháp bất đắc dĩ. Hiện có hàng trăm dự án nhưng chỉ có vài chục phần trăm là đang được thực hiện dở dang, còn đại đa số vẫn nằm trên giấy. Với những dự án này, có thể chuyển sang NOXH. NOXH bán được không chỉ kích cầu BĐS mà còn kéo theo đó là thị trường vật liệu xây dựng, nội thất cũng chuyển động tích cực.

Bộ Xây dựng mới đây cũng đã thành lập các tổ công tác đến các địa phương để cùng địa phương tính toán từ năm nay đến 2015 cần bao nhiêu NOXH, từ đó điều chỉnh các dự án đang dang dở.