"Hiện nay Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN-MT) đang xúc tiến xây dựng Cục định giá đất. Cục này sẽ đảm trách nhiệm vụ kéo giá đất ở... trên trời xuống mặt đất và phù hợp giá trị thực tế của nó". Ông Đỗ Đức Đôi, Phó Vụ trưởng Vụ Đăng ký và Thống kê đất đai, Bộ TN-MT cho biết.

Bộ TN-MT có đủ năng lực để tính giá đất

* Thưa ông, giá đất mà Nhà nước ban hành trong thời gian qua đã thực bắt nhịp được với thị trường hay chưa?

Việc xác định giá đất là cả một vấn đề cần phải nghiên cứu. Bất kỳ một quốc gia nào khi giá thị trường biến động quá 20% so với giá nhà nước thì mới điều chỉnh. Ở Việt Nam mình thị trường quyền sử dụng đất không bình ổn. Có quá nhiều những cơn sốt đất. Ví dụ như cơn sốt nhà đất năm 2003 là cơn sốt cầu giả tạo. Lúc đó chủ yếu phân lô bán nền là chính.

Nhưng thời gian gần thì sốt thật sự vì lượng cầu vượt quá cung, có 3 lý do: Thứ nhất mình mở rộng hơn cơ chế đầu tư nên nhà đầu tư Việt Nam cũng muốn có một chỗ nào đó để ở làm văn phòng... Thứ hai, Luật cư trú mới cho phép nhiều đối tượng được mua nhà ở các thành phố lớn. Thứ ba là cho phép người nước ngoài đầu tư vào Việt Nam cũng được quyền tự do hơn trong việc mua nhà.

Dù sốt ảo hay sốt thật thì thị trường bất động sản đã bộc lộ những khiếm khuyết của nó mà vấn đề chính nằm ở việc giá đất luôn quá cao và không hợp lý.

* Như vậy có nghĩa là khi Chính phủ giao cho Bộ TN-MT định giá đất có nghĩa là đã cân nhắc kỹ lưỡng về những lợi thế và hiệu quả thực hiện mà ngành đang nắm giữ. Cụ thể những thuận lợi đó là gì?

Thực chất việc tổ chức lại bộ máy này là một trong những nỗ lực của Chính phủ làm sao cho việc định giá đất sát thực. Thứ nhất, làm cho công tác quản lý nhà nước về đất đai tốt hơn góp phần làm công cụ để điều tiết thị trường bất động sản.

Thứ hai là làm cán cân công bằng khi mà thu hồi đất người dân đỡ bị thiệt thòi. Thứ ba là mở rộng quyền mua nhà của Việt kiều. Và cái cơ bản nhất là thu nhập của người dân cũng tăng lên...

Việc Chính phủ giao cho Bộ TN-MT làm việc định giá đất để làm sao có thể bình ổn hơn được vấn đề giá đất. Còn làm cụ thể thế nào thì hiện nay Bộ đang bàn và giao việc chức năng định giá cho Tổng cục Quản lý đất đai.

Thực ra cách đây 5 năm khi thành lập Bộ TN-MT thì cũng đã có tranh luận nên để việc định giá đất cho Bộ Tài chính hay Bộ TN-MT. Tuy nhiên lúc đó Bộ TN-MT có quá nhiều chức năng nên thống nhất giao cho Bộ Tài chính. Tuy nhiên sau 5 năm thực hiện thì việc tổ chức đó chưa hợp lý lắm.

Vì vậy Chính phủ đã quyết định giao cho Bộ TN-MT. Cơ sở dữ liệu đất đai (như hồ sơ địa chính, bản đồ) đến từng thửa đất là thuộc sự quản lý của Bộ TN-MT, vì vậy giao cho Bộ sẽ phù hợp và sử dụng hiệu quả hơn nguồn đầu tư của nhà nước vào cơ sở dữ liệu đó.

Thứ hai nữa là khi Bộ TN-MT định giá đất rồi, Bộ Tài chính sẽ là cơ quan thẩm định lại lần nữa và trên cơ sở đó xác định mức thuế. Việc này sẽ tránh được trường hợp "vừa đá bóng, vừa thổi còi". Ông vừa định ra một mức giá xong rồi tự tính tự thu.

* Trên thực tế thời gian qua việc xác định cách tính giá đất của chúng ta đang lộ rõ những bất cập là không thể chạy theo kịp tốc độ đô thị hoá tăng chóng mặt. Khi nhận nhiệm vụ này, Bộ TN-MT đã lường được yếu tố này và có thể bắt nhịp ngay được không?

Thực chất trong thời gian qua có ghiao cho Bộ Tài chính hay giao cho các bộ khác thì cũng khó mà bắt kịp được tốc độ đô thị hoá. Vì chúng ta chưa có một tổ chức nào chuyên về vấn đề đó. Hiện nay, theo Nghị định 25 thì Bộ dự kiến sẽ thành lập Cục định giá đất. Cục này sẽ vừa thực hiện chức năng quản lý nhà nước vừa là đơn vị sự nghiệp thì may ra sẽ khắc phục những nhược điểm trong thời gian vừa qua.

Tất nhiên còn việc thực thi như thế nào và làm ra sao thì chúng tôi đang nghiên cứu. Vì khi mình muốn làm vấn đề gì phải có 2 điều kiện: Thứ nhất là cơ sở pháp lý. Thứ hai là là phải có tổ chức, thứ ba là công cụ để thực hiện. Phải hoàn thiện các vấn đề trên thì mới có thể tính tiếp.

Cho phép thành lập tổ chức định giá tư nhân

* Theo cách xác định giá đất ở nước ta thì thông thường 1 năm công bố 1 lần. Nhưng thực tế trong năm có khi giá đất vượt gấp nhiều lần so với khung 20% mà nhà nước cho phép. Vậy trong thời gian tới Bộ có nên xem xét áp dụng cách xác định giá đất linh hoạt không?

Trong quản lý đất đai, bao gờ chúng ta cũng phải tính đến việc định giá đồng loạt và định giá bất thường. Đinh giá đồng loạt là để nhà nước tính thuế. Hình thức này thì thực hiện theo chu kỳ có khi làm 2 đến 5 năm. Và khi nào vượt quá 25% thì người ta mới định giá lại.

Còn định giá linh hoạt là áp dụng với từng thửa đất trong từng trường hợp cụ thể để nhằm 2 mục đích là: Bồi thường hỗ trợ tái định cư, thứ hai là tính thuế chuyển quyền sử dụng đất từ chủ sở hữu này sang chủ sở hữu khác.

Việc này thì bất kỳ nước nào cũng tiến hành như vậy. Làm như vậy thì rất sát với thực tế mà không gây ra nhiều bức xúc, khiếu kiện. Tuy nhiên, muốn làm như vậy chắc chắn là sẽ gặp rất nhiều khó khăn. Chính vì vậy cần phải xã hội hoá việc định giá đất như là, cho thành lập những tổ chức định giá tư nhân có tư cách pháp nhân và chịu trách nhiệm trước việc định giá đó.

* Hiện nay thực tế giữa giá nhà nước công bố và giá thị trường đang "vênh" nhau quá lớn. Tới đây phương pháp xác định như thế nào để sự chênh lệch này không còn quá lớn?

Thực chất thì trên thế giới cũng chỉ tồn tại 4 phương pháp xác định giá đất như ở nước ta. Vấn đề là mình áp dụng như thế nào cho hợp lý thôi. Nếu muốn sau này chúng ta phản ánh được đúng với thị trường thì phái có cơ sở dữ liệu về giá đất, giá bất động sản trên thị trường.

Cái đó hiện nay chúng ta chưa có. Muốn có cơ sở để so sánh thì mọi trường hợp bán, mua cần phải được đăng ký. Nhưng hiện nay việc đăng ký giao dịch nhà nước còn rất ít nên chưa có nhiều cơ sở để xác định giá cho phù hợp.

* Việc xây dựng cơ sở dữ liệu này dự kiến bao giờ sẽ thực hiện, thưa ông?

Về cơ bản Thủ tướng Chính phủ đã đồng ý giao cho Bộ TN-MT thí điểm xây dựng cơ sở dữ liệu định giá và quy hoạch đất đai tại 9 tỉnh là Thái Bình, Hà Tây, Hưng Yên, Quảnh Ngãi, Bình Định, Khánh Hoà, Tiền Giang, Bến Tre và Vĩnh Long với tổng kinh phí là 100 triệu USD. Khi có cơ sở dữ liệu đó thì Bộ sẽ có trách nhiệm cung cấp cho tất cả các đơn vị liên quan sử dụng dữ liệu đó để điều chỉnh. Dự kiến đến năm 2013 thì sẽ hoàn thành dự án này.

Hiện nay, Bộ cũng đã làm việc với các đơn vị liên quan để sang tuần sau hình hài của Tổng cục Quản lý đất đai được rõ ràng. Trong Tổng cục này, Cục địa chính sẽ chịu trách nhiệm quản lý cơ sở dữ liệu, Cục Quy hoạch có trách nhiệm điều tiết lượng đầu vào của thị trường BĐS, và Cục định giá đất sẽ đảm trách nhiệm vụ định giá đất phù hợp với thị trường.

* Xin cảm ơn ông!

Theo Nghị định 25 qui định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ TN-MT thì về đất đai, Bộ này được giao thêm nhiệm vụ về quản lý giá đất (trước đây thuộc Bộ Tài chính).