Phân khúc căn hộ trung - cao cấp 6 tháng qua đã giảm hơn 40% so với cùng kỳ năm ngoái

Khác với vài năm trước đây, phân khúc bất động sản trung - cao cấp 6 tháng đầu năm 2018 đã trở nên im ắng, giao dịch không còn sôi động, trừ một vài dự án có vị trí và giá đặc biệt tốt.

Nguồn cung giảm mạnh

Báo cáo mới nhất từ Hiệp hội Bất động sản TP HCM cho thấy 6 tháng đầu năm 2018, thị trường bất động sản TP đã có biểu hiện sụt giảm so với cùng kỳ năm 2017. Theo đó, tổng số dự án đủ điều kiện huy động vốn đưa ra thị trường là 29 dự án, giảm 9,4% so với cùng kỳ năm 2017. Tổng số căn hộ đưa ra thị trường là 9.174, giảm 44,5% so với cùng kỳ năm 2017. Trong đó, phân khúc căn hộ cao cấp chỉ có 3.828 căn, giảm 25,9% so với 5.164 căn cùng kỳ năm 2017. Còn phân khúc căn hộ trung cấp có 3.465 căn, giảm 32,6% so với 5.136 căn cùng kỳ năm 2017.

Thực tế cho thấy từ cuối năm 2017 đến nay, phân khúc căn hộ tầm trung - cao cấp được tung ra khá nhỏ giọt. Ngược lại so với năm 2016-2017, năm nay chỉ một vài nhà đầu tư có tên tuổi, tự tin về sản phẩm của mình mới dám bung hàng.

Vào đầu năm, dự án Kingdom101 của Công ty Đông Dương (quận 10) công bố ra thị trường với tổng cộng khoảng 1.000 căn cho toàn dự án. Đầu tháng 5, Công ty CP Hưng Thịnh Land giới thiệu ra thị trường dự án Q7 Saigon Riverside Complex trên đường Đào Trí, quận 7.

Mới đây nhất, Công ty CP Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (TTC Land) công bố dự án Charmington Iris (đường Tôn Thất Thuyết, quận 4). Với hơn 1.400 căn hộ, tọa lạc trên một trong những con đường huyết mạch của quận 4, Charmington Iris được xem là một trong những dự án trọng điểm của TTC Land trong năm 2018.

Theo ghi nhận của phóng viên, hầu hết các dự án chỉ ở mức công bố dự án, nhà đầu tư đặt cọc giữ chỗ.

Không dám bung hàng

Giám đốc marketing một công ty bất động sản có khá nhiều dự án ở khu vực quận 9 cho biết thời gian qua, công ty của ông không dám bung dự án căn hộ. "Chúng tôi sợ tâm lý khách hàng chưa ổn định sau vụ cháy căn hộ Carina (quận 8) nên dự định chờ thêm một vài tháng nữa mới bán. Theo dõi dự án của các công ty khác, chúng tôi nhận thấy sức mua cũng không tốt như trước" - vị này nhận định.

Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang cho rằng từ năm 2013, thị trường bất động sản đã chuyển sang chu kỳ tăng trưởng sau một thời gian "đóng băng". Đến nay, phần lớn những dự án xin cấp phép đầu tư đều đã mở bán. Hiện tại, có nhiều nhà đầu tư, nhất là nhà đầu tư nước ngoài, đang tìm mua quỹ đất để phát triển dự án. Nhưng trong bối cảnh hiện nay, giá đất đã tăng quá cao nên để mua được, đầu tư và tung hàng ra hơi khó, nhất là ở phân khúc trung - cao cấp.

Theo ông Quang, nếu như trước đây, căn hộ trung - cao cấp có thể xuất hiện ở các dự án nhỏ lẻ thì nay, chỉ có các doanh nghiệp lớn, dự án lớn mới có thể triển khai căn hộ trung - cao cấp do giá đất quá cao, số lượng căn hộ phải nhiều mới đủ để chủ đầu tư có lãi.

"Dự án trung - cao cấp có yêu cầu khắt khe về vị trí. Để thực hiện dự án phân khúc này, chủ đầu tư cũng phải đầu tư nhiều hạng mục tiện ích cho cư dân. Nếu chỉ là những dự án nhỏ lẻ như trước đây, chắc chắn mức giá sẽ bị đẩy lên rất cao và không khả thi. Do đó, chỉ những dự án lớn, được đầu tư hạ tầng đồng bộ và của những chủ đầu tư uy tín mới có thể triển khai phân khúc này" - ông Quang nói.

Tính đến yếu tố thời điểm

Theo ông Quang, trên thực tế, không thể nói việc nguồn cung ít khiến cho phân khúc này đang trở nên trầm lắng. Bởi đây vẫn là căn hộ trung và cao cấp có mức tiêu thụ khá tốt. Lý do xuất phát từ việc những dự án này hầu hết đều được triển khai bởi những chủ đầu tư uy tín, có thương hiệu trên thị trường. Thêm vào đó, lượng hàng ít nên doanh nghiệp cũng ít vấp phải sự cạnh tranh của các chủ đầu tư khác cùng phân khúc.

Lãnh đạo một công ty địa ốc cho rằng bên cạnh việc giá đất tăng cao thì chính nguồn cung căn hộ trung - cao cấp đang bị dư thừa trong nhiều năm qua đã khiến cho một số doanh nghiệp trở nên thận trọng trong việc triển khai phân khúc này. Thay vào đó, nhiều doanh nghiệp đã chuyển hướng sang các căn hộ bình dân, giá rẻ vốn có tính thanh khoản cao. Ngoài ra, vụ cháy chung cư Carina và cơn sốt đất nền trong những tháng đầu năm 2018 cũng đã góp phần khiến các căn hộ trung - cao cấp bị chững lại. "Khác với căn hộ giá rẻ, bình dân vốn có nhu cầu lớn, chỉ cần tung ra là có thể thu hút khách hàng, căn hộ trung - cao cấp kén khách hơn rất nhiều. Do đó, yếu tố thời điểm cũng được các doanh nghiệp tính đến khi có ý định mở bán sản phẩm. Thời gian qua, có quá nhiều yếu tố bất lợi cho thị trường căn hộ nên việc nhiều chủ đầu tư "ém hàng", chưa công bố trong thời gian này cũng là điều dễ hiểu" - vị này nói.

Năm 2019, có thể xảy ra "bong bóng" bất động sản

Nếu mức giá vẫn tiếp tục tăng quá nhanh và nguồn tín dụng vẫn đổ vào bất động sản, thị trường có thể xảy ra tình trạng "bong bóng" trong năm 2019. Đó là nhận định của chuyên gia tài chính Nguyễn Trí Hiếu tại hội thảo "Sốt bất động sản - Cơ hội và rủi ro" được tổ chức ở TP HCM vào sáng 29-6.

Theo ông Hiếu, bất cứ thị trường nào cũng có thể xảy ra khủng khoảng bởi không bao giờ có sự cân bằng vĩnh viễn giữa cung và cầu. Đây là 2 thái cực song hành với nhau, cung lên với cầu, cầu lên cung lên. Khi nào cung vượt quá cầu thì xảy ra "bong bóng" và sụp đổ. Hiện tại, bất động sản Việt Nam đang có dấu hiệu này.

Theo thống kê, hiện nay, tổng dư nợ của nền kinh tế Việt Nam đã lên tới con số 6,8 triệu tỉ đồng. Trong đó, tỉ trọng cho vay kinh doanh bất động sản ước tính đạt 7,5% trên tổng dư nợ. Tuy nhiên, theo ước tính của ông Nguyễn Trí Hiếu, tỉ trọng cho vay bất động sản nói chung ước tính phải đạt 20% trên tổng dư nợ của nền kinh tế. Đây là con số vô cùng lớn, nhất là so với các quốc gia như Mỹ, Nhật…

Đến thời điểm hiện tại, tỉ lệ dùng nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn trong các ngân hàng và tổ chức tín dụng đang ở mức 45%. Hệ số rủi ro cho vay trong kinh doanh bất động sản cũng đã được nâng lên 200%. Chênh lệch lãi suất cho vay và lãi suất huy động đang nằm ở mức 3%-5%. Điều này ảnh hưởng khá lớn đến sự phát triển của thị trường.

Hiện nay, Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước đã đưa ra quan điểm về hạn chế cho vay bất động sản. Điều này sẽ khiến trong tương lai bất động sản sẽ trở nên khó khăn hơn.