Thị trường bất động sản (BĐS) đang dần "rã đông”, giao dịch tăng lên nhưng gói 30.000 tỷ đồng- gói hỗ trợ thị trường BĐS vẫn "giẫm chân tại chỗ”. Việc giải ngân gói 30.000 tỷ đồng đang đứng trước nguy cơ không hoàn thành kế hoạch.

Nhà ở giá rẻ tăng cao

Nhận định của giới kinh doanh nhà ở và chuyên gia kinh tế, thị trường BĐS đang có chuyển biến rõ rệt khi tỷ lệ giao dịch thành công tăng. Tại TP. Hà Nội, quý 1 có 4.250 giao dịch thành công (tăng 3 lần so với cùng kỳ năm ngoái). Tại TP. HCM, có khoảng 3.950 giao dịch thành công (tăng gần 3 lần). Trong đó, lượng giao dịch chủ yếu tập trung từ các căn hộ có diện tích trung bình và nhỏ (70 – 90m2).

Theo khảo sát của CBRE Việt Nam, tổng số căn hộ giao dịch thành công trong quý 1 có tỷ lệ tiêu thụ cao nhất và tăng 17% so với quý trước. Nhanh nhạy trong xu hướng đầu tư, nhà đầu tư Nam Long thay đổi xu hướng kinh doanh kết hợp với các nhà đầu tư nước ngoài để nâng cấp sản phẩm theo hướng chất lượng cao hơn về mức độ hoàn thiện, thiết kế và không gian sống nhưng có mức giá phù hợp hơn. Cụ thể, tập đoàn này đã ký kết hợp tác với 2 nhà đầu tư đến từ Nhật Bản để cùng phát triển dự án "Nhà ở vừa túi tiền chất lượng cao” – dự án Flora Anh Đào tọa lạc tại quận 9 theo xu hướng trên. Tương tự, Sacomreal cũng vừa chính thức tung ra thị trường 1.290 căn hộ có diện tích từ 46 - 69m2 thuộc dự án Jamona Apartment (quận 7). Căn hộ nhà ở xã hội Jamona Apartment với giá chào bán từ 636 triệu/căn, tương đương trên 13,8 triệu đồng/m2 đang thu hút khách hàng. Nhận định về xu hướng của thị trường, ông Nguyễn Trần Nam - Thứ trưởng Bộ Xây dựng từng khẳng định, năm 2015 thị trường BĐS có dấu hiệu chuyển mình trên nhiều phân khúc: đất nền, căn hộ, văn phòng cho thuê. Đặc biệt, căn hộ giá dưới 1 tỷ đồng đang là phân khúc chủ đạo dẫn dắt thị trường.

Thực tế chứng minh căn hộ giá rẻ, vừa túi tiền người thu nhập đang thật sự sôi động. Nhiều ý kiến cho rằng, nếu thời điểm này gói 30.000 tỷ đồng được nhanh chóng giải ngân thì phần nào hỗ trợ thị trường căn hộ phát triển mạnh, giảm hàng tồn kho. Ngoài ra, việc giải ngân nhanh chóng gói 30.000 tỷ đồng giúp người thu nhập thấp tiếp cận được nhà ở. Tuy nhiên, sau vài năm triển khai giải ngân gói 30.000 tỷ đồng vẫn đang đứng trước nguy cơ không hoàn thành theo kế hoạch ban đầu.

Không đạt kế hoạch vì chậm giải ngân

Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng, giao dịch tăng, tồn kho giảm song gói 30.000 tỷ đồng hỗ trợ mua nhà ở xã hội và thương mại giá rẻ vẫn chậm. Thống kê cho thấy, đến thời điểm này gói 30.000 tỷ mới giải ngân được 6.285 tỷ đồng. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. HCM (HoREA) khẳng định: "Mặc dù có 15 ngân hàng thương mại tham gia thực hiện, nhưng kết quả giải ngân chỉ mới đạt được hơn 20% là quá thấp, quá chậm và không đạt như kỳ vọng để hỗ trợ người thu nhập thấp tiếp cận nhà ở. Trong khi đó, chỉ còn hơn 1 năm nữa gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng sẽ hết thời hạn giải ngân theo quy định của Nghị quyết 02/NQ-CP ngày 7-1-2013 của Chính phủ”.

Lý giải nguyên nhân thắt nút gói 30.000 tỷ  đồng, HoREA cho rằng, theo quy định tổng thu nhập của người có thu nhập thấp phải ở mức không phải đóng thuế thu nhập cá nhân (9 triệu đồng/tháng). Tuy nhiên, ngân hàng thương mại lại tự siết chặt bằng cách không chấp nhận điều kiện cho vay như trên. Hầu hết ngân hàng thương mại khẳng định, người có tổng thu nhập dưới mức thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân (9 triệu đồng/tháng) thì không đủ điều kiện chứng minh khả năng tài chính để trả nợ vay khi tham gia gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng. Điều này vô hình chung dẫn đến tình trạng chậm giải ngân gói hỗ trợ thị trường BĐS.

Đa số ý kiến cho rằng, thất bại trong thực hiện tiến độ giải ngân của gói 30.000 tỷ đồng vì điều kiện cho vay quá chặt chẽ, thời hạn cho vay ngắn. Nghĩa là thay vì thời gian cho vay là 10 - 15 năm như hiện nay cần đổi thành 20 - 30 năm. Nếu không tháo gỡ được vướng mắc này thì gói 30.000 tỷ đồng sẽ thất bại, chứ chưa nói đến 50.000 tỷ đồng như công bố của Bộ Xây dựng trong thời gian gần đây.