Theo kế hoạch, TPHCM sẽ thay thế toàn bộ chung cư cũ nguy hiểm trong năm 2017, phấn đấu đến năm 2020 hoàn thành việc cải tạo, sửa chữa và đầu tư xây mới thay thế ít nhất 50% chung cư cũ xây trước năm 1975. Tuy nhiên, tiến độ cải tạo, thay thế chung cư cũ trên địa bàn TP đến nay vẫn rất ì ạch, đe dọa tính mạng của hàng ngàn hộ dân.

Di dời dân khỏi chung cư bị nghiêng

Chỉ còn khoảng 2 tuần nữa đến Tết Kỷ Hợi, chính quyền quận 1 đã phải sơ tán khẩn cấp 38 hộ dân với hơn 120 nhân khẩu cư trú tại Lô E chung cư 518 Võ Văn Kiệt, phường Cầu Kho, do tòa nhà bị nghiêng lún. Chung cư 518 Võ Văn Kiệt được xây dựng từ năm 1996, hoàn tất năm 1999.

Dù chỉ 20 năm tồn tại, nhưng chung cư này đang có biểu hiện xuống cấp nghiêm trọng. Qua kết quả kiểm định, Sở Xây dựng TPHCM, cho biết chung cư này bị nghiêng 45cm và có thể sập đổ bất kỳ lúc nào. Vì vậy, tối 23-1, UBND quận 1 đã họp, xin ý kiến lãnh đạo TP di dời khẩn cấp người dân ra khỏi chung cư trong đêm để đảm bảo an toàn.

Đến trưa ngày 24-1, với sự hỗ trợ của cơ quan chức năng, các hộ dân đã cơ bản đóng gói, chuyển đồ đạc qua nơi ở tạm. Những hộ dân hoàn thành việc di dời sẽ ký nhận biên bản bàn giao mặt bằng. Theo lãnh đạo phường Cầu Kho, sau khi hoàn tất di dời 38 hộ dân tại lô E chung cư 518 Võ Văn Kiệt, lực lượng chức năng sẽ tiến hành lập rào chắn, phong tỏa hiện trường chờ phương án xử lý nghiêng lún và cải tạo.

Ngoài chung cư 518 Võ Văn Kiệt, trên địa bàn TPHCM hiện còn hàng trăm chung cư cũ xuống cấp nghiêm trọng. Thống kê của Sở Xây dựng TPHCM, trên địa bàn TP hiện có 474 chung cư cũ xây dựng trước năm 1975, tập trung ở các quận 1, 3, 4, 5, 10. Những chung cư này được kiểm định là hư hỏng nặng, nguy hiểm, nguy cơ sụp đổ cao, với tỷ lệ chất lượng còn lại dưới 55% và xếp loại nguy hiểm cấp D (cấp độ nguy hiểm cao nhất).

Theo kế hoạch, đến năm 2020 TP phải giải quyết 50% trong số 474 chung cư cũ. Song, kết quả 10 năm thực hiện, TP mới tháo dỡ được 32 chung cư cũ, việc đầu tư cải tạo cũng diễn ra rất chậm. Do đó, mục tiêu giải quyết 50% trong số 474 chung cư cũ là rất nan giải.
Theo đánh giá của nhiều nhà chuyên môn, hơn 10 năm triển khai chương trình cải tạo nhà chung cư cũ, tiến độ thực hiện rất chậm, hiệu quả chương trình còn thấp. Theo thống kê, trong số 25% nhà chung cư xuống cấp nguy hiểm, có thể sập đổ gây thiệt hại đến tính mạng và tài sản của người dân.

Theo ông Trần Ngọc Hùng, Chủ tịch Tổng hội xây dựng Việt Nam, chủ trương thực hiện chương trình là đúng đắn nhưng cơ chế chính sách và các giải pháp cụ thể không phù hợp với thực tế. Do đó, chương trình cải tạo chung cư cũ chỉ làm được vài dự án nhà 5 tầng, nâng lên hơn 20 tầng ở các vị trí thuận lợi với diện tích chiếm đất và xây dựng tăng lên gấp 1,5-2 lần.

Nguyên nhân

Nguyên nhân triển khai cải tạo, xây mới các dự án chung cư cũ chậm, theo một doanh nghiệp xin cải tạo chung cư cũ tại TPHCM, do phần lớn chung cư cũ có diện tích đất nhỏ nhưng dân số lại đông nên rất khó sinh lời. Chẳng hạn, chung cư 440 Trần Hưng Đạo, quận 5 có diện tích 170m2 nhưng có tới 32 hộ dân sinh sống. Hàng loạt chung cư khác diện tích cũng chỉ vài trăm mét vuông nhưng có đến hơn 100 hộ dân sinh sống…

Đặc biệt, vướng mắc lớn nhất của chủ đầu tư trong việc cải tạo chung cư cũ là công tác thỏa thuận đền bù, tái định cư giữa doanh nghiệp với người dân. Có rất nhiều hộ dân, dù nhà sắp sập nhưng lại đòi hỏi quá đáng nên dự án bị bế tắc.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA), cho rằng công việc khó khăn nhất trong việc cải tạo chung cư cũ là phải di dời, tái định cư cho người dân để có mặt bằng thi công dự án. Để tạo được sự đồng thuận khi cải tạo chung cư cũ, người dân cần biết vị trí căn hộ tái định cư tại chỗ, chi phí phát sinh phải tính mức giá như thế nào đối với diện tích lớn hơn.

Suất tái định cư này có được phép chuyển nhượng hay không… thực tế chưa có cơ chế ràng buộc. Làm sao để mọi người tuân theo, không phải ra mức giá bồi thường rồi mọi người lại khiếu kiện, đòi giá cao hơn các mức giá bồi thường của thị trường.

Trên thực tế, để tạo được sự đồng thuận của người dân không dễ. Luật quy định phải lấy ý kiến và 100% người dân đồng thuận mới tiến hành phá dỡ và cải tạo. Đây là trở ngại cho công tác chỉnh trang đô thị.

Theo HoREA, nếu có được 70-80% người dân đồng thuận, có thể triển khai dự án cải tạo chung cư cũ. Do đó, nội dung này cần sửa đổi theo hướng chung cư sẽ được xây dựng lại khi có tối thiểu 80% chủ sở hữu tại đây thống nhất tại hội nghị nhà chung cư. HoREA cũng đã từng gửi văn bản đề nghị Bộ Xây dựng kiến nghị Chính phủ sửa đổi Nghị định 101 nhằm giải quyết các khó khăn, vướng mắc, như việc cho phép thực hiện xây dựng lại đơn lẻ đối với chung cư nguy hiểm.

Hướng dẫn cụ thể về việc thực hiện điều chỉnh tăng chỉ tiêu quy hoạch và dân số của dự án tại khu vực trung tâm, ranh giới, quy mô sử dụng đất, đặc biệt phần diện tích được áp dụng cơ chế miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

  Việc triển khai chương trình cải tạo nhà chung cư cũ đã dựa quá nhiều vào xã hội hóa, thiếu đi trách nhiệm quan trọng của Nhà nước. Nhà nước đã giao cho chủ đầu tư cả nhiệm vụ điều tra xã hội học, tự thỏa thuận với dân, tự lập quy hoạch để trình lên cơ quan quản lý phê duyệt. Trong khi nhà đầu tư chỉ muốn tăng diện tích, tăng số tầng, tính toán để có đủ quỹ nhà tái định cư và phần diện tích dư ra để kinh doanh trên nguyên tắc có lãi mới làm. - Ông Trần Ngọc Hùng, Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam