Sự lên ngôi của phân khúc nhà ở giá rẻ, nhà ở bình dân những năm qua cũng đồng nghĩa với sự xuống hạng của nhiều phân khúc khác khi nguồn cung ứ thừa và bị người mua quay lưng. Thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy tổng giá trị tồn kho BĐS đến nay còn khoảng 74.000 tỷ đồng, đa số trong đó là BĐS giá cao. Tuy nhiên, thực tế có thể sẽ sáng sủa hơn cho phân khúc này trong những năm tới.

Trỗi dậy mạnh mẽ

Biệt thự/liền kề có lẽ là phân khúc gây ngạc nhiên nhất trên thị trường BĐS khi đột ngột trỗi dậy một cách mạnh mẽ sau nhiều năm liền rơi vào trạng thái đóng băng, không có giao dịch và bị các nhà đầu tư “ghét bỏ”. Hàng loạt dự án như Anh Đào Riverside (Vinhomes Long Biên), Lâm Viên (Đặng Xá, Gia Lâm), Gamuda Garden (Hoàng Mai), Xuân Phương (Hoài Đức) đồng loạt bung hàng từ nửa cuối năm 2014, đã góp phần giảm bớt sự ảm đạm cho phân khúc này.

Báo cáo của các công ty nghiên cứu thị trường như CBRE, Savills cuối năm 2014, cho thấy tổng lượng giao dịch của các dự án phân khúc biệt thự/liền kề đã tăng khoảng 223% theo năm, giá tăng nhẹ 1-5% và dự báo còn tăng trong năm 2015. Đây là điều chưa từng có trên thị trường ít nhất trong vòng 4 năm trở lại đây. Không chỉ các nhà đầu tư chính thức quay lại tìm kiếm cơ hội, ngay cả những người có nhu cầu ở thực cũng bắt đầu chịu xuống tiền ở phân khúc được đánh giá khá kén chọn người mua này.

Thời kỳ đầu tư BĐS theo kiểu ăn xổi đã qua. Những rủi ro phát lộ những năm vừa qua sẽ khiến người mua thực không còn chấp nhận bỏ tiền để mua BĐS kém chất lượng. Đó là điều mà nhiều chủ đầu tư đã nhận ra. GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên - Môi trường

Cùng với phân khúc biệt thự, căn hộ cao cấp cũng đã tìm được cho mình lối đi mới. Thống kê của Bộ Xây dựng trong năm 2014 cho thấy, trong cả năm, tại Hà Nội có khoảng 11.450 giao dịch thành công, tăng gấp hơn 2 lần so với năm 2013; tại TPHCM có khoảng 10.350 giao dịch thành công, tăng 30% so với năm 2013. Cùng với đó, tại Hà Nội, một số dự án có vị trí tốt, đã hoàn thành hoặc sắp đưa vào sử dụng giá đã có sự tăng nhẹ, khoảng 1-2% so với năm 2013.

Ghi nhận tại một số sàn giao dịch BĐS lớn như hệ thống mạng sàn G5, Đất Xanh Miền Bắc… cũng cho thấy tổng số lượng giao dịch thành công đã tăng vọt so với năm trước, trong đó có một số lượng lớn căn hộ trung và cao cấp.

Theo Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam Phạm Sỹ Liêm, khách hàng lựa chọn khu đô thị có vị trí thuận lợi với chất lượng dịch vụ đẳng cấp, an toàn tuyệt đối sẽ được lợi hơn nhiều lần so với chọn dự án có giá rẻ nhưng thua kém về nhiều mặt. Ông Liêm cũng nhìn nhận với những gia đình có nhu cầu sống trong biệt thự giá cả đối với họ không còn là số một nữa. Thay vào đó, căn nhà họ cần tìm phải là nơi đáng sống nhất và thuận tiện nhất cho công việc, học hành của con cái.

Hết cảnh ngồi mát ăn bát vàng

Mặc dù được thị trường đón nhận và số lượng giao dịch khả quan, không phải dự án nào cũng được người mua chú ý. Để thu hút được khách mua, chủ đầu tư các dự án thuộc phân khúc cao cấp như biệt thự, căn hộ đã không còn được thoải mái như trước mà phải tìm nhiều phương kế kích cầu. Theo đánh giá của CBRE, các chủ đầu tư phải tập trung chăm chút thực sự cho dự án của mình, thay vì chỉ bỏ tiền làm hạ tầng, làm móng và huy động vốn từ trước.

Điểm chung dễ thấy của những dự án cao cấp thu hút khách mua đó là vị trí đẹp, hoàn thiện về hạ tầng cơ sở, không gian; các tiện ích như khu siêu thị, trung tâm thương mại, trường học, khu chăm sóc y tế, sức khỏe, khu vui chơi giải trí... đầy đủ; hệ thống giao thông thuận tiện, khớp nối đồng bộ trong và ngoài khu vực. Những dự án này cũng có tiến độ xây dựng rất khả quan, thậm chí chủ đầu tư đã hoàn thiện dự án rồi mới mở bán.

Bên cạnh đó, để thu hút khách mua, chủ đầu tư đã phải tung ra vô vàn chiêu khuyến mại, trong đó dự án càng cao cấp, diện tích càng lớn các chương trình khuyến mại càng giá trị. Các hình thức như chiết khấu từ 40-70 triệu đồng/căn hộ, hay 1-2 triệu đồng/m2 dành cho khách hàng đặt cọc mua và thanh toán 100% được nhiều chủ đầu tư áp dụng triệt để. Loạt chương trình khuyến mại hỗ trợ tài chính như vay 70% giá trị hợp đồng trong thời gian 15 năm với lãi suất ưu đãi cũng được tung ra.

Bên cạnh đó, những chính sách đi kèm như tặng xe ô tô, tặng gói nội thất, tặng các thẻ sử dụng miễn phí nhà hàng, chỗ đỗ ô tô, sân tập golf… cũng trở nên phổ biến. Thậm chí một chủ đầu tư của dự án bên cạnh cầu Vĩnh Tuy còn gây sốc khi tung chiêu khuyến mại độc đáo: mua căn hộ sẽ được tặng diện tích sàn thương mại.
 

Theo các chuyên gia BĐS, sự xoay trục trên thị trường BĐS về phía nguồn cầu thực, cùng với việc người mua quay lưng, đã khiến chủ đầu tư phải thay đổi, có cách làm mới hơn so với trước. CBRE dự báo thị trường biệt thự/liền kề sẽ có sự tăng giá nhẹ trong vài quý tới nhờ những quy định mới trong Luật Đất đai 2013 và lòng tin của người mua đối với thị trường được cải thiện.

Bên cạnh đó, Luật Nhà ở vừa được Quốc hội thông qua cho phép người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam được kỳ vọng sẽ làm tăng lượng giao dịch trên thị trường nhà đất. Tuy nhiên, luật này có hiệu lực từ tháng 7-2015 nên trong ngắn hạn, phân khúc biệt thự/liền kề nói riêng và thị trường BĐS nói chung khó có bất kỳ cú nhảy vọt nào.