Dù TP Hà Nội cho phép bán nhà trên giấy nhưng để tránh rủi ro, người mua nhà buộc phải trở thành người tiêu dùng thông minh.

Buộc phải thông minh khi mua nhà trên giấy

Xung quanh thông tin Sở Xây dựng Hà Nội công bố 113 dự án bất động sản (BĐS) hình thành trong tương lai đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Phó trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Đại học Luật Hà Nội cho rằng cần nhìn nhận việc này trên 2 yếu tố:

Về mặt tích cực, đây là tín hiệu cho thấy thị trường BĐS bắt đầu hồi phục và nóng lên dẫn đến lòng tin của người dân đối với thị trường BĐS dần được khôi phục và tìm đến thị trường BĐS để giải quyết nhu cầu chỗ ở.

Trước đây bong bóng BĐS khiến giá nhà cao ngất ngưởng, người có nhu cầu nhà ở thật sự không có điều kiện tiếp cận được. Tuy nhiên, hiện nay thị trường đã dần đi vào ổn định, cùng với các biện pháp kích cầu cũng như gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng của Chính phủ, các nhà đầu tư thay đổi phân khúc thị trường - thay vì phân khúc cao cấp nay đã chú ý đến khân phúc bình dân, nhà ở xã hội, tạo điều kiện để người dân quay lại thị trường này.

Trong khi đó, các nhà đầu tư cũng có niềm tin trở lại đối với thị trường BĐS Việt Nam vì dư địa tìm kiếm lợi nhuận vẫn còn.

Tuy nhiên, phân khúc thị trường BĐS hình thành trong tương lai (bán nhà trên giấy) có điểm không tích cực là rất rủi ro. Khi tìm đến thị trường nhà ở có sẵn, người mua nhà đã rủi ro do quản lý nhà nước đối với thị trường này còn nhiều hạn chế, người dân có nhu cầu mua phải ứng tiền trước, dẫn tới tình trạng một số chủ đầu tư lợi dụng điều đó để chiếm đoạt vốn.

Việc Hà Nội cho bán nhà trên giấy, theo ông Tuyến, có thể coi là sự đóng dấu bảo đảm của thành phố, tạo niềm tin cho người mua nhà trên giấy, giúp các doanh nghiệp giải quyết bài toán vốn khó khăn trong đầu tư kinh doanh BĐS. Trong trường hợp chủ đầu tư kinh doanh phân khúc nhà ở hình thành trong tương lai làm ăn nghiêm chỉnh, họ sẽ tạo ra được thương hiệu và dễ dàng được ngân hàng thương mại bảo lãnh, cho vay vốn.

Đối với thị trường BĐS hình thành trong tương lai, pháp luật đã quy định các điều kiện. Chẳng hạn, chủ đầu tư muốn bán nhà ở hình thành trong tương lai thì theo Luật kinh doanh BĐS 2016 phải ký quỹ tại một ngân hàng thương mại; chỉ được huy động tối đa 70% giá trị nhà ở hình thành trong tương lai và huy động thành nhiều đợt... Tuy nhiên, trên thực tế nhiều khi chủ đầu tư không tuân thủ các quy định này.

Về phía người mua lại có tâm lý hay sốt ruột. Chủ đầu tư lợi dụng tâm lý này ép người mua phải nộp hết 100% tiền. Như vậy, rủi ro đối với người mua rất lớn mà thực tế tại rất nhiều dự án chủ đầu tư lợi dụng chiếm đoạt, thậm chí lừa đảo.

"Vì những lẽ trên, mặc dù TP Hà Nội cho phép mua bán nhà ở hình thành trong tương lai nhưng người mua nhà phải trở thành người tiêu dùng thông minh, tức là phải rất thận trọng, tìm hiểu thật kỹ xem sản phẩm đó là của chủ đầu tư nào. Phải tìm mua nhà ở hình thành trong tương lai của các chủ đầu tư có uy tín, làm ăn nghiêm chỉnh, có tiềm lực tài chính lâu năm trên thị trường, đã khẳng định được đẳng cấp và minh bạch thông tin thì mới tránh được rủi ro", PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến nói.

Dù vậy, vị chuyên gia lưu ý, để trở thành người tiêu dùng thông minh, người mua nhà không thể tự mình hành động mà chính quyền, cơ quan quản lý nhà nước cũng phải có trách nhiệm và vào cuộc. Phải thanh tra, kiểm tra theo đúng quy định của Luật Kinh doanh BĐS 2016, yêu cầu chủ đầu tư khi niêm yết bán nhà ở hình thành trong tương lai phải công bố công khai, minh bạch thông tin; tránh thả lỏng để chủ đầu tư tự làm việc với người dân.

"Chính quyền Hà Nội nói riêng và Nhà nước nói chung phải giữ vai trò trọng tài, một mặt tháo gỡ cho các chủ đầu tư, các doanh nghiệp kinh doanh BĐS trong điều kiện làm ăn khó khăn, mặt khác phải bảo đảm quyền lợi của người mua nhà. Hà Nội phải công bố công khai các doanh nghiệp nào, chủ đầu tư nào thực hiện đầu tư dự án BĐS hình thành trong tương lai làm ăn nghiêm chỉnh, chủ đầu tư nào làm ăn "có vết" để cảnh báo cho người dân biết mà tránh", PGS Tuyến nhấn mạnh.

Lý thuyết thì có...

Theo PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, một trong những giải pháp đối với hình thức kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai được bổ sung trong Luật Kinh doanh BĐS 2016 của Việt Nam là học tập từ kinh nghiệm của nước ngoài, đó là chủ đầu tư phải có sự bảo lãnh của các ngân hàng thương mại.

"Chủ đầu tư kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai phải ký một khoản quỹ nhất định để đảm bảo rằng khi xảy ra rủi ro họ phải chịu trách nhiệm. "Nếu chủ đầu tư không tuân thủ sẽ bị xử lý theo chế tài rất nặng, thậm chí bị truy cứu trách nhiệm hình sự và bị rút giấy phép vĩnh viễn trong kinh doanh BĐS.

Ở nước khác, người ta đảm bảo tính công khai, minh bạch thông tin đối với nhà ở hình thành trong tương lai. Đây là yêu cầu rất quan trọng nhưng nhưng ở Việt Nam hiện nay điều này còn hạn chế", PGS Tuyến cho biết.

Vị chuyên gia cũng bày tỏ, để tránh tình trạng bán nhà trên giấy, Việt Nam nên chọn lọc, giới hạn các chủ đầu tư tham gia vào thị trường BĐS hình thành trong tương lai. Chủ đầu tư nào làm ăn nghiêm chỉnh, có đẳng cấp, thương hiệu, uy tín, thực hiện đúng cam kết nhưng gặp khó khăn về vốn thì cho phép tham gia.

Còn cứ cho tràn lan như hiện nay thì chính sách này rất dễ bị lợi dụng, chủ đầu tư kinh doanh bằng nước bọt, chạy dự án để có đất, sau đó vay vốn ngân hàng thương mại, huy động vốn ứng trước của khách hàng, sau đó bỏ túi, lỗ thì phủi tay, chỉ bị phạt hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự. Câu chuyện đặt ra sau đó là những người mua nhà đã dưa tiền cho chủ đầu tư bao giờ đòi được tiền, rủi ro họ phải gánh hết. Đó mới là vấn đề quan trọng mà hiện nay Việt Nam dường như giải quyết chưa hiệu quả dù về lý thuyết đã có quy định của pháp luật, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến nói.