Dự thảo thay thế Quyết định (QĐ) 33/2014 về diện tích tối thiểu khi tách thửa, cơ bản đã được Sở Tài nguyên - Môi trường (TN-MT) hoàn chỉnh trình UBND TP.HCM phê duyệt ban hành chính thức. Với nhiều quy định mới chặt chẽ hơn, tình trạng “xây nhà tạm” lách luật tách thửa, phân lô bán nền phá nát quy hoạch sẽ chấm dứt.

Tháng 5/2017, Sở Tài nguyên & Môi trường (TN-MT) TP.HCM đã trình lên UBND TP.HCM bản dự thảo thay thế QĐ 33. Nội dung mới trong dự thảo được các quận, huyện đặc biệt quan tâm là giải thích “thửa đất có nhà hiện hữu”.

Đủ cơ sở xác định “nhà hiện hữu”

Theo QĐ 33/2014, “thửa đất có nhà hiện hữu” được tách thửa thì diện tích nhỏ hơn so với tách thửa đất trống. Tuy nhiên, hiểu thế nào là “thửa đất có nhà hiện hữu” thì chưa được hướng dẫn trong QĐ 33. Chính vì vậy, quy định nhà hiện hữu tại QĐ 33 gần như bị vô hiệu hóa. Chẳng hạn, theo QĐ 33, tại các quận huyện như Q.12, Hóc Môn, Củ Chi… đất trống tách thửa phải bảo đảm ít nhất 80 m2, đất có nhà hiện hữu thì ít nhất 50 m2.

Trong trường hợp này, các nhà đầu tư có thể dễ dàng lách luật. Cụ thể, họ đi gom đất và đứng tên cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng khu đất thành đất ở, xin quận đầu tư hạ tầng (đường giao thông, điện, cống thoát nước…). Sau đó, họ tách khu đất lớn thành nhiều thửa đất trống diện tích khoảng 120 m2 (bảo đảm đúng QĐ 33). Tiếp đến, chủ đầu tư xin phép xây dựng nhà ở cho các thửa đất mới tách rồi áp dụng quy định “tách thửa cho “trường hợp thửa đất có nhà hiện hữu” tại QĐ 33 để tách tiếp làm đôi, mỗi thửa chỉ cần trên 50 m2 như QĐ 33 yêu cầu và bán cho người mua.

Chính vì vậy, tình trạng lách luật diễn ra tràn lan, tạo ra các khu dân cư mới lộn xộn ở quận huyện ngoại thành. Khắc phục tình trạng này, dự thảo thay thế QĐ 33 đã ra đời quy định chủ đất có thửa đất ở diện tích từ 2.000 m2 trở lên khi tách thửa phải lập thành dự án theo quy định của Luật nhà ở.

Một quy định khác trong QĐ 33 thường được chủ đất vin vào để tách thửa là quy định diện tích tối thiểu được tách thửa với đất ở. Cụ thể QĐ 33 quy định diện tích tối thiểu tách thửa giữa đất ở đã có nhà hiện hữu và đất ở chưa có nhà là khác nhau. QĐ 33 không nói rõ loại đất ở đã có nhà hiện hữu là như thế nào. Do vậy từ một thửa đất trống, chủ đất “lách” bằng cách xây một căn nhà tạm, nhỏ để được tách thửa, phân thửa đất thành những lô đất nhỏ hơn (nếu để đất trống).

Để khắc phục tình trạng này, trong dự thảo Sở TN-MT TP.HCM giải thích rõ đất ở có nhà hiện hữu phải là nhà ở được hình thành từ trước ngày QĐ 33 có hiệu lực (ngày 25/10/2014), đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc đủ điều kiện để được công nhận quyền sở hữu nhà ở. Như vậy, việc xây dựng những căn nhà tạm để tách thửa sẽ được kiểm soát.


Chặt chẽ hơn nhưng đáp ứng nhu cầu cho dân

Tại QĐ 33, địa bàn TP.HCM được phân chia làm ba khu vực có các diện tích tối thiểu khi tách thửa khác nhau. Theo QĐ 33, khu vực 3 gồm các huyện ngoại thành có diện tích tối thiểu của thửa đất tách ra lớn hơn tại quy định của dự thảo (120 m2 đối với đất trống, 80 m2 đối với đất có nhà). Còn theo dự thảo, khu vực 3 được gộp vào khu vực 2.

Theo tờ trình của Sở TN-MT, địa bàn thành phố được phân chia thành hai khu vực làm cơ sở quy định diện tích tối thiểu để tách thửa. Theo đó, khu vực 1 gồm quận 1, 3, 5, 6, 8, 10, 11, Gò Vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình và Tân Phú. Đất ở tại khu vực 1 muốn tách thửa phải bảo đảm thửa đất tách ra có diện tích tối thiểu 50 m2 (đối với thửa đất chưa có nhà) và tối thiểu 45 m2 với thửa đất có nhà hiện hữu.

Khu vực 2 gồm các quận, huyện còn lại. Diện tích nhỏ nhất của thửa đất ở tách ra là 80 m2 (đất trống) và 50 m2 (đất có nhà hiện hữu). Diện tích tối thiểu được tính sau khi đã trừ đi lộ giới.

Theo đánh giá của chuyên gia bất động sản cá nhân Phan Công Chánh, việc phân làm 2 khu vực và diện tích tách thửa nhỏ hơn, nhưng lộ giới rộng hơn sẽ có lợi cho khách hàng, vừa bảo đảm hạ tầng, tránh tạo nên những “khu ổ chuột” mới, phá nát quy hoạch chung. Chuyên gia này cho rằng điều cần thiết phải quan tâm đó là phải có quy định thật chặt chẽ như thế nào là nhà, tránh việc các chủ đầu tư lạch luật.

QĐ 33 chỉ quy định diện tích tối thiểu khi tách thửa đất ở khu vực đô thị và đất ở tại khu vực nông thôn, không điều chỉnh đến đất nông nghiệp. Tuy nhiên, nhiều quận, huyện thực hiện QĐ 33 theo kiểu “biến tướng”, cho phép tách thửa đất nông nghiệp bằng cách chuyển từ đất nông nghiệp sang đất trồng cây lâu năm rồi chuyển thành đất ở để phân lô.

Dự thảo lần này quy định việc tách thửa cho cả đất ở đô thị, đất ở nông thôn và đất nông nghiệp. Cụ thể theo dự thảo, thửa đất thuộc khu vực quy hoạch để sản xuất nông nghiệp được phép tách thửa, nhưng các thửa đất mới được hình thành và thửa đất còn lại phải bảo đảm diện tích tối thiểu 500 m2.

Riêng đối với đất nông nghiệp đã được quy hoạch để sản xuất nông nghiệp thì phải 1.000 m2 mới được tách thửa. Trường hợp thửa đất thuộc khu vực không phù hợp quy hoạch để sản xuất nông nghiệp và thuộc khu vực phải thu hồi theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt và công bố thì không được tách thửa.

Còn nếu thửa đất thuộc khu vực không phù hợp quy hoạch để sản xuất nông nghiệp và không thuộc khu vực phải thu hồi theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt và công bố thì người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định. Sau đó thực hiện tách thửa theo diện tích tối thiểu tương ứng với từng loại đất.

Cũng theo dự thảo, đối với hộ gia đình, cá nhân sẽ căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để xem xét giải quyết tách thửa. Cụ thể là căn cứ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2.000 hoặc quy hoạch nông thôn mới đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để xem xét giải quyết.

Trường hợp chưa có quy hoạch 1/2.000 thì căn cứ quy hoạch sử dụng đất, trong đó quy hoạch được duyệt xác định thửa đất ở thuộc ba loại đất: quy hoạch dân cư hiện hữu, dân cư hiện hữu chỉnh trang kết hợp xây dựng mới và dân cư hiện hữu kết hợp xây dựng mới thì được tách thửa.