Hiện TP.HCM có đến 500 dự án ngừng triển khai, trong đó có nhiều dự án bất động sản chủ yếu do vướng khâu giải phóng mặt bằng.

Đó là một trong những nội dung được thể hiện trong báo cáo của Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), gởi đến các hội viên. Được HoREA chỉ ra những "điểm nghẽn" lớn trong thị trường bất động sản.

Nghẽn thủ tục, nghẽn chính sách

"Điểm nghẽn" lớn nhất là khâu giải phóng mặt bằng cực kỳ khó khăn dẫn đến tình trạng dự án da beo, không thể triển khai được, chôn vốn của doanh nghiệp trong thời gian dài, chưa có lối ra; Tiền sử dụng đất đang là gánh nặng, là ẩn số, tạo ra cơ chế "xin - cho"; Thủ tục hành chính nhiêu khê, kéo dài, ẩn chứa tiêu cực, nhũng nhiễu trong quá trình phê duyệt, thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất, điển hình là khâu thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật thi công các công trình cấp 1, từ trên 20 tầng; Chính sách tín dụng chưa phù hợp, chưa tạo được nguồn vốn trung hạn, dài hạn cho thị trường bất động sản, trong lúc tính chất hoạt động của thị trường này là trung hạn, dài hạn; lãi suất cho vay vẫn còn cao; thiếu nguồn vốn tín dụng cho nhà ở xã hội; Và điểm ‘điểm nghẽn’ chính sách chuyển nhượng dự án bất động sản.

Chính vì những "điểm nghẽn" chưa giải quyết này, nên tồn tại khoảng 500 dự án trên địa bàn thành phố đang bị ngưng triển khai, và đây cũng là phần chìm của tảng băng hàng tồn kho.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA cho biết: Luật Đất đai năm 2013, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp năm 2014... đã góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật điều chỉnh thị trường bất động sản ngày càng tốt hơn, nhưng vẫn còn bộc lộ nhiều khiếm khuyết cần phải được sửa đổi, bổ sung, nhằm phát triển thị trường bất động sản theo hướng minh bạch, lành mạnh và bền vững, giải quyết cho được bài toán nhà ở cho số đông người có thu nhập thấp đô thị, người nhập cư.

Theo ông Châu, hoàn thiện thể chế, phải loại trừ được lợi ích nhóm, phải loại trừ được hiện tượng "lobby" chính sách, phải khắc phục cho được xu hướng tập trung quyền lực xét duyệt, thẩm định về các Bộ, ngành (nguồn gốc đẻ ra cơ chế "xin - cho" và nhũng nhiễu), đi ngược lại xu thế phân cấp, giao quyền nhiều hơn cho các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương trước đây.

Ông Châu nhắc lại, ngày 23.12.2016, tại hội nghị tổng kết công tác Tư pháp năm 2016, Thủ tướng Chính phủ Nguyễn Xuân Phúc đã chỉ đạo: "Chúng ta không chấp nhận pháp luật được ban hành có nội dung không vì lợi ích của toàn xã hội mà vì lợi ích riêng của một Bộ, ngành nào đó. Bộ Tư pháp phải rút kinh nghiệm và làm gương việc này. Không được cài cắm vào luật những nội dung không vì lợi ích chung mà vì lợi ích riêng của đơn vị, ngành hay một nhóm người nào đó. Việc này thời gian qua khá nhiều".

Chủ tịch HoREA cũng cho rằng: rất đáng tiếc về "Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật về đầu tư, kinh doanh" chưa được Quốc hội xem xét thông qua; Hiệp hội kỳ vọng Quốc hội sẽ xem xét trong kỳ họp lần tới.

Hiệp hội đề nghị cần sớm sửa đổi các quy phạm pháp luật

Hiệp hội đề nghị xử lý "điểm nghẽn" giải phóng mặt bằng và việc thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia. Nhưng trong thời gian qua, việc thực hiện cơ chế Nhà nước thu hồi đất các dự án xây dựng khu đô thị mới, dự án chỉnh trang đô thị để tiến hành giải phóng mặt bằng rất khó khăn, mất rất nhiều thời gian, công sức của cơ quan Nhà nước và nhà đầu tư.

Sửa đổi, bổ sung điều 62 Luật Đất đai để xác định rõ thẩm quyền của UBND cấp tỉnh khi phê duyệt đề án quy hoạch phát triển các khu đô thị mới, các khu vực chỉnh trang đô thị, các khu vực dân cư tự chỉnh trang; hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư các dự án phù hợp với quy hoạch được duyệt về chỉnh trang đô thị, thì được thực hiện cơ chế Nhà nước thu hồi đất để sớm triển khai thực hiện dự án; tránh tình trạng người có đất lợi dụng sự thiếu chặt chẽ của hệ thống pháp luật để khiếu kiện kéo dài như hiện nay.

Kiến nghị giao cho "Tổ chức phát triển quỹ đất" của các tỉnh, thành phố thực hiện thu hồi đất, thực hiện giải phóng mặt bằng, sau đó tiến hành đấu giá đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư đảm bảo minh bạch, công bằng, hạn chế tình trạng khiếu kiện như hiện nay và tăng nguồn thu ngân sách Nhà nước.

Đề nghị giải quyết "điểm nghẽn" tiền sử dụng đất để đảm bảo minh bạch và loại trừ cơ chế "xin - cho"

Cũng theo ông Châu, để thị trường bất động sản vận hành thực sự theo cơ chế thị trường thì phải thay đổi quan điểm về tiền sử dụng đất, cần coi đây là một sắc thuế như đề xuất của UBND TP.HCM tại Báo cáo số 196/BC-UBND ngày 08.11.2013 đã trình Chính phủ với nội dung như sau: “Về lâu dài đề nghị nghiên cứu bỏ hẳn khái niệm “tiền sử dụng đất” mà thay thế bằng sắc thuế sử dụng đất ở với thuế suất nhất định, đề xuất khoảng 10% hoặc 15% bảng giá đất. Như vậy, vừa minh bạch, vừa dễ tính toán và loại trừ được cơ chế xin-cho.

Hạn chế việc thu tiền sử dụng đất lần đầu quá lớn mà duy trì nguồn thu bền vững, lâu dài cho Nhà nước. Do vậy, Hiệp hội kiến nghị bổ sung khoản 2 (mới) vào điều 107 Luật Đất đai là thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở, với mức thu bằng 15% bảng giá đất (bao gồm hệ số điều chỉnh giá đất) do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành"; và đề nghị bỏ quy định "Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần" tại điều 113 Luật Đất đai; và sửa đổi điều 114 Luật Đất đai giao toàn quyền cho cấp tỉnh ban hành "Bảng giá đất và giá đất cụ thể" để phù hợp với thực tế tình hình của địa phương.

Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu đúc kết: “Tuy nhiên, yêu cầu thay đổi ngay lập tức chính sách thu tiền sử dụng đất như hiện nay là khó được chấp nhận, vì cần phải có thời gian để tạo sự đồng thuận. Vấn đề cần giải quyết cấp bách là cải cách quy trình, thủ tục hành chính để việc xác định tiền sử dụng đất của doanh nghiệp được thực hiện minh bạch, nhanh chóng, hợp lý và loại trừ được các yếu tố phát sinh tiêu cực”.