Trong nhiều năm, đặc biệt giai đoạn thị trường bất động sản sốt nóng, việc bán nhà trên giấy, trong đó có “suất” mua nhà được thị trường mặc định là hàng hóa và để lại không ít hệ lụy.

Vị trí và quyền của nhà đầu tư  (NĐT) trong thị trường bất động sản (BĐS) sẽ được cụ thể hóa trong một nghị định hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở đang được Bộ Xây dựng chủ trì soạn thảo.

Góp tiền và mua nhà là hai việc hoàn toàn khác nhau

Đã phát sinh nhiều tranh chấp giữa NĐT và chủ đầu tư dự án bất động sản BĐS xung quanh hợp đồng góp vốn. Khi “cơm lành, canh ngọt”, NĐT góp vốn vào dự án và một ngày hợp đồng góp vốn là vật đảm bảo để mua nhà, như “phần tiếp theo” của một quá trình hợp tác. Nhưng nếu không suôn sẻ, chủ đầu tư sẵn sàng trả lại tiền cho người góp vốn với quan niệm rằng: “Góp tiền trả tiền, đã có giao kèo pháp lý nào về việc phải dành nhà cho NĐT đâu…”.

Cũng có những trường hợp NĐT cầm hợp đồng góp vốn (như một căn cứ để nhận suất nhà nào đó trong dự án) ấy sang nhượng cho bên thứ ba là khách hàng. Khi NĐT không thực hiện nghiêm túc nghĩa vụ với chủ đầu tư hoặc dự án có vấn đề phát sinh, khách hàng đến đòi nhà của NĐT thì họ lại không có quyền bán nhà. Khách hàng quay ra đòi chủ đầu tư nhưng chủ đầu tư không bán cho khách hàng, không cầm tiền của khách hàng thì không thể có cơ sở để xử lý.

Theo Dự thảo Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở đang được Bộ Xây dựng chủ trì soạn thảo, dự kiến có hiệu lực từ ngày 1/7/2015 – thời điểm Luật Nhà ở có hiệu lực, NĐT sẽ không được phép bán nhà. Quyền bán nhà thuộc về chủ đầu tư, và nếu NĐT muốn nhận sản phẩm nhà ở thì có thể sử dụng lợi nhuận từ việc góp vốn để mua sản phẩm nhà từ chủ đầu tư.

Theo lý giải của cơ quan soạn thảo, quy định này để tránh những trường hợp xảy ra rắc rối, kiện tụng như thời gian qua. Như vậy có thể thấy, NĐT không có quyền gì đối với sản phẩm nhà ở của chủ đầu tư dự án, một khi họ chưa biến mình từ NĐT thành khách hàng của dự án với những thủ tục mua bán luật định.

Ngân hàng cho vay góp vốn có thể là “vô  nghĩa”

Đồng thời, quy định này cũng là cơ sở pháp lý để các bên liên quan như khách hàng, ngân hàng cân nhắc trong các giao dịch của mình. Ngoài khách hàng, ngân hàng cũng phải “cảnh giác” khi cho vay góp vốn đầu tư nhà ở.

Theo đó, ngân hàng không nên cho vay để góp vốn đầu tư nhà ở, chỉ nên cho vay khi khách hàng ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư. Hay nói cách khác, ngân hàng nên khuyến khích cho vay đối với các chủ đầu tư, còn chủ đầu tư chủ động huy động vốn từ các nguồn lực xã hội vì họ có quyền sử dụng đất, có giấy phép đầu tư một cách chắc chắn.

Chia sẻ với báo chí về vấn đề này, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho rằng: “Trong trường hợp ngân hàng vẫn tiếp tục cho vay để góp vốn đầu tư vào các dự án BĐS thì vấn đề nằm ở chính ngân hàng có chấp nhận việc thế chấp hợp đồng góp vốn của NĐT hay không, nếu như NĐT không có tài sản khác thế chấp. Bởi việc đi vay để góp vốn đầu tư vào dự án xây dựng nhà ở là vô nghĩa nếu như ngân hàng không yêu cầu NĐT thế chấp bằng tài sản khác khi vay vốn”.

Việc góp vốn cho dự án chỉ được tính từ khi chủ đầu tư có quyền sử dụng đất. Như vậy, bản thân chủ đầu tư phải có đủ tiền để đền bù, giải phóng mặt bằng, sau đó mới được phép huy động vốn dưới các hình thức như liên doanh liên kết, cổ phần, hợp tác kinh doanh. Còn khi NĐT đã ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư và bắt đầu nộp tiền theo hợp đồng này thì khi đó NĐT trở thành khách hàng, và việc nộp tiền trở thành hình thức thanh toán, dù đó là thanh toán trả trước, thanh toán chậm hay thanh toán một lần.