Có một cuộc tranh luận thú vị tại buổi tọa đàm về bất động sản tổ chức cuối tuần qua tại TP. HCM. Đó là thế nào thì gọi là nhà đầu tư và thế nào là nhà đầu cơ địa ốc? Liệu đầu tư mua đi bán lại có phải là tác nhân chính gây bất ổn thị trường?

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM cho rằng, để thị trường bất động sản “minh bạch, cạnh tranh lành mạnh và bền vững”, cần quy định các biện pháp chống đầu cơ bằng chính sách thuế mạnh hơn.

Vị chuyên gia này phân tích: “Đầu cơ là những người làm lũng đoạn thị trường - những tác nhân tạo ra những đợt sốt đất và những người mua thứ cấp tham gia ‘lướt sóng’ là lãnh đủ”.

Trong khi đó, Giám đốc Quỹ Phát triển nhà ở TP. HCM, ông Nguyễn Công Thạch lại cho rằng, không nên kỳ thị và gọi những người mua nhiều nhà đất là đầu cơ, vì họ không làm hại ai, đầu tư chính đáng. “Tôi không muốn đầu tư vàng hay đôla, gửi ngân hàng thì lãi suất thấp, nên tôi có 2 tỷ đồng sẽ mua 10 căn chung cư, 1 căn để ở, còn lại cho thuê hoặc bán lại. Điều đó đâu có gì sai. Nếu bị gọi là đầu cơ thì như đang làm điều gì xấu, phạm luật”.

Trên TTCK cũng có câu chuyện “kỳ thị” nhà đầu tư ngắn hạn, quy cho họ đủ thứ trách nhiệm. Người viết đã từng hỏi một nhà quản lý rằng, nếu ai cũng nắm giữ chứng khoán lâu dài thì ai là người tạo ra thanh khoản hàng ngày và nếu thanh khoản ngày càng èo uột thì thị trường có thể gọi là… phát triền bền vững?

Nay cũng xin hỏi rằng, đầu tư ngắn hạn (địa ốc) có gì là sai?

Trên thực tế, đa số nhà đầu tư bất động sản thường là không chuyên nghiệp, họ là người có tiền tiết kiệm, hoặc đang đầu tư vào một số kênh khác như chứng khoán, ngoại tệ… Khi bất động sản ấm lên và các kênh khác bộc lộ dấu hiệu bất ổn, họ rút tiền chuyển sang địa ốc. Tức là vừa đầu tư, vừa nhằm bảo vệ khối tài sản của mình. Vì vậy, họ không đáng bị chỉ mặt đặt tên là thủ phạm tạo nên sự bất ổn trên thị trường bất động sản. Họ không là thủ phạm, mà trong rất nhiều trường hợp còn là nạn nhân.

Nạn nhân của những “đàn cò” bất động sản đang bay rợp trời và tất nhiên, đội ngũ cò không thể gọi là… nhà đầu tư.

Đường dây nóng của Đầu tư Bất động sản thời gian qua nhận được khá nhiều cuộc gọi của nhà đầu tư địa ốc than thở và cả cảnh báo về việc bị “cò” đưa vào mê hồn trận. Để lấy ví dụ, có thể soi vào những lời rao bán bất động sản trên mạng tại khu vực "nóng" Yên Hòa, Trung Kính... tại Hà Nội hiện nay.

Chẳng hạn như Dự án NO2 của chủ đầu tư Thanh Bình, là chung cư "siêu mỏng" 19 tầng tại lô đất xen kẹt thuộc tổ 24, ngõ 259, Yên Hòa, Cầu Giấy, vốn được định vị ở phân khúc bình dân cả về vị trí, chất lượng… Dự án cũng chỉ được chủ đầu tư bán với giá 22 triệu đồng/m2 và mức giá này được cho là hợp lý.

Tuy nhiên, hiện trên mạng tràn lan rao bán giá phổ biến từ 27,5 - 30 triệu đồng/m2. Cũng có những lời rao từ 24 - 24,5 triệu đồng/m2, nhưng khi gọi đến thường là hết hàng hoặc được gợi ý tiền chênh ngoài sổ sách. Lại có những môi giới khi đăng tin thường ghi “giá thỏa thuận”, nhưng hỏi trực tiếp thì cái giá thỏa thuận ấy cũng chênh 5 - 7 triệu đồng/m2 so với giá gốc.

Hay tại Dự án Home City, 177 Trung Kính, chủ đầu tư Văn Phú Invest cũng chỉ đưa ra mức giá 26,4 triệu/m2. Nhưng vào tay các cò, nó đã bị đẩy lên tới 33 - 35 triệu đồng/m2, thậm chí 36 - 37 triệu đồng/m2 với các căn có vị trí đẹp. Lý do được cò đưa ra là chủ đầu tư đã bán gần hết hàng, nên khách hết cơ hội mua giá gốc!?

Chủ đầu tư có thể “vô can” và thực ra cũng khó kiểm soát các chiêu đẩy giá của cò, nhưng nếu khách hàng nào lỡ mua với những mức giá trên thì chuyện “ôm bom” rủi ro là nguy cơ nhãn tiền.

Vậy nên, đừng kỳ thị các nhà đầu tư, mà cần nghĩ cách để dẹp “loạn cò”!

Cũng ở khu vực Trung Kính, lại có một dự án từng rất nóng, nhưng thời gian vừa qua khá kín tiếng trong chiến lược tiếp thị tới khách hàng là Dự án Chung cư 219 Trung Kính. Dự án này được định vị trong phân khúc hạng sang, nằm trên mặt tiền một trong những con đường đẹp nhất quận Cầu Giấy, nên trong những đợt mở bán trước thường cung không đủ cầu.

Một nguồn tin cho biết, chủ đầu tư đang có kế hoạch sẽ bán tiếp một lượng căn hộ nhất định trong vài tuần tới. Tuy nhiên, khi liên lạc với đơn vị bán hàng để xác nhận thông tin về một dự án từng rất hot thì đều nhận được cái lắc đầu.

Không rõ chủ đầu tư tự tin với độ nóng của dự án nên muốn để “hữu xạ tự nhiên hương”, hay đợi đến sát “giờ G” mở bán mới tung thông tin ra cho thêm phần hồi hộp. Chỉ có điều, có thể dự đoán trước là nếu so sánh tương quan các dự án xung quanh, Chung cư 219 Trung Kính sẽ lại “hút” nhà đầu tư.

Hãy chờ xem mức giá trong đợt mở bán mới là bao nhiêu???