Tính thanh khoản của thị trường căn hộ gia tăng đáng kể từ đầu năm đến nay, một phần do nhu cầu nhà ở, mặt khác, nhà đầu tư (NĐT) đang trở lại và bỏ tiền vào kênh bất động sản (BĐS).

Tiền vào căn hộ

Hình thành mảng cho thuê từ năm 2013, ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc Công ty CP Bất động sản Danh Khôi Á Châu, cho biết, bộ phận cho thuê của Công ty đang tập trung khai thác thị trường Q.2, TP.HCM.

Tốc độ đô thị hóa, các công trình hạ tầng trọng điểm đang dần hình thành, tiện ích đầy đủ, tập trung tầng lớp trung lưu đông đúc và giá cho thuê cao (như căn hộ The Estella, giá thuê căn hộ 2 phòng ngủ không dưới 1.400 USD/tháng) là những yếu tố khiến NĐT tin tưởng đổ tiền vào phân khúc căn hộ tại khu vực này.

Theo chia sẻ của Keppel Land Việt Nam, tại căn hộ The Estella, hiện nay, tỷ lệ khách hàng mua để đầu tư (thông qua hình thức bán lại kiếm chênh lệch hoặc cho thuê) đang chiếm tỷ trọng 40%; 60% còn lại là có nhu cầu ở. Không chỉ khách thuê là công dân nước ngoài đang làm việc tại Việt Nam mà còn có người Việt.

Do tập trung nhiều dự án căn hộ cao cấp và chủ yếu trong giai đoạn hoàn thiện, giao nhà nên các dự án ở Q.2 được đánh giá là có tính thanh khoản tốt. Điển hình, kết quả kinh doanh của Công ty CP Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland) cho thấy, 98% căn hộ tại dự án Tropic Garden (P.Thảo Điền) đã có khách hàng đặt mua.

Những đợt mở bán đầu tiên, tỷ lệ NĐT nhỉnh hơn người mua để ở. Cho đến khi bàn giao nhà vào tháng 3/2014, khách mua để ở là chủ yếu và nhiều NĐT trong giai đoạn đầu cũng tìm được lợi nhuận nhất định khi không ngại bỏ tiền vào Tropic Garden.

Bà Dương Thị Thu Thủy, Giám đốc Kinh doanh Novaland cho biết, tại khu vực Thảo Điền, do lượng người nước ngoài tập trung đa số nên căn hộ mà người mua ưa chuộng thường có diện tích lớn.

Trong khi đó, ở dự án căn hộ Lexington Residence (P.An Phú, Q.2), căn hộ mà NĐT ưa chuộng lại có diện tích nhỏ, một phòng ngủ, tỷ lệ NĐT mua sản phẩm của Lexington Residence đang chiếm mức 50%, tương đương với lượng khách mua để ở. Đại diện của Novaland cũng cho rằng, tùy vào từng vị trí mà tỷ lệ mua để đầu tư và để ở có sự khác nhau.

Chẳng hạn, cùng nằm ở Q.4 nhưng dự án Galaxy 9 (do Novaland phát triển, đang thi công tầng hầm), NĐT chỉ chiếm 40%; còn Icon 56, với vị trí nằm ngay mặt tiền đường Bến Vân Đồn (liền kề trung tâm Q.1), tỷ lệ này là 60%. Không chỉ có NĐT đến từ khu vực phía Bắc như trước, giới nhà giàu tại miền Nam cũng không ngần ngại chọn căn hộ là kênh đầu tư.

Tương tự như Q.2, các dự án căn hộ trung, cao cấp ở Q.7 (ngay khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng và các khu vực liền kề) đều có tỷ lệ hấp thụ cao. Theo Savills Việt Nam, trong quý II, căn hộ ở hai hạng này chiếm đến gần 70% tổng nguồn cung cũng như lượng hấp thụ tại Q.7.

Thống kê của Savills Việt Nam cũng cho thấy, bên cạnh các yếu tố về giá cả hợp lý, những hỗ trợ tài chính cùng chính sách thanh toán linh hoạt từ phía chủ đầu tư... thì tỉ suất doanh thu trên giá trị tài sản của việc mua căn hộ và cho thuê lại tại TP.HCM đang ở vào khoảng từ 4 - 6%/năm là nguyên nhân tác động đến tính thanh khoản của thị trường căn hộ.

"Với việc trần lãi suất huy động của ngân hàng đã giảm xuống đáng kể trong thời gian gần đây, tỷ suất doanh thu từ 4 - 6% đang khá hấp dẫn đối với các NĐT, đặc biệt là những người có tâm lý chuộng BĐS như một hình thức bảo toàn vốn tốt. Ngoài ra, việc thiếu ổn định của các kênh đầu tư khác như vàng, chứng khoán cũng là động lực thúc đẩy các NĐT cá nhân bơm tiền vào mua căn hộ để cho thuê”, đại diện của Savills Việt Nam nhìn nhận.

Có dễ tìm lợi nhuận như quảng cáo?

Do hấp lực từ các gói thanh toán như trả trước 50% được nhận nhà và có thể cho thuê, nguồn tiền này đủ để khách hàng trả lãi vay ngân hàng, chủ đầu tư sẽ hỗ trợ khách hàng tìm khách thuê với giá cả hợp lý... nên nhiều NĐT đã "té nước theo mưa".

Ở đây, nếu NĐT cho thuê tài sản nhanh chóng ngay sau khi tiếp nhận thì áp lực trả lãi vay sẽ được giải quyết nhưng liệu tình hình thị trường có dễ dàng như những lời giới thiệu từ bên bán?

Liên quan đến vấn đề nên hay không nên bỏ tiền vào phân khúc căn hộ để đầu tư trong thời điểm hiện nay, ông Bùi Tiến Thắng, Tổng giám đốc Sacomreal-S, phân tích, thời điểm thị trường sôi động, khách mua là NĐT chiếm đến 50 - 60% trên thị trường, song hiện nay, mức bình quân chung cho toàn thị trường là 30%.

Ngoài ra, xét theo mục tiêu của NĐT, trước đây, NĐT kỳ vọng kiếm lợi nhuận chênh lệch "sang tay" ngay sau khi mua sản phẩm. Nhưng hiện nay, BĐS là kênh an toàn và lãi cao hơn lãi suất ngân hàng nên NĐT sử dụng kênh này để "cất giữ" tiền nhàn rỗi. Song, khả năng kiếm tiền nhanh là điều hiếm khi xảy ra, NĐT chủ yếu đi theo hướng cho thuê, thu tiền hằng tháng.

Do đó, việc bỏ tiền vào dự án nhà ở nào, phân khúc thấp hay cao, vị trí ở đâu, tiến độ dự án có được đảm bảo hay không là điều mà NĐT phải đắn đo, cân nhắc. Và quan trọng hơn hết là thị trường hiện nay gần như không còn chỗ cho NĐT "tay không bắt giặc", vay một lượng lớn tiền ngân hàng để mạo hiểm như giai đoạn 2006 - 2007.

Không chỉ có nguồn thu ổn định, theo ông Phạm Lâm, việc NĐT bỏ tiền vào BĐS nhà ở còn được hưởng thêm các giá trị gia tăng khác nếu sản phẩm đầu tư là đất để xây biệt thự cho thuê. Đây là tài sản tạo ra chênh lệch lớn trong tương lai, đặc biệt ở những khu vực có tiềm năng phát triển lớn, quỹ đất hạn hẹp như Q.2, Q.7.

Riêng ở phân khúc căn hộ, các dự án cao cấp thường thu hút NĐT nhiều hơn dự án bình dân vì tỷ suất doanh thu trên giá trị tài sản từ việc cho thuê cao, đồng thời, tiện ích tại các dự án căn hộ cao cấp khá đầy đủ nên rất dễ tìm khách thuê.