Sau 1 năm bộ đôi Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực, thị trường đã có phản ứng tích cực trước cơ chế quản lý chặt chẽ đảm bảo quyền lợi cho khách hàng và thúc đẩy thị trường phát triển vững mạnh.

Vốn ngoại: chưa nên vội đánh giá

Ngày 1/7/2016 là tròn một năm kể từ khi Luật kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở sửa đổi có hiệu lực. Tác động của 2 luật trên đối với thị trường bất động sản là khá tích cực, tạo ra một hành lang pháp lý an toàn hơn cho các giao dịch bất động sản và thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản sau một thời gian “đóng băng”.

Hai đạo luật đều có những yêu cầu khá cụ thể về nghĩa vụ của chủ đầu tư như: trước khi bán nhà phải xây xong móng và có vốn đối ứng, công trình phải gắn liền với quyền sử dụng đất, khi thế chấp tài sản phải tuân thủ các hướng dẫn về giải chấp, phải tiến hành các thủ tục cấp giấy chứng nhận cho người dân... Các ngân hàng cũng có những quy định rất chặt về quy trình thẩm định cho vay và kiểm tra thông tin khách vay, tài sản thế chấp trên hệ thống. Luật cũng bảo vệ quyền sở hữu tài sản cho người mua nhà. Điều này đảm bảo quyền lợi của khách hàng, cả khách “nội” lẫn khách hàng “ngoại”.

Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở được coi là đã tháo gỡ nút thắt cho nhà đầu tư nước ngoài tham gia vào thị trường bất động sản tại Việt Nam. Dù vậy, có một số ý kiến cho rằng một năm qua, dòng vốn ngoại tham gia vào thị trường vẫn chưa được như kỳ vọng. Nguyên nhân là do các quy định về điều kiện mua nhà.

Theo đó, người nước ngoài được phép mua nhà tại Việt Nam bị giới hạn trong danh sách đính kèm cùng với nhiều quy trình bắt buộc. Luật còn quy định người nước ngoài chỉ được mua một căn hộ với mục đích để ở, mục đích đầu tư và các mục đích khác không được cho phép. Chủ sở hữu phải đóng thuế ở Việt Nam và không được cho thuê lại tài sản của mình. Phần nào những quy định này có ảnh hưởng đến sức hút của bất động sản đối với người nước ngoài.

Khách hàng đã trở thành thượng đế đích thực?

Một năm qua, với định hướng điều tiết cung cầu và nâng cao trách nhiệm chủ đầu tư thể hiện qua hai đạo luật, khách hàng tham gia thị trường đã được bảo vệ tốt hơn. Khách hàng quan tâm đến hồ sơ pháp lý của dự án chứ không chỉ mua bán theo tin rỉ tai như giai đoạn trước.

Dù vậy, các tranh chấp hoặc băn khoăn pháp lý xung quanh quyền lợi khách hàng vẫn chưa bao giờ dứt. Lấy ví dụ như vấn đề phí bảo trì, Nghị định 99/2015/NĐ-CP (có hiệu lực từ 10/12/2015) có quy định rất rõ về vấn đề phí bảo trì chung cư, nhưng những tranh cãi vẫn liên tục nổ ra xung quanh câu chuyện này.

Văn bản luật quy định rất rõ là trong hợp đồng mua bán giữa chủ đầu tư và người mua thì người mua có nghĩa vụ nộp 2% phí bảo trì. Như vậy, giá bán nhà đã bao gồm phí bảo trì. Chủ đầu tư phải quản lý riêng phần phí bảo trì này, bàn giao lại cho Ban quản trị nhà chung cư khi Ban quản trị được lập. Ban quản trị tiếp tục quản lý và sử dụng Quỹ bảo trì theo Quy chế được thông qua. Việc thực hiện không đúng không phải lỗ hổng của Luật mà là do khâu thực thi.

Vấn đề “sổ hồng” cũng là nội dung khách hàng lo ngại bất chấp nỗ lực thúc đẩy việc cấp sổ của cơ quan quản lý. Luật Kinh doanh bất động sản quy định nghĩa vụ của chủ đầu tư là trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua thì chủ đầu tư phải làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua.

Nhưng nếu chủ đầu tư đã đưa vào hợp đồng điều khoản về thời hạn bàn giao Giấy chứng nhận và thời hạn này dài hơn 50 ngày hoặc thậm chí ghi chung chung thì khách hàng sẽ gặp khó khăn.

Ở góc độ khác, nhiều khách hàng than phiền về tình trạng chủ đầu tư tự ý thay đổi công năng, thiết kế, tự ý xây thêm tầng, trốn phí bảo trì… nhưng gần như không được xử lý một cách triệt để. Lý do rất đơn giản, chế tài chưa đủ mạnh khiến chủ đầu tư e sợ. Khi mà lợi ích kinh tế của sự vi phạm lớn hơn rất nhiều so với lợi ích của sự tuân thủ thì chủ đầu tư sẵn sàng vi phạm để chịu phạt – mức phạt là quá nhỏ so với khoản lợi khi vi phạm.

Một vấn đề nữa, thời gian vừa qua xảy ra tình trạng chung cư bị thế chấp tới 2 lần hoặc bị bán trùng căn hộ. Sở dĩ có thể xảy ra tình trạng chung cư bị thế chấp 2 lần hoặc bị bán trùng căn hộ là do những lỗ hổng quản lý. Chưa kể, nguyên nhân có thể tới từ sự “cố tình” của nhiều bên: ngân hàng, chủ đầu tư cho tới khách hàng.

Dù đây đó còn băn khoăn, tranh chấp nhưng tổng thể, hành lang chính sách minh bạch, thông thoáng và cởi mở hơn đang giúp cho thị trường hồi phục và phát triển vững mạnh.