Để thị trường bất động sản (BĐS) phát triển bền vững hơn trong thời gian tới, tránh tình trạng nóng lạnh thất thường chủ yếu bị chi phối bởi các giao dịch "ngầm" - Bộ Xây dựng vừa đề xuất hàng loạt "biện pháp mạnh"...

Theo tổng hợp, đánh giá của Bộ Xây dựng, lợi nhuận cao trên thị trường bất động sản gần đây đã thu hút đông đảo các công ty, tập đoàn kinh tế lớn tham gia bằng cách lập các công ty cổ phần kinh doanh bất động sản, nhằm tìm kiếm lợi nhuận. Hầu hết các ngân hàng đều có quỹ hoặc công ty kinh doanh bất động sản, và thế là yếu tố đầu tư nội bộ khó kiểm soát bắt đầu xuất hiện...

Hệ lụy của việc này là tín dụng của các ngân hàng thương mại cho thị trường bất động sản tăng nhanh, làm giảm nguồn lực cho các ngành sản xuất khác. Trong khi đó, nhu cầu thực về nhà ở và văn phòng cho thuê chỉ chiếm và được giải quyết một phần "khiêm tốn", phần lớn là đầu cơ mua đi bán lại hoặc tích trữ như "tài sản".

Cần phát triển mạnh các giao dịch chính thức trên thị trường!

Là một trong những thị trường quan trọng, liên quan đến lượng tài sản lớn và trực tiếp tác động đến nền kinh tế quốc dân - thị trường bất động sản nếu được phát triển và quản lý tốt, song song với đó là nguồn tài nguyên đất đai được sử dụng hiệu quả sẽ góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển, tăng đáng kể nguồn thu cho Ngân sách đồng thời đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho nhân dân, góp phần chỉnh trang đô thị văn minh, hiện đại.

Vì những lý do đó, Bộ Xây dựng cho rằng "tuy có những biến động và ảnh hưởng do chính sách kiềm chế lạm phát nhưng thị trường bất động sản Việt Nam hiện vẫn được đánh giá là tiềm năng và có nhiều cơ hội phát triển trong thời gian tới".

Song, muốn thị trường này phát triển lành mạnh, những việc cần làm ngay lúc này - theo Bộ Xây dựng, phải tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật, các cơ chế chính sách (đặc biệt là chính sách về tín dụng phục vụ yêu cầu phát triển thị trường bất động sản)... đảm bảo đồng bộ, thống nhất, đồng thời tháo gỡ các vướng mắc, khó khăn để thị trường phát triển.

Cung hàng hoá bất động sản nhất là nhà ở, văn phòng và nhà xưởng cho sản xuất kinh doanh cần chú trọng tăng để bình ổn thị trường theo qui luật cung cầu. Muốn vậy, công tác qui hoạch lại phải "đi trước một bước" và hết sức công khai các qui hoạch, dự án nhằm kêu gọi đầu tư, tạo điều kiện cho các nhà đầu tư bình đẳng và dễ dàng tiếp cận thông tin...

Bộ Xây dựng khẳng định, sớm nhất sẽ kiểm tra việc thực hiện qui định bắt buộc các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải bán nhà và chuyển quyền sử dụng đất tại các dự án thông qua Sàn giao dịch, Trung tâm giao dịch bất động sản theo Luật Kinh doanh bất động sản - để mọi đối tượng có nhu cầu được tiếp cận trực tiếp các thông tin mua bán, hạn chế đầu cơ, mua đi bán lại thu lời bất chính.

Hiện nay, đa phần dự án nhà ở, khu đô thị mới vừa khởi công thì đã la liệt các rao bán với mức giá "ngất ngưởng" cho một món hàng mà rõ ràng phải 2, 3 năm sau đó mới thành hình hài... Việc trực tiếp tiếp cận chủ đầu tư, dự án để mua được giá gốc là điều không tưởng với đa số nhân dân. Các giao dịch "ngầm" vẫn thống trị, chế ngự thị trường này, "nóng" hay "lạnh" cũng từ đây mà ra chứ các dự án đang triển khai theo đúng tiến độ, hợp đồng đã ký thì không "nóng", "lạnh" gì cả!

Cần cân đối giữa kiềm chế lạm phát và phát triển!

Hiện tượng quá "nóng" của thị trường BĐS tại Hà Nội và TP.HCM cũng như một số vùng lân cận thời gian qua đột nhiên lại “lạnh” sau khi Ngân hàng Nhà nước thực hiện chính sách tiền tệ để kiềm chế lạm phát, như: rút bớt tiền trong lưu thông, kiểm soát chặt chẽ việc cho vay đầu tư, kinh doanh BĐS, tăng lãi suất cho vay lên 14%-16%/năm và chủ trương thực hiện điều chỉnh một số sắc thuế liên quan BĐS để hạn chế đầu cơ... theo Bộ Xây dựng, tuy có một số tác dụng không thể phủ nhận nhưng lại đang khiến các chủ đầu tư khó khăn trong huy động vốn.

Theo báo cáo, trong vòng 1 tháng qua (từ 22/2 - 20/3), hầu hết các chủ đầu tư không vay được tiền từ ngân hàng. Trước tình hình này, cộng thêm giá đầu vào trong đầu tư tạo lập bất động sản (như đất đai, nguyên vật liệu, nhân công...) tăng cao khiến nhiều chủ đầu tư tạm dừng dự án, nhiều đơn vị thi công cũng tạm dừng...

Bộ Xây dựng cho rằng, việc tạm dừng đầu tư, thi công (kể trên) sẽ càng làm mất cân đối cung cầu trên thị trường vốn đã căng thẳng do áp lực đô thị hoá và đầu tư; tăng giá bất động sản; ảnh hưởng đến tốc độ phát triển kinh tế và xuất hiện nguy cơ giảm việc làm trong ngành xây dựng... Đó là vấn đề cần xem xét cân đối giữa kiềm chế lạm phát và phát triển.

Không thể "đánh đồng" đối xử với mọi dự án như nhau - Bộ này đề xuất "biện pháp mạnh" rà soát, lập danh mục theo thứ tự ưu tiên các dự án đầu tư BĐS (nhất là các dự án phát triển nhà ở, văn phòng cho thuê, khu đô thị mới, khu công nghiệp...), từ đó "gạt" ra, hạn chế đầu tư các dự án không hiệu quả, và quan trọng hơn là ưu tiên giải quyết thủ tục đầu tư, cung cấp tín dụng cho các dự án phục vụ nhu cầu thiết yếu cho dân sinh và phát triển kinh tế.

Theo thống kê, giá căn hộ chung cư cao tầng ở TP.HCM và Hà Nội tháng 10/2007 tăng khoảng 30% so với năm 2006; cuối tháng 1, đầu tháng 2/2008 tăng khoảng 50% so với năm 2006. Tuy nhiên, đến thời điểm này (tháng 4/2008), giá nhà đất đã giảm 15% - 20%, lượng rao bán tăng nhưng giao dịch thực tế không đáng kể, thị trường  có dấu hiệu chững lại.