"Nếu giờ anh thuê thì sẽ được miễn phí 1 năm tiền thuê mặt bằng”. Đó là một trong những ưu đãi mà nhân viên kinh doanh khu vực Bán lẻ và Dịch vụ Vista Walk (tại dự án The Vista, quận 2, TP.HCM) cho biết khi chúng tôi hỏi thuê mặt bằng.

Dự án The Vista được khởi công vào năm 2008 và đã bàn giao nhà vào giữa năm 2011. Mặc dù nằm tại vị trí thuận lợi, nhưng cho đến nay, Vista Walk, trải dài khắp 3 tầng lầu của 3 tòa tháp với diện tích khoảng 5.700 m2, mới chỉ có vài đơn vị thuê.

Vista Walk chỉ là một trong hàng loạt các khối đế thương mại (loại hình bán lẻ nhánh của trung tâm thương mại hoặc trung tâm bán lẻ nằm dưới khu phức hợp, như tòa nhà văn phòng hay chung cư) đang trong tình cảnh hẩm hiu.

Tại các dự án xa khu trung tâm TP.HCM, tình cảnh còn hẩm hiu hơn khi phải đóng cửa suốt năm này qua năm khác. Hoàng Tháp Plaza tại khu Trung Sơn (huyện Bình Chánh), chẳng hạn, đã đầu tư nội thất hoàn thiện nhưng toàn bộ 2 tầng thương mại đang bị bỏ trống.

Một loạt các dự án dọc đường Nguyễn Hữu Thọ (đoạn qua cầu Rạch Đĩa 1, huyện Nhà Bè) đang treo bảng cho thuê và mặt bằng bên trong cũng đã sẵn sàng đợi người tới kinh doanh. Nhiều mặt bằng bán lẻ được thiết kế tiện lợi, dạng thông tầng (để người thuê có thể vừa ở trên tầng 1 vừa buôn bán tầng trệt), được các chủ đầu tư chuyển sang bán đứt, nhưng cũng khó bán.

Tại chung cư Hoàng Anh An Tiến (huyện Nhà Bè), mỗi mặt bằng có diện tích đến 250 m2, giá bán chỉ 12 triệu đồng/m2, rẻ hơn cả căn hộ để ở, nhưng cũng đành chịu cảnh ế ẩm.

Giá thuê mặt bằng tại các trung tâm thương mại tầng đế chung cư cũng đang được chào ở mức thấp. Ở khu vực trung tâm TP.HCM có giá khoảng 990.000 đồng/m2/tháng, chỉ bằng 1/2 giá thuê của các trung tâm thương mại. Khu vực xa hơn có giá khoảng 340.000 đồng/m2/tháng kèm theo một số ưu đãi cho khách thuê.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, nguyên nhân là chủ đầu tư nào cũng muốn xây dựng tối đa diện tích sàn, trong khi số căn hộ bị khống chế bởi quy mô dân số. Hơn nữa, nhiều doanh nghiệp nghĩ rằng có thể kiếm lợi từ việc cho thuê mặt bằng, nên phần diện tích được quy hoạch dành cho thương mại - dịch vụ đã phình ra.

Thực tế cho thấy hầu hết các dự án ở Việt Nam là dự án phức hợp nhà ở và thương mại. Các chủ đầu tư bán các khối căn hộ và giữ lại khối đế bán lẻ để có nguồn thu nhập ổn định. Thế nhưng, trong bối cảnh thị trường bán lẻ ảm đạm, chính các trung tâm thương mại, thường chuyên nghiệp trong việc cho thuê bán lẻ, cũng phải chịu cảnh vắng khách thuê, huống hồ chi là khối đế bán lẻ ở các chung cư.

Bên cạnh thừa cung, theo một chuyên gia bất động sản của Savills Việt Nam, việc khối đế của các tòa nhà chung cư cao tầng để trống nhiều không hẳn là do thị trường bán lẻ khó khăn mà bản chất của vấn đề này là câu chuyện con gà và quả trứng. “Cư dân chỉ đến ở khi khu căn hộ đã đầy đủ tiện ích. Còn các khách thuê bán lẻ cũng chỉ chịu thuê khối đế khi có đông cư dân”, vị này nói.

Tuy nhiên, ông Châu, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, dự đoán tình trạng ế ẩm của các khu thương mại - dịch vụ sẽ được cải thiện sau khi kinh tế khá lên, vì lúc đó, nhu cầu thuê mặt bằng sẽ tăng. Trước mắt, các doanh nghiệp vẫn có thể thay đổi công năng một số mặt bằng từ thương mại sang dịch vụ hay cho thuê văn phòng, làm rạp chiếu phim với điều kiện phải đáp ứng một số tiêu chí theo quy định.

Tuy nhiên, việc chuyển đổi công năng cũng không phải là việc dễ dàng. “Tỉ lệ trống của loại hình bán lẻ thường ít hơn so với văn phòng. Hơn nữa, giá thuê văn phòng trên mỗi mét vuông lại rẻ hơn giá thuê mặt bằng bán lẻ. Tuy chủ đầu tư có thể chuyển đổi công năng của khối đế bán lẻ khi có nhu cầu, nhưng việc này sẽ ảnh hưởng đến các đơn vị bán lẻ đang hoạt động. Đó là một bài toán phức tạp”, ông Richard Leech, Giám đốc Điều hành CBRE Việt Nam, nhận định.