Như chưa hề trải qua khủng hoảng, số lượng căn hộ hoàn thành trong năm nay tại Hà Nội lớn chưa từng có.

Không ở đâu mà hai hình ảnh trái ngược về khủng hoảng thị trường bất động sản lại rõ nét như trên đường Lê Văn Lương kéo dài của Thủ đô Hà Nội. Tập đoàn Nam Cường Hà Nội đang chuẩn bị tổ chức lễ khánh thành cùng một lúc 14 tòa nhà thuộc dự án chung cư The Sparks. Nằm trên địa bàn quận Hà Đông, The Sparks cung cấp gần 3.000 căn hộ, trở thành một trong những dự án chung cư có số lượng căn hộ lớn nhất cả nước đã bàn giao nhà cho khách hàng. Nhưng trái với những ánh điện lung linh phát ra từ các căn hộ của những gia đình mới chuyển đến The Sparks, một màu tối bao trùm những dự án bất động sản cũng đồ sộ không kém ở phía bên kia đường Lê Văn Lương kéo dài. Cũng dự kiến sẽ bàn giao nhà trong năm nay, nhưng tổ hợp chung cư Usilk City với gần 3.000 căn hộ và The Pride với trên 1.200 căn hộ vẫn chỉ là những khối bê tông xám xịt hoặc lô nhô cọc sắt hoen gỉ.

Những dự án dở dang như Usilk City hay The Pride không phải là hiếm ở Hà Đông. Ở phía trung tâm quận, kế hoạch bàn giao nhà vào cuối năm nay của dự án căn hộ Hanoi Time Towers chắc chắn còn rất xa vời. Ngay bên cạnh Hanoi Time Towers là tổ hợp chung cư Daewoo Cleve với gần 4.500 căn hộ cũng đã dừng xây dựng mấy tháng nay. Vượt khỏi địa phận Hà Đông, những dự án đã thu tiền của khách hàng, nhưng lại chậm tiến độ từ một đến vài năm cũng hiển hiện ở khắp nơi. Dự án căn hộ Tricon Towers ở huyện Hoài Đức thì mới xây xong móng rồi để đó. Khu căn hộ Thăng Long Mansion trên đường Lê Đức Thọ, huyện Từ Liêm, cũng xây được mấy tầng rồi dừng hẳn.

Những chủ đầu tư thiếu năng lực như thế này đã rời bỏ thị trường hoặc tạm dừng cuộc chơi, nhường sân cho những chủ đầu tư dày dạn kinh nghiệm hoặc trường vốn hơn. Không tránh khỏi vòng xoáy của khủng hoảng, nhưng những doanh nghiệp có khả năng chèo lái và cập bến thành công như Nam Cường Hà Nội cũng không phải là hiếm. Mặc cho những nghi ngờ về khả năng khó có thể trụ được trong khủng hoảng, Tập đoàn Vingroup đã trở thành nhà đầu tư phát triển và bàn giao căn hộ lớn nhất nước, thông qua hai đại dự án là Royal City (4.500 căn) và giai đoạn 1 của dự án Times City (4.000 căn). Những dự án có trên 1.000 căn hộ hoàn thành và bàn giao nhà trong năm nay còn phải kể đến Mulberry Lanes, Mandarin Garden, Nam Đô Complex và Chung cư Đại Thanh. Ngoài ra, còn có rất nhiều dự án có từ 200-1.000 căn hộ khác cũng hoàn thành trong năm nay như: Hyundai Hillstate, Hồ Gươm Plaza, Dream Tower, Lancaster và Eurowindow.

Marc Townsend, Tổng Giám đốc Công ty tư vấn CBRE nói rằng, mặc dù tỷ lệ các dự án xây dựng trong năm nay đã giảm đi rõ rệt so với những năm trước, nhưng có nhiều dự án vẫn chuyển động. Ở châu Âu, nếu lãi suất mà lên đến 10%/năm thì hầu như chẳng còn công trình nào xây dựng, nhưng ở Việt Nam thì khác. Bất chấp lãi suất cho vay có lúc vượt 20%/năm và các doanh nghiệp bất động sản không thể tiếp cận với nguồn tín dụng vì ngân hàng ngừng cho vay, vẫn có doanh nghiệp có khả năng xoay xở bằng vốn tự có, vốn huy động từ thu tiền trước của người mua nhà, từ bán dự án hoặc phát hành trái phiếu. Những doanh nghiệp này vẫn có khả năng xây dựng trong khi những doanh nghiệp khác nằm thở cũng không xong. Nhờ đó mà số lượng căn hộ hoàn thành mới trong năm nay tại Hà Nội đã đạt mức kỷ lục: trên 20.000 căn. Con số này gấp đôi so với số lượng căn hộ hoàn thành mới trong năm 2007 và 2012 và lớn gấp 3-5 lần so với giai đoạn 2008-2011.

Nhưng trong khi những doanh nghiệp có dự án dở dang đang vắt óc xoay xở vay vốn để hoàn thiện dự án hoặc bán tiếp thì những doanh nghiệp đã xây xong lại có những mối lo khác: làm sao bán nốt được số căn hộ tồn kho và làm thế nào để người mua đóng nốt tiền và nhận nhà? Không hiếm trường hợp mặc dù nhà đã xây dựng xong mà khách hàng không đến nhận. Như dự án FLC Landmark tại huyện Từ Liêm hay Khu đô thị Lideco tại huyện Hoài Đức, chủ đầu tư yêu cầu khách hàng đến nhận nhà, nhưng rất nhiều người vẫn chây ỳ, viện cớ tình hình khó khăn để không nộp nốt tiền.

Khác với những năm trước đây là nhà chưa xây xong đã bán hết, hiện nay nhiều dự án, nhà xây xong mà vẫn còn rất nhiều căn hộ ế. Dự án Mandarin Garden của Tập đoàn Hòa Phát vẫn còn ế hơn 20% căn hộ, dự án Nam Đô Complex của GP Invest ế khoảng 40%, dự án Hyundai Hillstate tồn kho hơn 60%, dự án Times City còn 3 tòa chưa mở bán. Phần lớn những căn hộ ế là những căn có diện tích lớn hoặc ở những vị trí không đẹp, nên càng khó bán. Mặt khác, vì giá ở thị trường thứ cấp đã giảm 20-30% so với giá gốc của chủ đầu tư nên việc bán những căn hộ tồn khó mà giữ nguyên giá, trong khi giảm giá thì không thể vì nếu thế phải giảm cho khách hàng đã mua trước đây.

Không sớm thì muộn, các doanh nghiệp bất động sản ở Hà Nội còn hàng tồn kho lớn cũng phải áp dụng chính sách thanh toán linh hoạt giống như ở TP.HCM. Đó là cho phép người mua đóng trước 30-50%, thậm chí là 10% giá trị hợp đồng rồi nhận nhà. Phần còn lại sẽ đóng sau 1-3 năm mà không phải chịu lãi suất. Chiêu này đã được một số dự án như Hapulico Complex và Hyundai Hillstate áp dụng.

Một số doanh nghiệp lại áp dụng chiêu thức về phí quản lý để thuyết phục người đã mua đến nhận nhà cũng như để đẩy nốt hàng tồn kho. Tập đoàn Nam Cường Hà Nội đã mở chiến dịch tặng quà cho khách hàng đến nhận nhà, chiết khấu cho khách hàng sớm nộp tiền, đồng thời áp dụng mức phí quản lý là 3.000 đồng/m2, tức còn thấp hơn cả những dự án của Tập đoàn HUD vốn được biết đến là có mức phí rẻ nhất trước đây. Cao tay hơn, Tập đoàn Vingroup lại miễn phí quản lý tới 10 năm cho khách hàng tại dự án Royal City và Times City. Trong mắt của ông Richard Leech, Giám đốc điều hành của CBRE, chiêu thức này của Vingroup chắc chắn sẽ giúp tập đoàn này nhanh chóng bán được lượng căn hộ tồn kho đây cũng là điều mà thị trường đang cần.