Mong Hà Nội có thể xóa được những dự án ôm đất, chậm triển khai, nhất là các khu đất vàng nhưng chuyên gia lo nhất là vấn đề hậu thu hồi. 

Chủ tịch UBND TP Hà Nội vừa yêu cầu các quận, huyện, thị xã kiểm tra, giám sát việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; rà soát, đề xuất điều chỉnh hoặc hủy bỏ các dự án, công trình có trong kế hoạch sử dụng đất nhưng đã quá 3 năm chưa thực hiện.

TS Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng rất hoan nghênh quyết tâm này của lãnh đạo Hà Nội khi Thành phố có hàng loạt dự án ôm đất suốt nhiều năm nhưng chủ đầu tư vẫn không triển khai, đặc biệt là ở các khu đất vàng khiến bộ mặt của Thủ đô nhếch nhác. Tuy nhiên, ông cũng lưu ý một số vấn đề mà TP Hà Nội cần giải quyết trong quá trình xử lý các dự án nói trên.

Theo vị chuyên gia, trước hết cần xem xét nguyên nhân khiến các chủ đầu tư phải ôm đất và việc này không hề đơn giản.

"Người kinh doanh nếu lập dự án và xin đất thì có lẽ cũng phải mất công, tốn kém không ít. Cho nên, nếu là người kinh doanh nghiêm túc, đứng đắn thì không ai tự nhiên làm, họ làm phải có tính toán.

Tuy nhiên, trong kinh doanh bất động sản, nhà đầu tư nào cũng chỉ dựa vào vốn của mình một phần, thường là 20-30% vốn chủ sở hữu, còn lại là các nguồn vốn khác, trong đó chủ yếu là vốn vay ngân hàng.

Có nhiều trường hợp chủ đầu tư đã làm đủ mọi thủ tục để đi vay thì không vay được do ngân hàng đánh giá dự án không đủ độ tin cậy, kém khả thi. Đối với một dự án lớn thì không phải một mà vài ba ngân hàng cho vay. Vì việc vay không thành công nên sau khi bỏ vốn tự có để làm ra dự án, xin đất đai, thậm chí đã đền bù không ít, cuối cùng chủ đầu tư đành án binh bất động vì không còn vốn nữa.

Cũng có trường hợp chủ đầu tư đã thực hiện đủ bước nọ, bước kia của dự án nhưng đến lúc bắt đầu có thể vay được vốn thì họ thấy thị trường thay đổi, hoặc có những đối thủ cạnh tranh tốt hơn, chẳng hạn dự án bất động sản của đối thủ gần trung tâm hơn, khi ấy dự án của chủ đầu tư này làm ra sẽ khó bán hơn.

Chính vì thấy thị trường chuyển biến theo hướng không có lợi cho mình nên chủ đầu tư tạm dừng triển khai dự án, theo dõi tình hình.

Đó là những giả thiết đối với người kinh doanh đứng đắn, nghiêm túc. Còn có trường hợp nhà kinh doanh, đầu tư nắm được một đường dây hay nhóm lợi ích nào đó và muốn đầu cơ.

Ví dụ, họ dự đoán Thành phố sẽ mở rộng theo hướng đó, khi chưa mở rộng thì đó chỉ là đất ruộng, đất ngoại ô giá rẻ nên vẽ ra dự án để ôm đất, chờ Thành phố phát triển thì họ có siêu lợi nhuận.

Nhưng vì nhiều lý do, Thành phố không phát triển theo hướng đó nữa, chủ đầu tư thì lắm tiền, đã trót có ý định đầu cơ thành ra họ cứ ôm đất. Đây chính là các đối tượng đầu cơ chờ thời cơ để mong được siêu lợi nhuận", TS Phạm Sỹ Liêm phân tích.

Trên cơ sở phân tích các khả năng như trên, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng đánh giá, Hà Nội có thể đều xử lý các trường hợp này nhưng cách xử lý thế nào thì không đơn giản vì chính quyền khó khó phân biệt hai khả năng này, thậm chí có khi biết chắc khả năng thứ hai nhưng có vị lại cùng nhóm lợi ích thì khi ấy lại khó xử lý rốt ráo.

Bởi vậy, hoan nghênh và ủng hộ chủ trương của Thành phố nhưng TS Liêm chỉ sợ cách giải quyết không công bằng, với dự án này thì ráo riết, dự án khác lại qua loa, đại khái, cho tồn tại..., từ đó dễ xảy ra chuyện chạy chọt.

Một vấn đề quan trọng khác mà TS Phạm Sỹ Liêm muốn Hà Nội lưu tâm khi xử lý các dự án ôm đất, chậm triển khai, đó là vấn đề hậu thu hồi.

Ông dẫn ví dụ một dự án nằm ở khu đất vàng, giữa trung tâm Thủ đô đã bị chậm triển khai nhiều năm và chủ đầu tư cứ quây tôn để đó.

"Ban đầu chủ đầu tư định xây trung tâm thương mại và căn hộ cao tầng nhưng cos thể vì không phù hợp quy hoạch, xây cao quá thì không được phép, mà thấp thì không muốn và bị lỗ, nên tốt nhất là họ cứ ôm đất để đấy.

Mỗi dự án có một hoàn cảnh, nhưng giả sử bây giờ Thành phố thu hồi dự án ở trung tâm Thủ đô nói trên, vậy sau thu hồi sẽ làm gì? Chẳng lẽ để không, đắp chiếu hay thành sân vận động?".

TS Liêm cho biết, giải quyết vấn đề hậu thu hồi các dự án ôm đất rất khó. Đất đó Thành phố phải đấu giá hay giải quyết thế nào, để làm gì... tất cả đều phải tính toán kỹ càng. Đặc biệt, khi thu hồi dự án, Hà Nội phải tính đến phương án trả lại tiền vốn cho chủ đầu tư. Chi phí ấy ai trả? lấy tiền ở đâu?...

"Nếu thu hồi lung tung thì cuối cùng rất mệt. Mà thu hồi một, hai dự án còn xoay xở được, nếu thu hồi hàng chục dự án thì Thành phố lấy tiền đâu?", TS Phạm Sỹ Liêm băn khoăn.