Việc thị trường bất động sản Hà Nội ấm lên kèm theo nguồn cung căn hộ chung cư tại khu vực nội thành Hà Nội khan hiếm do chính sách hạn chế phát triển chung cư nội đô đã làm cho giá chung cư tại khu vực này tăng mạnh trong thời gian gần đây.

Chung cư nội đô tăng giá

Cách đây hai năm, căn hộ chung cư tại tòa nhà D2 trên phố Giảng Võ được chủ đầu tư bán với giá chỉ khoảng 30 triệu đồng/mét vuông nhưng đến nay, khi chung cư đã hoàn thiện và bàn giao cho khách hàng thì giá đã tăng vọt. Hiện giá người dân đang giao dịch mua đi bán lại khoảng 45-50 triệu đồng/mét vuông các căn hộ ở đây.

Cách tòa nhà D2 Giảng Võ khoảng 100 mét là tòa nhà C7 Giảng Võ cũng đã được chủ đầu tư bán hết từ lâu và đang được người dân mua đi bán lại với giá khoảng 45 triệu đồng/mét vuông.

Hai tòa nhà chung cư trên thực chất là hai dự án cải tạo chung cư cũ của Hà Nội và cũng là hai trong số những dự án chung cư ít ỏi trong khu vực nội thành Hà Nội đang trong giai đoạn hoàn thiện. Cách tòa nhà trên 2 km về phía xa trung tâm hơn là dự án chung cư cao cấp với hạ tầng đồng bộ Mandarin có thiết kế hệ thống vườn hoa cây xanh, bể bơi…, nhưng giá bán lại thấp hơn, chỉ 45 triệu đồng/mét vuông.

Theo phân tích của giới chuyên gia bất động sản, sở dĩ những dự án như C7 và D2 Giảng Võ hấp dẫn và được bán với giá cao là do có vị trí gần trung tâm chứ không phải do thương hiệu của chủ đầu tư, chất lượng hay lý do nào khác.

Sở dĩ các dự án chung cư nội đô Hà Nội gần đây đắt hàng không chỉ do thị trường bất động sản ấm lên mà còn do nguồn cung căn hộ chung cư tại khu vực nội thành Hà Nội khan hiếm sau khi chính quyền thành phố có chính sách hạn chế phát triển chung cư trong nội đô. Bởi theo Đề án Quy hoạch chung xây dựng thủ đô Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050, bốn quận nội thành cũ của Hà Nội (Đống Đa, Hoàn Kiếm, Ba Đình, Hai Bà Trưng) sẽ tạm dừng phát triển nhà thương mại, và cần phải giảm dân số từ 1,2 triệu người xuống còn 0,8 triệu người. Do đó gần đây Hà Nội đã không cấp phép cho những dự án nhà ở thương mại, chung cư tại khu vực nội thành.

Không chỉ dừng cấp phép cho những dự án xây dựng mới, hầu hết các dự án cải tạo chung cư cũ của Hà Nội đều dừng triển khai, bởi các khu chung cư cũ lại tập trung chủ yếu tại khu vực nội thành.

Nguồn cung khan hiếm

Theo ông Trần Như Trung, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Tân Hoàng Minh, thực tế nguồn cung các dự án trong khu vực nội đô rất hạn chế, hàng tồn của dự án cũng rất ít, và mỗi dự án chỉ có 100 - 200 căn hộ.

Theo giới chuyên gia bất động sản, trong dài hạn, do hạn chế về nguồn cung trong khi nhu cầu chung cư nội đô không có xu hướng giảm mà càng ngày càng tăng, nên giá chung cư tại khu vực này sẽ tăng mạnh. Thực tế cho thấy có dự án chung cư nội thành trên phố Nguyễn Chí Thanh và Lê Trực đang được chào bán với giá đến 70 triệu đồng/mét vuông.

Số liệu về nguồn căn hộ phân theo quận của Savills cho thấy, nguồn cung ở các quận nội đô khá khan hiếm. Theo báo cáo tổng kết của Savills Việt Nam, trong quý 1 của năm nay nguồn cung ở hai quận mới của Hà Nội là Hoàng Mai và Từ Liêm chiếm tới hơn 50% tổng nguồn cung căn hộ chung cư tại Hà Nội. Trong khi đó tại 4 quận nội thành cũ của Hà Nội nguồn cung căn hộ chỉ khoảng 15.000 căn trong tổng số gần 115.000 căn hộ được chào bán ra thị trường từ trước đến nay.

Giá bất động sản Hà Nội tăng hơn TP.HCM

Vẫn theo Savills, trong quí 1 vừa qua, Hà Nội có tới 7.700 căn hộ được đưa ra thị trường, cao hơn tổng số căn hộ được đưa ra trong năm 2014.

Đặc biệt, qúi 1 năm nay lượng giao dịch của thị trường căn hộ tại Hà Nội đã tăng lên bằng thời điểm quí 1-2011, với 5.600 căn hộ được bán.

Theo Bộ Xây dựng, giá nhà ở TP. Hồ Chí Minh tương đối ổn định, còn giá nhà ở Hà Nội có nhiều dự án tăng giá từ 1-3%, có dự án tăng tới 5-10% trong quý 1 năm nay. Cụ thể, tại Hà Nội trong quý 1 lượng giao dịch thành công gấp 3 lần số giao dịch thành công của quý 1/2014. Các giao dịch tập trung chủ yếu vào các dự án đang thi công, các dự án hoàn thành có vị trí tốt.

Còn tại TP.Hồ Chí Minh, trong quý 1 có khoảng 3.950 giao dịch thành công, tăng gấp 3 lần số giao dịch thành công của quý 1/2014, chủ yếu tập trung vào các căn hộ có diện tích trung bình và nhỏ từ 70-90m2.

Chính lượng giao dịch thành công tăng như vậy khiến tồn kho bất động sản tiếp tục giảm. Tính đến ngày 20-3, tổng giá trị tồn kho bất động sản còn khoảng 70.700 tỉ đồng, giảm 57.845 tỉ đồng (giảm 45%) so với quý 1-2013.

Tại Hà Nội, tính đến 20-3 tổng số tồn kho bất động sản còn khoảng 9.000 tỉ đồng, giảm 8.054 tỉ đồng (giảm 47,21%) so với quí 1-2013. Còn tại TP.Hồ Chí Minh, đến 20-3, tổng giá trị tồn kho khoảng 14.057 tỉ đồng, giảm 14.685 tỉ đồng (giảm 51,09%) so với quý 1-2013.