Nguyên tắc chung của cơ chế này là Nhà nước khuyến khích các chủ đất cùng góp đất vào phát triển các khu dân cư mới hoặc chỉnh trang các khu dân cư hiện hữu để tạo quỹ đất và kinh phí cho mục đích phát triển hạ tầng, dịch vụ công cộng…

"Góp đất" trên thế giới

Cơ chế góp đất - điều chỉnh lại đất đai đã được George Washington, Tổng thống đầu tiên của Hoa Kỳ đưa ra vào năm 1791 trong quá trình xây dựng Thủ đô của Hoa Kỳ. Ông đã đưa ra đề nghị yêu cầu các chủ đất của Washington DC góp đất của họ, gồm khoảng 6.000 mẫu Anh để làm đường phố, quảng trường và dành cho phát triển.

Vào năm 1902, Franz Adickes, Thị trưởng thành phố Frankfurt-am-Main (Đức) đã đưa ra khung pháp luật đầu tiên về cơ chế điều chỉnh lại đất đai. Mục đích của luật này là nâng cao hiệu quả sử dụng đất nông nghiệp trong tiến trình đô thị hóa nhanh chóng ở Frankfurt. Trước tình trạng thiếu đất xây dựng nhà ở, xây dựng đô thị, Franz Adickes đã bảo trợ sắc luật yêu cầu các chủ đất cùng tham gia trao đổi đất đai trong quá trình đô thị hóa.

Ở Châu Á, Nhật Bản là nước đầu tiên áp dụng cơ chế này để giải quyết vấn đề đất đai sau các thảm họa thiên tai và chiến tranh. Sau Chiến tranh thế giới II, các dự án điều chỉnh lại đất đai đã được áp dụng trong việc tái thiết các đô thị thời hậu chiến. Từ Nhật Bản, cơ chế này đã được chuyển sang áp dụng mạnh tại Đài Loan và Hàn Quốc.

Đến nay, trên thế giới đã có khoảng gần 30 nước áp dụng cơ chế góp đất - điều chỉnh lại đất đai vào phát triển, chỉnh trang đô thị, trong đó bao gồm: Australia, Angola, Bhutan, Colombia, Trung Hoa, Chile, Ethiopia, Pháp, Phần Lan, Đức, Ấn Độ, Indonesia, Iraq, Iran, Israel, Nhật Bản, Nepal, Hà Lan, Philippines, Hàn Quốc, Tây Ban Nha, Thụy Điển, Thổ Nhĩ Kỳ, Đài Loan, Thái Lan, v.v. Điều chúng ta cần lưu ý là cơ chế này đang được áp dụng ở Trung Hoa và một số nước thuộc cộng đồng ASEAN có hoàn cảnh giống nước ta như Indonesia, Philippines và Thái Lan.

Nguyên tắc chung của cơ chế này là Nhà nước khuyến khích các chủ đất cùng góp đất vào phát triển các khu dân cư mới hoặc chỉnh trang các khu dân cư hiện hữu (khu dân cư đô thị hoặc khu dân cư nông thôn) để tạo quỹ đất và kinh phí cho mục đích phát triển hạ tầng, dịch vụ công cộng, nâng cao chất lượng môi trường sống, giải quyết vấn đề an sinh xã hội về nhà ở, và được nhận lại một diện tích đất đô thị có giá trị tương đương hoặc lớn hơn giá trị đất ban đầu.

Quá trình góp đất - điều chỉnh lại diện tích đất thường dựa trên giá trị đất đai và quy hoạch phát triển khu dân cư, được thể hiện trên một phương án điều chỉnh lại đất đai được đa số cộng đồng dân cư đồng ý và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Trong quá trình áp dụng cơ chế góp đất và điều chỉnh lại đất đai, mỗi nước đều đưa ra một khung pháp luật phù hợp với hoàn cảnh riêng của mình. Tại một số nước như Thổ Nhĩ Kỳ, Ấn Độ, v.v., pháp luật quy định việc góp đất theo một tỷ lệ nhất định là bắt buộc đối với mọi chủ đất. Ở một số nước khác thì lại thiên về hướng trao quyền quyết định cho cộng đồng dân cư.

Thực tế này cho thấy mô hình góp đất và điều chỉnh lại đất đai cần được nghiên cứu kỹ sao cho tạo được cơ chế phù hợp cho hoàn cảnh riêng của từng nước.

Việt Nam cần có cơ chế góp đất - điều chỉnh đất đai

Tại Việt Nam, theo GS. Đặng Hùng Võ, hiện vẫn chưa có quy định riêng về áp dụng cơ chế góp đất - điều chỉnh lại đất đai, nhưng trên thực tế đang áp dụng một mô hình tương tự trong cơ chế “Nhà nước và nhân dân cùng làm”.

Trên thực tế triển khai, cơ chế “Nhà nước thu hồi đất” có ưu điểm chủ yếu là có thể chủ động đưa ra tiến độ triển khai. Mặt khác, tiến độ này thường hay bị phá vỡ do những phức tạp trong quá trình thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Nhược điểm chung của cơ chế này là việc thực hiện chỉ dựa vào ngân sách nhà nước và vốn đầu tư của doanh nghiệp, mà cả hai nguồn đều luôn bị hạn chế. Tiếp theo, đó là nhược điểm liên quan tới cơ chế phân bổ lợi ích từ dự án đầu tư luôn gắn với lợi ích riêng của nhà đầu tư và có thể có cả lợi ích của người có thẩm quyền trong khu vực nhà nước.

Đối với các dự án phát triển các khu đô thị mới, nhược điểm chủ yếu là luôn để xẩy ra tình trạng khiếu nại, khiếu kiện kéo dài. Người nông dân địa phương thường có phản ứng ngược lại do không được tham gia trực tiếp vào các khu đô thị mới. Đối với các dự án chỉnh trang mở rộng các tuyến phố tại các đô thị hiện hữu, các nhược điểm chủ yếu bao gồm: tuyến phố mở rộng không gắn với quy hoạch hai bên đường, nhiều thửa đất “siêu mỏng”, “siêu méo” đang tồn tại; chi phí bồi thường quá lớn, tạo ra những tuyến phố “đắt nhất hành tinh”; giá trị tăng thêm của các thửa đất 2 bên đường do con đường đã mở rộng mang lại không được điều tiết, tạo nên bất công bằng.

Theo GS Đặng Hùng Võ, cơ chế “góp đất - điều chỉnh đất đai” khắc phục được các nhược điểm nêu trên của cơ chế “Nhà nước thu hồi đất”, tạo khả năng xã hội hóa cao cho quá trình đô thị hóa, cũng như qúa trình xây dựng nông thôn mới. Cả phương án về đất đai, góp kinh phí để xây dựng hạ tầng đều được cộng đồng dân cư thảo luận, lựa chọn nên bảo đảm tính minh bạch cao, lợi ích được điều tiết công bằng.

GS. Đặng Hùng Võ kiến nghị, đối với các dự án phát triển khu đô thị mới, nâng cấp các khu đô thị hiện hữu, cải tạo khu chung cư, phải áp dụng cơ chế “góp đất - điều chỉnh lại đất đai”. Trường hợp không đủ điều kiện áp dụng thì có thể áp dụng cơ chế “Nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch đô thị” gắn với các yếu tố quản trị tốt về đất đai.

Để làm được điều đó, theo GS. Đặng Hùng Võ, cần sửa đổi Luật Đất đai 2013 theo hướng quy định chi tiết các phương thức tiếp cận đất đai và vốn hóa đất đai cho phát triển đô thị mang lại hiệu suất và hiệu quả cao trong đô thị hóa.