Bất cập trong các quy định buộc nhà đầu tư “lách luật”. Vì để có pháp nhân thực hiện các công việc tìm kiếm và chuẩn bị đầu tư dự án bất động sản, nhà đầu tư thành lập doanh nghiệp với ngành nghề kinh doanh khác, sau đó bổ sung ngành nghề “kinh doanh bất động sản” để không phải lập dự án đầu tư.

“Khe hở” nhà đầu tư nước ngoài dễ lọt

Một trong những điểm nghẽn mà Bộ Xây dựng muốn tháo gỡ cho NĐT nước ngoài (NĐTNN) để thu hút dòng vốn ngoại trên thị trường bất động sản (BĐS) đó là mở rộng phạm vi huy động cho NĐTNN. Tuy nhiên, kèm theo đó, cần phải rà soát lại một cách tổng thể những quy định hiện hành đang làm khó NĐTNN.

Ông Nguyễn Quốc Tuấn - Phó giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội đưa ví dụ Điều 8, Luật Kinh doanh BĐS quy định: “Tổ chức và cá nhân khi kinh doanh BĐS phải thành lập DN hoặc hợp tác xã, phải có vốn pháp định và đăng ký kinh doanh BĐS theo quy định của pháp luật”. Điều 50, Luật Đầu tư thêm quy định, NĐTNN lần đầu đầu tư vào Việt Nam phải có dự án đầu tư. Giấy chứng nhận đầu tư đồng thời là giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh với việc thành lập DN.

Bất cập trong hai quy định này buộc nhà NĐT “lách luật”. Vì để có pháp nhân thực hiện các công việc tìm kiếm và chuẩn bị đầu tư dự án BĐS, NĐT thành lập DN với ngành nghề kinh doanh khác, sau đó bổ sung ngành nghề “kinh doanh BĐS” để không phải lập dự án đầu tư.

Hay như khoản 9, điều 19 Luật Kinh doanh BĐS về quyền của chủ đầu tư dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp mới rất chung chung “có quyền huy động vốn theo quy định của pháp luật” mà không nêu rõ huy động vốn gồm những hình thức nào.

Kết quả là trong bối cảnh suy thoái toàn cầu, một số NĐTNN không có sẵn nguồn vốn đủ lớn để triển khai toàn bộ dự án mà phải gõ cửa các ngân hàng trong nước và thông qua hình thức góp vốn từ các NĐT trong nước. Thực trạng này làm thay đổi bản chất của các dự án FDI, nhất là trong việc cạnh tranh huy động các nguồn vốn nội địa.

Chưa kể một số DN FDI đăng ký dự án đầu tư lớn, hưởng nhiều cơ chế ưu đãi nhưng lại chậm triển khai dự án, chậm giải ngân vốn đầu tư dẫn đến hiệu quả và chất lượng của dự án chưa cao. Đó là chưa kể các dự án FDI công bố giá bán, giá cho thuê cao nhưng lại báo cáo kết quả kinh doanh thấp, thậm chí lỗ liên tục nhiều năm liền…

Thực trạng này không chỉ làm giảm hiệu quả của mục tiêu thu hút vốn đầu tư nước ngoài mà còn gây thêm tình trạng căng thẳng về vốn cho các dự án khác.

“Quan trọng hơn là cần có những quy định chi tiết quyền và nghĩa vụ của NĐTNN”, TS. Nguyễn Văn Minh - Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam đề xuất. Điều này có thể nhìn thấy từ những vướng mắc đang phải giải quyết về nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của Dự án Phú Mỹ Hưng (TP.Hồ Chí Minh) và CIPUTRA (Hà Nội) là hai dự án có NĐTNN làm chủ đầu tư. Vì quy định hiện hành tại Luật Đất đai và Luật Kinh doanh BĐS chưa rõ ràng giữa quyền lợi và nghĩa vụ của chủ đầu tư, Nhà nước và khách hàng (người mua nhà).

Huy động vốn phụ thuộc vào năng lực

Điều 21, Luật kinh doanh BĐS quy định về việc chuyển nhượng toàn bộ dự án của 3 loại dự án: Khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp mà chưa có quy định về chuyển nhượng một phần dự án (từ chủ đầu tư cấp 1 sang chủ đầu tư cấp 2).

Ông Nguyễn Quốc Tuấn phân tích, điều này dẫn đến những bất cập như: việc chuyển nhượng diễn ra tự do, nhiều chủ đầu tư cấp 2 không đủ năng lực để thực hiện dự án đã nhận chuyển nhượng, hoạt động huy động vốn không tuân thủ pháp luật, chủ đầu tư cấp 1 không hoàn thành vai trò trách nhiệm đối với dự án, tiến độ dự án bị chậm không đồng bộ.

Cũng liên quan đến 2 loại chủ đầu tư này, TS. Nguyễn Văn Minh dẫn chứng Điều 9, Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định, đối với hình thức huy động vốn bằng cách ký hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư với chủ đầu tư cấp 2 nhằm mục đích chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật cho chủ đầu tư cấp 2, chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư với chủ đầu tư cấp 2 sau khi đã giải phóng mặt bằng của dự án và đã thực hiện khởi công xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật của dự án.

Sau khi đã có các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng với nội dung và tiến độ của dự án thì chủ đầu tư cấp 1 được ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho chủ đầu tư cấp 2.

Trong trường hợp chủ đầu tư cấp 2 có nhu cầu huy động vốn để xây dựng nhà ở trên diện tích đất nhận chuyển nhượng của chủ đầu tư cấp 1 thì chỉ được ký hợp đồng huy động vốn sau khi đã có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký với chủ đầu tư cấp 1, có thỏa thuận trong hợp đồng về việc chủ đầu tư cấp 2 được huy động vốn để xây dựng nhà ở và đã có đủ các điều kiện để huy động vốn theo quy định tại Nghị định 71.

Trường hợp chưa chuyển quyền sử dụng đất từ chủ đầu tư cấp 1 sang chủ đầu tư cấp 2 theo quy định của pháp luật về đất đai thì việc huy động vốn phải được chủ đầu tư cấp 1 đồng ý bằng văn bản.

Như vậy trong mọi trường hợp NĐT cấp 2 đều phải phụ thuộc hoàn toàn vào năng lực và tiến độ triển khai dự án của NĐT cấp 1 trong quá trình ký kết hợp đồng hợp tác đầu tư, kể cả trường hợp phải được sự đồng ý của chủ đầu tư cấp 1 (cho dù có hay không có lý do chính đáng), thì chủ đầu tư cấp 2 cũng không thể chủ động hoàn toàn trong việc tiến hành huy động vốn triển khai dự án theo quy định.

Việc quy định phải có chấp thuận của chủ đầu tư cấp 1 là một thực tế không cần thiết và làm phức tạp thêm thủ tục trong việc huy động mọi nguồn lực để phát triển thị trường dự án. Chính vì vậy, việc sửa đổi luật nên quy định chặt chẽ việc chủ đầu tư cấp 1 chỉ cần ràng buộc trách nhiệm của chủ đầu tư cấp 2 trong hợp đồng hợp tác đầu tư là phải tuân thủ quy hoạch dự án để được phê duyệt trong quá trình đầu tư phát triển dự án cấp 2 là đủ. Còn quyền tự do huy động vốn đã có quy định về huy động vốn như luật định.