Đất đầu cơ ăn theo dự án các khu vực đất sốt tại quận 2, 7, 9, Nhà Bè, Bình Chánh... đã phải hạ giá từ 500.000 đồng đến một triệu đồng/m2.

Sau khi ngân hàng siết chặt tín dụng nhà, đất và các cơ quan quản lý “hăm he” đưa ra các sắc thuế điều chỉnh thị trường bất động sản, không chỉ giới đầu tư đất nền hoảng mà các nhà đầu tư lẻ gom đất ăn theo các dự án cũng đứng ngồi không yên.

Xấc bấc tìm mối bán

Chị Thu Trân, một nhà đầu tư chứng khoán tại sàn SSI, cho biết ba hôm nay chị liên tục rao bán miếng đất có nguồn gốc thổ vườn nằm sát bên một dự án nhà ở tại quận 9 đồng loạt trên nhiều tờ báo chuyên về rao vặt nhưng có rất ít người gọi điện thoại hỏi mua. Chị đã bớt giá mỗi m2 thêm 400.000 đồng, vậy mà người mua mới không thấy, còn những người trước đây đánh tiếng mua nay cũng... lặn luôn. “Chả bù cho trước Tết, mảnh đất bỏ hoang nhưng nhiều người vẫn tự tìm đến và ra giá cao ngất ngưởng” - chị Trân kể.

Anh Ba Hùng, nhà ở quận 7 cũng đứng ngồi không yên. Năm lô đất anh gom trước Tết sát bên dự án LG (Hàn Quốc) tại xã Nhơn Đức, Nhà Bè đã có một lô người mua bỏ cọc, còn lại bốn lô hiện nay anh kêu giá bán bớt đến 800.000 đồng/m2 mà người mua cứ “làm eo”. Anh Hùng nói thẳng: Sở dĩ phải bán đất ra vội vì thấy có quá nhiều chính sách hăm he siết lại thị trường nhà đất. Mặt khác, người đi mua đất ăn theo dự án hiện nay đã không còn mặn mà mua theo kiểu lấy được nữa, bởi lẽ đất dạng này thường là không hoàn chỉnh về mặt pháp lý, có mua cũng không xây cất được.

Ông Trần Thanh Cường, Trưởng văn phòng môi giới nhà đất Thiên Phú tại quận 7, cũng xác nhận như vậy. “Giới kinh doanh đất ven các dự án đang chạy xấc bấc để tìm mối bán ra, nhất là đất nằm cạnh các dự án ở khu Nam giảm giá mạnh” - ông Cường cho biết.

Cùng với sự giảm giá của thị trường bất động sản TP.HCM, giá đất ăn theo cạnh những dự án tại các tỉnh Long An, Bình Dương, Đồng Nai... cũng đang điều chỉnh giảm. Chẳng hạn giá đất sát khu dân cư Nam Tân Uyên, KDC Vĩnh Phú, Tân Vũ Minh (Bình Dương) giá giảm 200.000-300.000 đồng/m2 .

Tại Long An, đất sát bên dự án Khang Gia (huyện Cần Đước) hay sát dự án khu dân cư Đại Dương giá rao bán đã giảm 400.000 đồng/m2. Riêng đất tại các huyện Long Thành, Nhơn Trạch (Đồng Nai) cập sát bên ngoài các dự án của Tổng Công ty Xây dựng nhà Hà Nội hay gần khu đô thị Sài Gòn cây xanh giá rao bán đã giảm 500.000 đồng/m2. Đặc biệt, giá đất ở Cần Giờ (TP.HCM) sau khi tăng chóng mặt trong dịp Tết, nay khu vực mặt tiền đường Rừng Sác hay gần dự án lấn biển Sunbay giá đã giảm 250.000-300.000 đồng/m2 .

Chỉ hãm phanh nghe ngóng?

Phân tích nguyên nhân “tháo chạy” nói trên, ông Lâm Văn Chúc, Tổng Giám đốc Công ty Địa ốc Phúc Đức, nói gọn: Do... “yếu pin”! Dân gom đất ăn theo dự án chủ yếu là đầu tư nhỏ lẻ, vay mượn tiền mua đón gió quy hoạch... Do vậy, khi ngân hàng siết chặt các khoản vay thì các nhà đầu tư dạng này phải lập tức xả hàng ra bán lấy tiền trả nợ, đồng thời thủ lại một phần vốn.

Dù vậy, ông Lê Xuân, giám đốc một công ty môi giới tại quận 3 khẳng định giá đất hiện nay có giảm nhưng không đáng kể. Ông Nguyễn Khánh Hưng, Phó Tổng Giám đốc Công ty địa ốc Đất Xanh, cho rằng giá nhà đất chỉ chựng lại để nghe ngóng chính sách chứ chưa thật sự giảm, lâu dài đất sẽ tăng giá trở lại, nhất là đất tại tỉnh Bình Dương, do đất khu vực này trong thời gian qua tăng theo tiến độ xây dựng hạ tầng cơ sở của tỉnh.

Còn giám đốc kinh doanh một công ty bất động sản tại quận 2 nói thẳng giá nhà, đất sẽ khó giảm như nhiều người hy vọng. Bởi đặc thù của thị trường nhà, đất là khi giá tăng thì tăng chóng mặt nhưng lúc điều chỉnh thì giá lại đi hàng ngang, có giảm đôi chút nhưng không đáng kể với mức giá đã xác lập.

Với đất ven dự án tại các tỉnh giáp TP.HCM, tổng giám đốc một công ty kinh doanh nhà ở Bình Chánh cho biết là do các nhà đầu tư không còn đổ xô vào mua để đầu cơ nữa nên giá hạ là đương nhiên.

Ông Lê Hoàng Châu, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, khẳng định: Giá nhà, đất chỉ thật sự giảm khi đánh thuế được nhà đầu tư thứ cấp. “Diễn biến thị trường vừa qua là động thái giảm để nghe ngóng chính sách. Để nhà, đất quay về với giá trị thật của nó, các cơ quan quản lý trước tiên cần xác định giá nhà, đất cao như hiện nay một phần là do các nhà đầu tư thứ cấp gom hàng rồi đẩy giá lên. Do vậy, nếu nhà nước đánh thuế được đối tượng này thì giá nhà, đất chắc chắn sẽ được điều chỉnh mạnh.

Lại nữa, nên chăng khi thu hồi giải phóng mặt bằng, nhà nước cần quy định người có đất chỉ được hưởng một phần lợi nhuận từ đất mang lại (trả công đúng cho phần canh tác, khai phá...), phần còn lại phải chảy vào ngân sách để nhà nước dùng đầu tư cho các công trình phúc lợi xã hội. Nhà nước cũng cần có những quy định cụ thể về nghĩa vụ đóng góp cho xã hội của những chủ đầu tư có những dự án kinh doanh rơi đúng thời điểm “nóng sốt”. Đồng thời, nhà nước phải có quy định hỗ trợ về chính sách rõ ràng để các doanh nghiệp an tâm đầu tư vào xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở xã hội...” - ông Châu kiến nghị.

Bảng giá đất dự án một tuần trở lại đây

Quận 2: Khu Thạnh Mỹ Lợi, trước Tết giá rao bán 30 triệu đồng/m2, hiện nay còn 28 triệu đồng/m2.

Quận 9: Khu dân cư Trường Thạnh, giá giảm nhẹ một triệu đồng/m2, còn tám triệu đồng/m2.

Quận 7: Dự án ADC Chợ Lớn, Công ích quận 4, giá giảm từ hai triệu đến ba triệu đồng/m2, còn lại 25-27 triệu đồng/m2; dự án Him Lam-Kênh Tẻ, tùy theo đường, giá giảm từ 500.000 đồng đến một triệu đồng/m2.

Nhà Bè: Dự án Nhơn Đức, giá giảm hai triệu đồng/m2, còn chín triệu đồng/m2.

Bình Chánh: Dự án Nam Sài Gòn, giá giảm 500.000 đồng/m2, đứng ở mức 13-16 triệu đồng/m2.

(Nguồn: Công ty CP địa ốc Năm Ngôi Sao Việt)

Ông Nguyễn Ngọc Dương, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty CP Địa ốc Năm Ngôi Sao Việt:

Chính sách chỉ tác động 30%

Theo tôi, giá nhà, đất đang hạ nhiệt có 30% là do chính sách tác động, còn lại 70% theo điều tiết của quy luật thị trường.

Ai cũng biết giá nhà, đất tại TP.HCM thời gian gần đây đã bị đẩy lên quá cao. Thử làm một phép tính: tại TP.HCM có 4.000 nhà đầu tư, mỗi người có sẵn vốn hai tỷ đồng thì lượng tiền thường trực là 8.000 tỷ đồng. Trong khi một dự án nhà ở hiện nay có giá trị chưa đến 2.000 tỷ đồng thì làm sao khi tung hàng không bị số nhà đầu tư này mua hết.

Một thị trường mà hầu hết sản phẩm nhà, đất bị các nhà đầu tư thu gom hết. Do vậy khi một vài nơi ứ hàng, cộng thêm ngân hàng siết vốn và những tin đồn về áp thuế..., một số nhà đầu tư sợ hãi bán tháo. Tôi nói 70% là vì giao dịch mua bán đã không diễn ra cục bộ tại một số khu vực như quận 2, 7, 9, Nhà Bè... nữa mà nay đã lan ra rộng khắp các quận, huyện khác và những tỉnh lân cận. Nguồn cung hàng đã tăng, trong khi nhiều nhà đầu tư cạn tiền nên một số người không dám giữ nhà, đất lại làm giá.