Bài 2 : Chủ quyền nhà đất: chỉ cần một hệ thống quản lý

Nên giữ hai giấy như hiện nay hay gộp chung thành một giấy? Ông Nguyễn Đăng Sơn (ảnh), viện phó Viện Nghiên cứu đô thị và phát triển hạ tầng, đã đưa ra một giải pháp thuận tiện hơn, tránh gây xáo trộn.




Ông Nguyễn Đăng Sơn phát biểu ý kiến:

Các cơ quan chức năng quản lý thường muốn “đại trà hóa” sổ nhà đất để dễ dàng quản lý nhưng thực hiện không đơn giản. Hiện nay có tới hai hệ thống quản lý và cấp sổ đỏ, sổ hồng mà lẽ ra chỉ cần một hệ thống quản lý là đủ. Nhiều giấy, nhiều cơ quan quản lý vô tình tạo ra sự phức tạp, dễ có gian lận trong lĩnh vực nhà đất, rất nên hạn chế điều này. Do thông tin ở hai nơi khác nhau nên người ta có thể lợi dụng trong chuyện mua bán, sang nhượng.

Về căn bản là phải qui tụ một đầu mối để quản lý các thông tin nhà đất. Trước mắt nếu chưa tập hợp lại một chỗ được thì nên sử dụng hệ thống công nghệ thông tin để liên thông với nhau. Có giấy tờ mới chỉ là một phần, quan trọng là đăng ký giao dịch. Để làm điều này rất cần một thông tư liên bộ Tài nguyên - môi trường, Xây dựng và Tư pháp để ghi nhận pháp lý các giấy tờ về quyền sở hữu nhà trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cơ sở để xây dựng thông tư liên bộ là: người tạo lập nhà ở hợp pháp có quyền sở hữu đối với ngôi nhà đó. Khi đó đương nhiên chỉ một giấy chứng nhận đã có hai quyền.

* Theo ông, với hai hệ thống quản lý như vậy liệu qui định đã chặt chẽ, hoàn thiện chưa?

- Mục đích cuối cùng của việc quản lý là làm sao tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người dân, cho doanh nghiệp.

Luật nhà ở qui định: chỉ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở khi có yêu cầu và không mang tính bắt buộc. Hình thức này cấp theo dạng chứng thư nhưng không thể hiện rõ lý lịch, nguồn gốc nhà đất trên giấy chứng nhận. Ở các nước, nếu cấp giấy theo chứng thư cần có luật sư để tìm hiểu, điều tra các thông tin trước đó của căn nhà, thửa đất nhằm đảm bảo an toàn về pháp lý của hồ sơ giao dịch cho người mua, tránh gian lận.
 
Việc này ta chưa quen và người dân cũng chưa đủ khả năng. Ngoài ra, không nên công nhận chỉ có ba loại giấy là giấy đỏ, giấy hồng cũ và giấy hồng mới (theo Luật nhà ở), trong khi còn rất nhiều loại giấy khác hợp lệ chưa kịp xin cấp đổi.

Riêng Luật đất đai, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gần giống như bằng khoán cũ, có thể hiện từ đầu tên của các chủ sử dụng trên giấy đỏ. Tuy nhiên loại giấy này còn hạn chế ở chỗ là mới chỉ ghi nhận thông tin của căn nhà mà lẽ ra phải ghi nhận đầy đủ pháp lý của tài sản này. Chỉ dừng ở việc ghi nhận thông tin, tôi cho rằng qui định có vẻ buông lỏng. Nếu có thêm pháp lý của căn nhà trên giấy đỏ thì giấy đỏ trở thành loại giấy chứng nhận có hai quyền.

* Có thực tế là cái sau thường phủ định cái trước, khiến qui định thường xuyên thay đổi, gây xáo trộn cho người dân?

- Về nguyên tắc, các luật ban hành đều có hiệu lực ngang nhau. Nhưng ở nước ta thường sau khi ban hành luật mới lại muốn xóa đi ngay các giấy tờ trước đây và cấp lại tất cả. Việc này không hợp lý và thực tế cũng chứng minh chưa khi nào kế hoạch cấp giấy đại trà hoàn thành như mong muốn. Lẽ ra phải làm dần dần, cái nào chưa hợp lệ thì ưu tiên giải quyết trước, cái nào hợp lệ thì giải quyết sau. Nhưng đằng này cứ làm ào ào, làm cho xã hội bị xới tung lên.

* Vậy theo ông, có nên gộp thành một giấy như đề xuất của Bộ Tài nguyên - môi trường để thuận tiện hơn trong quản lý, tránh tình trạng chồng chéo giữa các qui định?

- Qui định về công nhận quyền sở hữu nhà ở là chỉ theo yêu cầu, không phải là đại trà. Cái cần là giấy đỏ cấp lần đầu. Còn khi cấp phép xây dựng, hoàn công công trình thì cơ quan chức năng đã công nhận quyền sở hữu nhà ở (tạo lập hợp pháp).
 
Cơ chế là quản lý theo thửa đất, không quản lý số nhà vì nhà thường xuyên biến động. Nếu tiếp tục thực hiện theo hai hệ thống như hiện nay thì khi xây nhà xong người dân phải đổi sổ đỏ sang sổ hồng mới. Cách làm này quá lòng vòng, gây tốn kém và phát sinh thủ tục không cần thiết. Do vậy đề xuất một giấy hai quyền của Bộ Tài nguyên - môi trường là hợp lý.

* Nhưng hiện nay không phải đất nào cũng có giấy đỏ để xin phép xây dựng nhà, do vậy đã phát sinh rất nhiều nhà xây dựng trái phép. Trường hợp này nên xử lý ra sao?

- Vấn đề là xem xét để cấp giấy đỏ cho đất đủ điều kiện, làm cơ sở cấp phép xây dựng. Đối với nhà xây dựng trái phép cũng vậy, phải xem xét hợp thức hóa cho đất, sau đó là hợp thức hóa nhà. Trường hợp nhà hoặc đất chưa thể hợp thức hóa được thì phải tạm thời ghi nhận và thông báo cho người dân biết.

Khi đã công nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà hoặc giấy phép xây dựng và hồ sơ hoàn công thì đương nhiên người dân được giao dịch. Trường hợp người dân muốn cấp sổ hồng mới cho nhà đất thì vẫn được xem xét nhưng không mang tính bắt buộc. Tốt nhất công việc này khi giao dịch nên giao cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tại chỗ để tạo điều kiện cho người dân không phải đi lại nhiều lần, vì đây là đăng ký giao dịch.


>> Bài 1: Đổi tới, đổi lui, vẫn muốn đổi nữa

Theo Tuổi Trẻ