Thiệt thòi chủ yếu rơi vào người mua nhà do các chế tài dành cho chủ dự án vi phạm hợp đồng hoặc thiếu hoặc chưa đủ mạnh.

Tại hội thảo “Các giải pháp quản lý rủi ro, giải quyết xung đột trong thị trường bất động sản” do Trung tâm Trọng tài quốc tế Việt Nam (VIAC) tổ chức ngày 19-11, nhiều chuyên gia cho rằng thời điểm thị trường bất động sản (BĐS) rơi vào trầm lắng cũng là lúc bộc lộ ngày càng nhiều tranh chấp phức tạp. Qua đó cho thấy nhiều hạn chế trong công tác quản lý như xử lý tranh chấp yếu kém, quản lý yếu kém, tính minh bạch yếu kém…

Điểm mặt các tranh chấp

GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT, chỉ ra sáu loại tranh chấp phổ biến hiện nay trên thị trường BĐS. Điển hình như tranh chấp trong thực hiện các giao dịch BĐS liên quan tới giá giao dịch mà cụ thể là giá ghi trên hợp đồng thấp hơn nhiều lần so với giá thị trường. “Hầu hết các trường hợp mua bán nhà đất hiện nay đều có hai hợp đồng, một hợp đồng dùng để công chứng thường ghi giá giao dịch rất thấp, thấp hơn cả giá Nhà nước quy định. Một hợp đồng tay với giá giao dịch thực tế theo giá thị trường nhưng hợp đồng này chỉ là sự thỏa thuận giữa hai bên và không được công chứng. Đến khi có tranh chấp, người mua muốn lấy lại số tiền thực bỏ ra là rất khó” - GS Võ lưu ý.

Ngoài ra còn có các tranh chấp trong thực hiện các giao dịch về BĐS khi chưa có giấy chứng nhận đối với nhà thuộc dự án, hay tranh chấp giữa chủ đầu tư dự án và người góp vốn “mua nhà trên giấy” với các cam kết giữa hai bên. Hoặc các tranh chấp giữa chủ đầu tư dự án nhà chung cư và cư dân ở nhà chung cư về các không gian công cộng, chi phí dịch vụ và chất lượng dịch vụ... “Chẳng hạn như tranh chấp về cách tính diện tích căn hộ của Tập đoàn Nam Cường tại dự án Lê Văn Lương Residential ở Hà Đông hay tranh chấp phí dịch vụ tại Keangnam vừa qua là những điển hình có thể thấy rõ nhất” - GS Võ dẫn chứng.

Chỉ ra các tình huống xung đột cụ thể, LS Nguyễn Trúc Hiền, thành viên VIAC, cho hay tranh chấp thường phát sinh trong những trường hợp chủ dự án chậm tiến độ theo hợp đồng hay nhà đầu tư không thực hiện việc góp vốn. Hoặc là các tranh chấp do các quy định không rõ ràng của hợp đồng về mốc tiến độ, thời điểm phát sinh nghĩa vụ thực hiện của các bên… Các tranh chấp về giá trị góp vốn, sử dụng tiền góp vốn, tình trạng nhà bàn giao không đúng thỏa thuận cũng thường gặp.

Cũng theo phân tích của bà Hiền, lúc này rủi ro, thiệt thòi chủ yếu rơi vào phía nhà đầu tư (người mua nhà) do hợp đồng thiếu các chế tài hoặc các chế tài dành cho chủ dự án chưa đủ mạnh như không quy định quyền chấm dứt hợp đồng của nhà đầu tư. Thêm vào đó, nhà đầu tư không có các bảo đảm thỏa đáng để buộc chủ dự án phải hoàn trả tiền, thanh toán tiền bồi thường cho dù hợp đồng có quy định quyền chấm dứt hợp đồng hoặc quyền bồi thường.

Quá nhiều lỗ hổng

Theo GS Ðặng Hùng Võ, các tranh chấp trên xuất phát từ việc đầu tư ăn xổi mang lại lợi nhuận cao khi thị trường BÐS nóng khiến nhiều người nhắm mắt làm liều. Mặt khác, chủ đầu tư dự án và cả người tiêu dùng chưa có tính chuyên nghiệp, chỉ nhìn thấy lợi trước mắt, một số khách hàng bị cuốn theo tâm lý đám đông. Trong khi đó, pháp luật còn thiếu các quy định về quản lý giao dịch BÐS hình thành trong tương lai, quản lý rủi ro chưa đúng cách, quy định chưa rõ ràng về không gian, ban quản lý chung cư, dịch vụ… Các hợp đồng, thỏa thuận giữa chủ đầu tư dự án và khách hàng còn thiếu các quy định bảo vệ quyền lợi cho khách hàng, thiếu sự giám sát của cơ quan chức năng.

Luật sư Đào Ngọc Chuyền nêu ý kiến: Rủi ro pháp lý có thể phát sinh ở bất kỳ lĩnh vực nào khi cơ chế điều chỉnh có tính áp đặt nhưng lỏng lẻo, thiếu kịp thời như hiện nay. Đối với các giao dịch BĐS, loại rủi ro này xuất hiện ở rất nhiều khâu và diện rộng từ khi lập và triển khai dự án, mua bán, chuyển nhượng, công chứng, sang tên, nộp thuế, cấp tín dụng, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn, giải quyết tranh chấp, thi hành án… Khi hệ thống văn bản pháp luật còn bất cập, cơ chế hành chính giữ vị trí dẫn dắt (thay vì cơ chế thị trường), khả năng áp dụng pháp luật hạn chế, thiếu chuẩn mực, thiếu minh bạch thì rủi ro pháp lý rình rập ở hầu hết các khâu, là rào cản đối với sự phát triển lành mạnh của thị trường BĐS. Chính điều này đã làm phát sinh nhiều tiêu cực khiến không ít trường hợp quan hệ dân sự thương mại trở thành quan hệ hình sự với tính chất phức tạp, hậu quả khó khắc phục. “Cạnh đó, rủi ro từ thị trường ngầm, đầu cơ, từ thông tin sai lệch, lợi ích nhóm cũng dễ dẫn đến các tranh chấp” - LS Chuyền nhấn mạnh.