Sau 7 năm kể từ khi Luật kinh doanh BĐS ra đời năm 2006 qui định giao dịch BĐS phải qua sàn giao dịch nhưng tới đây, nếu Dự thảo sửa đổi luật này được thông qua, quy định sẽ được dỡ bỏ.

Theo đó, các chủ thể trên thị trường có thể tự nguyện thực hiện, hoặc không thực hiện giao dịch qua sàn cũng chẳng… chết ai.

Một quy định xa thực tiễn

Quy định của Luật kinh doanh BĐS năm 2006 nêu rõ các tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS phải thông qua sàn giao dịch BĐS. Kể từ khi có quy định, trong vòng 7 năm, thị trường đã chứng kiến hàng loạt sàn giao dịch BĐS được mở ra. Thống kê của Cục quản lý nhà và thị trường BĐS – Bộ Xây dựng cho thấy, tính đến tháng 3/2013, cả nước đã có 1.012 sàn giao dịch BĐS được thành lập, trong đó Hà Nội có 469 sàn, TP HCM có 397 sàn. Nhiều sàn giao dịch cũng lập các sàn “con” của mình tại các khu vực “nóng sốt” địa ốc tùy từng thời điểm, chẳng hạn như có Cty địa ốc lập sàn tại TP HCM, và sàn con tại Bình Dương, Đồng Nai, Vũng Tàu… Số sàn “con” này không được tính vào con số thống kê nêu trên.

Trở lại câu chuyện thực hiện quy định giao dịch địa ốc qua sàn, Quy định kinh doanh, quản lí BĐS của Cục Quản lí nhà ở Bộ Xây dựng, có 2 điểm quan trọng: Thứ nhất, tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS phải thông qua sàn giao dịch BĐS theo quy định của Luật này. Thứ hai, nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân không kinh doanh BĐS thực hiện giao dịch BĐS thông qua sàn giao dịch BĐS để bảo đảm công khai, minh bạch và quyền lợi của các bên.

Chính do điểm hai quy định, nên thực tế hoạt động giao dịch qua sàn có sát với những giao dịch đang diễn ra trên thị trường hay không, là điều mà các cơ quan quản lí rất khó nắm bắt. Bởi có nhiều tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS cũng đã chọn thực hiện giao dịch BĐS không qua sàn,không cần phải biết đến… quy định khi tự cho mình cũng thuộc diện “không kinh doanh BĐS”.

Có thể lấy ví dụ như một số các sản phẩm thuộc phân khúc nhà phố của cá nhân cho thuê, bản chất là kinh doanh BĐS nhưng các cá nhân chủ sở hữu do không thuộc diện “bắt buộc” gọi là kinh doanh BĐS (và phải hạch toán khai thuế), nên vừa “trốn” thuế, vừa “trốn” luôn giao dịch qua sàn. Một số các chủ đầu tư sản phẩm cho thuê căn hộ mini ngay trong địa bàn TP, cũng bất chấp quy định giao dịch qua sàn mà chẳng… hề hấn gì.

Giám đốc một sàn giao dịch địa ốc tại TP HCM (không muốn nêu tên) cho biết, theo quy định của Bộ Xây dựng cũng như Sở Xây dựng TP HCM, định kì, các sàn giao dịch BĐS phải báo cáo hoạt động giao dịch. Ngay cả như vậy thì lại cũng có những trường hợp “chạy giấy” giao dịch qua sàn, mà thực tế giao dịch đó không hề diễn ra hay liên quan tới sàn. “Mức phí “chạy giấy” để đủ thủ tục giấy tờ hợp thức chủ quyền cho bên mua khi cần không quá cao, nếu không nói là rất rẻ”, vị này khẳng định.

Dỡ bỏ sẽ hay hơn ?

Có lẽ cũng nhận thấy quy định này đang gây nhiều trở ngại về thủ tục và cũng không quản lí được thực chất thị trường, nên dự thảo Luật kinh doanh đã chuyển hướng “khuyến khích” giao dịch qua sàn, thay cho “bắt buộc”?

Nội dung chuyển hướng của Dự thảo ban đầu khiến nhiều chủ sàn địa ốc lo ngại vì hiện tại, nhiều sàn giao dịch địa ốc đã đóng băng còn “nặng” hơn thị trường địa ốc. Theo lẽ đó nếu không bắt buộc, sẽ không còn ai chọn tự nguyện giao dịch qua sàn.

Nhìn nhận về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM khẳng định với DĐDN: Bỏ giao dịch qua sàn là đúng. Điều đáng tiếc chỉ là mất 7 năm để thay đổi một chính sách, cũng là điểm cho thấy chúng ta vẫn còn nhiều bất cập, nhất là  các chính sách đôi khi đưa không phù hợp thực tiễn và thiếu tầm nhìn dài hạn. “Dù vậy, nếu dỡ bỏ quy định bắt buộc giao dịch qua sàn, cũng sẽ không có nhiều sàn giao dịch địa ốc chết. Nguyên do là nhiều sàn giao dịch thời gian qua được lập ra bởi chính các chủ đầu tư địa ốc. Nay, có bắt buộc giao dịch qua sàn hay không, chủ đầu tư cũng sẽ tiếp tục đẩy dự án phân phối qua sàn. Và như vậy sàn sẽ sống. Tất nhiên chủ đầu tư sẽ phải chịu thêm chi phí cho sàn. Ngoài ra, dỡ bỏ quy định này cũng sẽ khiến nhiều nhà phát triển địa ốc nhỏ và có mở sàn, khi không cạnh tranh được với các sàn chuyên nghiệp về phân phối, tư vấn, định giá, môi giới, quảng cáo, đấu giá, quản lí tài sản địa ốc, sẽ tự động… dẹp bỏ. Theo đó, những sàn giao dịch phát triển chuyên nghiệp sẽ có đất để phát triển tốt hơn, chuyên nghiệp hóa hơn nữa.

Tuy nhiên, ngay cả như vậy thì về lâu dài, mô hình giao dịch qua sàn đối với thị trường địa ốc VN chưa hẳn bền vững. Chẳng hạn như ở thị trường Mỹ, ngoài các sales địa ốc chuyên nghiệp, họ không có sàn giao dịch mà nhà đầu tư, bên bán, bên mua, thuê và thuê mua đều thực hiện giao dịch qua văn phòng luật sư. “Có lẽ trong điều kiện VN trước mắt, giao dịch qua sàn vẫn là điều nên làm nhưng về lâu dài, sửa đổi Luật như thế nào để vẫn còn các quy định phù hợp cho quy luật phát triển tất yếu của thị trường, cũng nên được tính đến”, ông Châu phân tích.

Dỡ bỏ quy định bắt buộc giao dịch địa ốc qua sàn nếu nhìn trên tổng thể, như vậy, đang có ý nghĩa tích cực giúp các chủ thể tham gia thị trường địa ốc có thêm quyền lựa chọn. Bản thân các sàn cũng phải đẩy mạnh chất lượng dịch vụ và thực sự đảm bảo công khai, minh bạch, đáp ứng mọi nhu cầu của khách hàng nhằm thu hút người giao dịch qua sàn. Đây là quyết định sáng suốt nhằm tăng tính chuyên nghiệp hóa và cải thiện mọi thủ tục rườm rà để thị trường địa ốc phát triển. Tuy nhiên, cùng với đó, liệu cơ quan quản lí đã có những nghiên cứu cụ thể để đảm bảo chính sách mới này sẽ không tiếp tục bất cập vào…7 năm sau?