Thị trường bất động sản nửa đầu năm 2014 đã cho thấy những cải thiện nhất định trên khắp các phân khúc, song đánh giá về hoạt động mua bán, sáp nhập (M&A) tại thị trường này trong nửa cuối năm, CBRE cho rằng, các đối tượng tham gia chưa vội vàng trong giao dịch chuyển nhượng dự án.

Thị trường nhà ở đầy hứa hẹn

Trên thị trường nhà ở, trong nửa đầu năm nay, các hoạt động mở bán và tiếp thị diễn ra nhộn nhịp ở tất cả các phân khúc. Nếu như trong quý I/2014, các chủ đầu tư còn khá dè dặt trong việc mở bán căn hộ mới và chủ yếu triển khai bán các căn đã chào trước đó, thì đến quý II/2014, số căn hộ mở bán mới trên thị trường đã nhiều hơn, do các chủ đầu tư dường như đã tự tin hơn vào diễn biến thị trường.

Xét về hiệu quả bán hàng, tại Hà Nội, số lượng giao dịch tăng ổn định, với mức tăng tới 60% so với quý trước, trong khi tại TP.HCM, lượng giao dịch tiếp tục tăng ở mức 9,3% so với quý trước. Đóng góp vào mức tăng trưởng của doanh số bán hàng là một loạt yếu tố như thiết kế các dự án ngày càng tinh tế, giá cả vừa phải và các chương trình khuyến mại của các chủ đầu tư. Cụ thể, ở Hà Nội, các chương trình hỗ trợ lãi suất liên kết giữa các chủ đầu tư và ngân hàng tỏ ra khá hiệu quả, trong khi các căn hộ nhỏ với thiết kế đẹp được mua nhiều tại TP.HCM.


Thị trường nhà ở tại cả hai thành phố lớn sẽ duy trì dấu hiệu tích cực trong nửa cuối năm nay. So với một năm trước đây, dù thị trường đang phục hồi chậm, nhưng triển vọng hứa hẹn và tích cực hơn đối với các chủ đầu tư. Các căn hộ bình dân sẽ tiếp tục là lựa chọn hàng đầu của người mua, nhưng họ sẽ tìm kiếm những sản phẩm có chất lượng tốt hơn. Các chủ đầu tư sẽ triển khai các dự án trước đây và sẽ có nhiều công trình hơn tại cả hai thành phố.

Diễn biến trái ngược tại thị trường văn phòng

Thị trường văn phòng trong quý II/2014 cho thấy diễn biến trái ngược tại hai thành phố Hà Nội và TP.HCM. Trong khi thị trường TP.HCM có chút cải thiện về giá thuê trung bình và tỷ lệ lấp đầy so với quý trước và có sự tăng trưởng đáng kể so với cùng kỳ năm trước, thì bức tranh ở Hà Nội không được lạc quan, khi giá thuê trung bình và tỷ lệ lấp đầy đều giảm so với quý trước ở cả tòa nhà hạng A và hạng B.

Đặc biệt, tại TP.HCM, giá thuê trung bình có sự gia tăng rõ rệt, với giá thuê tòa nhà hạng A tăng 7,7% và tòa nhà hạng B tăng 5,5% so với cùng kỳ năm trước, và tỷ lệ trống cũng giảm đáng kể so với quý trước. Tại Hà Nội, giá chào thuê trung bình hạng A giảm 3,2%, trong khi giá thuê hạng B giảm nhẹ ở mức 0,4% so với quý trước. Tỷ lệ trống tăng nhẹ so với quý trước ở cả hạng A và B.

Trong thời gian tới, chúng tôi kỳ vọng thị trường sẽ sôi động hơn khi Luật Bất động sản sửa đổi được thông qua, với quy chế cho phép mua bán sàn văn phòng và hứa hẹn sẽ có nhiều nhà đầu tư tham gia thị trường. Việc mua bán sàn văn phòng đã diễn ra mạnh mẽ tại các thị trường đã phát triển như Singapore và Hồng Kông, với các quy định đã có từ lâu cho phép các cá nhân và công ty khởi nghiệp kiếm được lợi nhuận từ việc đầu tư vào các tài sản thương mại. Ở Việt Nam, chúng tôi bắt đầu thấy một số nhà đầu tư xem thị trường văn phòng như một kênh đầu tư hấp dẫn, với suất sinh lời tiềm năng từ 8 đến 10%.


Thị trường bán lẻ nhiều triển vọng hơn

Các nhà bán lẻ nước ngoài tích cực củng cố thương hiệu và mở rộng tại Việt Nam, đặc biệt là tại TP.HCM, nhằm nắm bắt thị trường tiềm năng với sức tiêu dùng ngày càng tăng. Baskin Robbins, McDonald’s và Starbucks tiếp tục mở rộng, trong khi Cafe Bene, một thương hiệu cà phê từ Hàn Quốc, dự kiến sẽ mở cửa hàng đầu tiên trong quý III/2014.

Sau khi khai trương trung tâm đầu tiên tại Hà Nội, Trung tâm thương mại tổng hợp Robins (thuộc Tập đoàn Central đến từ Thái Lan) đang chuẩn bị mở trung tâm thứ hai tại Cresent Mall, TP.HCM. Theo khảo sát gần đây của CBRE về mức độ tích cực của các nhà bán lẻ khu vực châu Á - Thái Bình Dương năm 2014, thị trường Việt Nam bao gồm TP.HCM và Hà Nội là những điểm đến hàng đầu được các nhà bán lẻ nhắm đến trong năm 2014.

Tỷ lệ lấp đầy các trung tâm thương mại tại TP.HCM và Hà Nội ở mức 88% và 82%. Do đó, các trung tâm thương mại nên sáng tạo hơn trong các chương trình tiếp thị và chiến lược giá thuê, nhằm nâng cao sức cạnh tranh so với các cửa hàng nhà phố truyền thống, vốn là lựa chọn đầu tiên của các nhà bán lẻ khi gia nhập thị trường Việt Nam, và cũng để cạnh tranh với hình thức mua sắm trực tuyến nhằm biến những người tham quan thành người tiêu dùng.

Sắp tới, phân khúc này được kỳ vọng sẽ sôi động hơn và có nhiều nhà bán lẻ gia nhập thị trường do Việt Nam sẽ mở cửa thị trường bán lẻ cho nhà đầu tư nước ngoài vào tháng 1/2015 theo cam kết WTO. Thêm vào đó, theo Hiệp định Thương mại hàng hóa ASEAN, Việt Nam đã cắt giảm thuế nhập khẩu đối với hàng hóa từ các nước ASEAN xuống 0% cho 10.000 hàng hóa chịu thuế.

Thị trường căn hộ dịch vụ sôi động hơn tại TP.HCM

Trong nửa đầu năm 2014, thị trường căn hộ dịch vụ tại TP.HCM có những diễn biến đáng chú ý: Tòa nhà Indochine Park Tower được bán cho Quỹ Đầu tư Lemongrass Master; các căn hộ chung cư được chuyển đổi công năng thành căn hộ dịch vụ như: Dự án Waterfront (trước đây gọi là Delta River Tower) tại quận 1 (hơn 180 căn hộ) và Dự án New Pearl (quận 3, với 161 căn hộ; một số căn hộ dịch vụ đang được nâng cấp cải tạo và điều chỉnh diện tích như: Sherwood Residence (quận 3), Saigon Sky Garden (quận 1), và Crescent Residence 2 (quận 7), nhằm đáp ứng nhu cầu của khách thuê tiềm năng. Những thay đổi gần đây về thủ tục cấp phép cho người lao động nước ngoài tại TP.HCM cũng là nhân tố ảnh hưởng đến đà giảm số lượng người nước ngoài tại Thành phố, từ đó ảnh hưởng đến nhu cầu cho thuê.

Trong khi đó, giá thuê tại các căn hộ dịch vụ cũ ở Hà Nội sẽ tiếp tục chịu áp lực cạnh tranh từ những đối thủ hiện tại và những dự án sắp hoàn thành, điển hình như Lotte Center Hà Nội.


Giao dịch chuyển nhượng dự án gia tăng

Nhìn chung, một thỏa thuận nhanh chóng có thể diễn ra trong một năm và một thương vụ trì trệ có thể kéo dài hơn hai năm. Do đó, việc có 8 dự án được chuyển nhượng thành công trong nửa đầu năm 2014 (theo báo cáo của Real Capital Analytics - RCA) chỉ là một sự trùng hợp ngẫu nhiên.

Các giao dịch này bao gồm: các lô đất G-H Dương Nội được chuyển nhượng cho Viễn Tin ở Hà Nội; trong khi ở TP.HCM, Aeon Bình Tân được chuyển nhượng cho Aeon Mall, Indochine Park Tower được chuyển nhượng cho Quỹ đầu tư Lemongrass Master, Pico Mall được chuyển nhượng cho Lotte, 3 dự án căn hộ chung cư (Galaxy 9, Icon 56 và Lexington Residence) được chuyển nhượng cho Novaland, và khách sạn Movenpick Sài Gòn được chuyển nhượng cho Tung Shing.

Điều thú vị là trong vòng 18 tháng qua, 63% các thương vụ mua bán thành công được RCA báo cáo đều có sự tham gia của nhà đầu tư nước ngoài, trong số đó đến 73% là các công ty đã hiện diện ở Việt Nam từ lâu và có lịch sử kinh doanh tốt.

Bước vào nửa còn lại của năm 2014, các đối tượng tham gia thị trường chưa vội vàng trong giao dịch chuyển nhượng. Các bên mua và bên bán vẫn đang tìm kiếm, nhưng các tài sản có giá tốt không dễ tìm. Điều này được chứng minh qua việc các tòa nhà chưa hoàn thiện vẫn trong tình trạng bỏ trống và chưa có dấu hiệu săn đón từ nhà đầu tư.

CBRE tin rằng, những thành phố ven biển sẽ nhộn nhịp trở lại, do các nhà đầu tư vẫn dành sự quan tâm nhất định đối với các bãi biển đẹp ở Việt Nam. Nhưng yếu tố quan trọng là bên mua và bên bán có đạt được thỏa thuận về giá hay không. Điều này một lần nữa nhấn mạnh tầm quan trọng của 4 câu hỏi lớn mà CBRE đã đặt ra trong bất kỳ thương vụ giao dịch nào: định giá, lịch sử kinh doanh, tính minh bạch và cấu trúc vốn.

Marc Townsend, Tổng giám đốc điều hành CBRE Vietnam