Đa số chủ đầu tư dự án nhà ở chưa có thói quen tiết kiệm chi phí sản xuất, không chấp nhận giảm giá sản phẩm; còn đa số người dân vẫn nặng tính đầu cơ kiếm lãi.

Chủ đầu tư vẫn giữ miếng

Xuất phát từ hai yếu tố nêu trên, theo GS. Đặng Hùng Võ, giá cả trên thị trường BĐS có đà bốc lên rất cao, cuốn các doanh nghiệp tạo lập BĐS vào phân khúc cao cấp mà không để tâm đến khu vực nhà ở bình dân, nơi tập trung số đông nhu cầu.

Bối cảnh "méo mó" của thị trường thời điểm trước năm 2008 đã đem lại vị thế "Thượng đế" không phải cho người mua, mà lại là người bán. Người mua tiếp cận trực tiếp chủ đầu tư không dễ, thậm chí mất tiền cũng không xong. Được vị trí "Thượng đế", doanh nghiệp từ đó không cần quan tâm đến việc hạ giá sản phẩm.

Biểu hiện ở chỗ chất lượng, tiến độ xây dựng thế nào cũng được, nhà đầu tư không quan tâm đến chi phí quản lý, sử dụng nguyên vật liệu xây dựng sao cho tiết kiệm, hiệu quả; chi phí bôi trơn, huy động vốn với lãi suất nào cũng chấp nhận. Mọi thứ chi phí, thậm chí phung phí được hạch toán hết vào giá nhà mà không ai khác, người mua cuối cùng phải trả.

GS. Đặng Hùng Võ có lý khi cho rằng, chính phân khúc BĐS cao cấp làm hư các chủ đầu tư và chính ngữ cảnh, vị thế tự cho mình là "Thượng đế" thời gian trước lại đang gây hại cho họ khi thị trường rơi vào ảm đạm lúc này.

Một câu chuyện bi hài phổ biến là chủ đầu tư nói, chúng tôi hạ giá từ 26 triệu đồng/m2 xuống 16 triệu đồng/m2 là kịch kim, không thể hạ hơn được nữa nhưng người có nhu cầu vẫn bảo, 16 triệu vẫn là quá cao, không phù hợp với giá thành xây dựng; bao giờ giá xuống 8 triệu thì chúng tôi mới thực hiện được.

"Rõ ràng, mức giá 16 triệu với loại nhà ở phân khúc trung bình, chủ đầu tư cũng có cái lý của họ. Đó là mức giá đã chất đủ những chi phí, phụ phí và lãng phí trong quá trình tạo lập. Đây là lúc các nhà đầu tư chết kẹt giữa một bên là giảm nữa thì lỗ với một bên không giảm thì vẫn chưa vừa với đánh giá, khả năng chi trả của người mua" - GS. Võ nhìn nhận.

Đồng tình với quan điểm này, nhìn lại diễn biến thị trường trong năm 2011, giới tư vấn bán hàng cũng chỉ ra rằng diễn biến quá nhanh, phần đông các chủ đầu tư vẫn chưa quen với việc người mua trở thành "Thượng đế".

Một số chủ đầu tư dự án chung cư cao cấp vẫn "giữ miếng", không chịu "xuống nước" giảm giá mà chủ yếu dùng các chiêu thức hút khách mang tính đánh bóng, bề nổi. Nếu có giảm giá người tiêu dùng cũng phải trải qua các điều kiện hết sức ngặt ngèo, mức giảm không sâu đến giá trị thực.

Sự điều chỉnh, chuyển biến của thị trường trong giai đoạn hiện nay là tất yếu, đòi hỏi sự minh bạch, hiệu quả trong xây dựng, tính toán giá thành, cơ cấu sản phẩm. Sự đồng bộ của chính sách pháp luật; sự định hướng, đôn đốc của các cấp quản lý, chính quyền và sự quyết liệt, vượt qua chính mình của các doanh nghiệp sẽ là những yếu tố không thể thiếu được trong quá trình tái cấu trúc mạnh mẽ hơn của thị trường BĐS năm 2012.

Còn đầu cơ, còn tăng giá

Đã có rất nhiều lý giải được đưa ra, tuy nhiên một nguyên nhân quan trọng đưa đến tình trạng nêu trên phải kể đến hạn chế về mặt chính sách, pháp luật liên quan đến thị trường BĐS.

Theo chuyên gia lĩnh vực đất đai là GS TS. Đặng Hùng Võ, vấn đề phát triển các dự án nhà ở được quan tâm khá chậm sau đổi mới. Mãi đến năm 1991, khi có Pháp lệnh nhà ở, chúng ta mới đặt vấn đề cho kinh doanh nhà ở trong bối cảnh các dự án xây dựng, kinh doanh nhà ở vẫn chưa có mặt trong môi trường đầu tư.


Ba năm sau, Nhà nước triệt để cắt hoàn toàn cơ chế bao cấp về nhà ở. Việc phát triển nhà ở từ đó được giao phó cho thị trường. 11 năm kể từ năm 1994, vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp tại đô thị không được đề cập trong chính sách nào. Chỉ đến năm 2005, khi thảo luận về Luật nhà ở thì vấn đề nhà ở xã hội mới bước đầu được Quốc hội đặt ra.

Đến năm 2009, khi có gói kích cầu, Chính phủ mới quy định cụ thể 3 đối tượng chính được ưu tiên nhà ở xã hội là công nhân các khu công nghiệp, sinh viên học sinh và người có thu nhập thấp tại đô thị.

Trong khi đó, mảng thị trường nhà ở thương mại từ năm 1998 bắt đầu có khung pháp luật. Nhưng thời điểm ấy, sửa đổi Luật Đất đai lại xác định đất ở chỉ có một hình thức sử dụng là vĩnh viễn, bất kể đối tượng đó là tổ chức, doanh nghiệp hay người dân.

Việc chỉ có một hình thức sử dụng đất vĩnh viễn trong bối cảnh mở cửa đầu tư phân khúc thị trường nhà ở thương mại, cho phép các nhà đầu tư kinh doanh thực hiện các giao dịch kinh tế về đất ở và nhà ở..., theo TS. Võ, chính là nguyên cớ để hình thành nạn đầu cơ vượt ngưỡng như thời gian qua. Bởi lẽ, có đất trong tay, nhà đầu tư mặc sức muốn giữ đất hoặc muốn làm dự án, muốn bán nhà bao giờ tùy ý, không bị khống chế, tạo điều kiện cho đầu cơ găm hàng.

"Điều kiện để hạ giá sản phẩm, có đất rẻ đó chính là quy định thời hạn sử dụng đất. Ở các nước, họ áp dụng rất nhiều chế độ sử dụng đất ở cho cộng đồng, các thời hạn khác nhau ứng với các nhóm người có thu nhập khác nhau. Ví dụ, nhà chung cư chủ yếu dành cho đối tượng có thu nhập thấp và trung bình, giá cả phù hợp và niên hạn sử dụng nhà thường được tính bằng một đời người. Trong khi ta chỉ có một chế độ sử dụng đất vĩnh viễn. Chính sách đất đai như vậy làm lệch lạc thị trường BĐS".

Mặt khác, từ góc độ lịch sử, tập quán, tâm lý, đa số người dân vẫn ưa chuộng nhà ở gắn liền với đất, cùng xu hướng tích trữ tiền tiết kiệm vào BĐS để được sinh lợi và an toàn hơn hẳn các kênh đầu tư, gửi tiền khác. Đây chính là một lực cản đối với việc phát triển thị trường nhà ở một cách lành mạnh và phổ cập.

DiaOcOnline.vn - Theo DĐKTVN