Thị trường bất động sản (BĐS) gồm nhiều phân khúc (nhà ở, văn phòng cho thuê, mặt bằng siêu thị, đất nền, nhà đất nhỏ lẻ trong các khu dân cư...). Mỗi phân khúc có đối tượng giao dịch riêng, do đó có thể coi chúng như những thị trường độc lập.

Hai vấn đề lớn của thị trường nhà ở

Thị trường nhà ở gồm hai loại chủ yếu: a) nhà giá cao, chủ yếu là căn hộ cao cấp, hiện cung đã vượt cầu, tuy vậy nhiều dự án vẫn tiếp tục triển khai, cũng chưa thấy tín hiệu hạ giá để đẩy mạnh tiêu thụ; b) nhà giá thấp, cung luôn không theo kịp cầu, nhưng khó nâng giá để kích cung; các chính sách khuyến khích đầu tư nhà giá thấp cũng chưa phát huy đủ tác dụng cần có. Trên thị trường nhà ở hiện có hai vấn đề lớn: một là cung cầu mất cân đối, nhà giá cao thừa, nhà giá thấp thiếu; hai là giá quá cao, chủ yếu do đầu cơ (*).

Không nên nhất loạt hạn chế cho vay BĐS

Nghị quyết 11 ngày 24-2-2011 của Chính phủ đã đặt chính sách tiền tệ và tài khóa thắt chặt vào vị trí hàng đầu trong các giải pháp kiềm chế lạm phát, trong đó có hạn chế cho vay BĐS (gọi là cho vay phi sản xuất) và giảm đầu tư công. Phải coi những giải pháp nói trên tác động trực tiếp vào nguyên nhân lạm phát, đồng thời góp phần khắc phục mất cân đối trên thị trường BĐS nói chung, nhà ở nói riêng. Tuy nhiên, nếu hạn chế cho vay và giảm đầu tư công vào BĐS đồng loạt là chưa phù hợp với thực tế, có thể phát sinh những tác dụng phụ về kinh tế và xã hội.

Nói riêng về phân khúc thị trường nhà ở, không chỉ nhà đầu tư cần vốn lớn, mà cả người tiêu dùng (mua nhà để ở) cũng cần vốn lớn, bởi một căn nhà giá thấp cũng có giá 500-700 triệu đồng, còn một căn nhà giá cao phải tính bạc tỉ. Cho nên nếu vốn nhà đầu tư cần tính phải tính theo đơn vị nhiều trăm, nhiều ngàn tỉ, thì người tiêu dùng muốn mua nhà cũng phải tiết kiệm nhiều năm. Cho nên không có nhà đầu tư nào không cần vay vốn.

Người tiêu dùng cũng vậy, dù đã có tiết kiệm từ trước, nhưng khi mua nhà vẫn phải vay thêm. Cho nên luôn xuất hiện hai loại người vay có tính chất khác nhau: a) nhà đầu tư vay để kinh doanh. Tính chất khoản vay này là vay sản xuất, có tác dụng kích cung. Trong điều kiện nhà giá cao đã thừa ế, không chỉ cần giảm cho vay mới, mà còn phải tích cực thu hồi những khoản cho vay cũ đã đầu tư vào nhà giá cao, vừa nhằm hạn chế tăng cung, vừa thúc đẩy bán ra, ngăn chặn ý đồ găm giữ để đầu cơ. Ngược lại, nhà giá thấp đang thiếu, rất cần tăng cường cho nhà đầu tư vay để kích cung; b) người tiêu dùng vay khi mua nhà để ở. Khoản cho vay này tuy mang tính chất phi sản xuất, nhưng có tác dụng kích cầu, lại nằm trong phạm trù an sinh xã hội. Cho nên cần tăng cường cho người tiêu dùng vay để mua nhà giá cao đang thừa, đang cần bán, đồng thời đẩy mạnh cho người nghèo vay mua nhà giá thấp như một biện pháp kích cầu, phù hợp với chủ trương cho vay kích cung nói ở trên, vừa tạo điều kiện cho thị trường nhà giá thấp phát triển cân đối và cũng là biện pháp bảo đảm an sinh xã hội.

Giá nhà ở quá cao có phần do đầu cơ

Trên báo chí đã có nhiều thông tin so sánh giá nhà ở nước ta với nhiều nước trên thế giới và kết luận là giá nhà ở ta rất cao. Vì sao vậy?

Trước hết xét về chi phí đầu tư, chủ yếu là giá đất và giá xây dựng. Không có cơ sở nào để có thể kết luận rằng chi phí đầu tư ở nước ta cao hơn nước ngoài. Trong khuôn khổ Luật Đất đai hiện hành, trừ một vài “khu đất vàng” ngoại lệ ở Hà Nội và TPHCM có giá rất cao mà các nhà đầu tư, nếu coi trọng lợi nhuận hơn, thì không nên đụng tới, còn nói chung giá đất các loại dự án, gồm cả nhà ở, thường là rất thấp. Bởi thế mới xảy ra biết bao vụ khiếu kiện đông người, kéo dài, vượt cấp liên quan đến giá đền bù xảy ra ở rất nhiều địa phương. Thêm nữa, với cùng một chính sách đền bù, nếu tính theo diện tích nhà sử dụng, giá đất nhà giá cao lại tương đối thấp hơn nhà giá thấp do có nhiều tầng hơn. Còn giá xây dựng, chỉ có thể nói là giá ở ta thấp hơn, bởi trong lĩnh vực này ta còn xuất khẩu được ra nước ngoài.

Trong khi giá bán thì ngang ngửa giá cao của thế giới, còn chi phí tạm coi như ở mức trung bình thế giới, có thể còn thấp hơn, khả năng các nhà kinh doanh nhà ở của Việt Nam thu được siêu lợi nhuận là có thể. Lực hấp dẫn đầu tư vào nhà ở, nhất là vào nhà giá cao là minh chứng cho suy đoán này. Thật vậy, trong khi Chính phủ kêu gọi đẩy mạnh xây dựng nhà giá thấp, các nhà đầu tư vẫn đổ xô vào nhà giá cao. Hiện nay, không chỉ tư doanh, khó tìm được một tập đoàn, một tổng công ty quốc doanh nào không có đầu tư vào BĐS, chủ yếu vào nhà giá cao, dù có trái nghề. Còn đầu tư nước ngoài thì khỏi nói. Có quan chức đã cho biết: khoảng một phần ba đầu tư nước ngoài năm 2010 là đầu tư vào BĐS.

Nếu coi chi phí đầu tư gần với giá trị thực của BĐS, có thể thấy giữa giá bán và chi phí có một khoảng cách lớn, thể hiện có yếu tố “bong bóng” của nạn đầu cơ. Qua báo chí, người ta biết được các nhà đầu tư thứ cấp tham gia khoảng 60% giao dịch mua bán nhà ở. Tuy nhà giá cao đã thừa ế, nhưng các nhà đầu tư, cả sơ cấp và thứ cấp, vẫn chưa chịu hạ giá để đẩy mạnh tiêu thụ theo như quy luật phổ biến của thị trường, dù dư địa hạ giá là có. Nhà giá cao đang bị găm hàng để giữ giá và chờ tăng giá. Trong điều kiện lạm phát cao hiện nay, BĐS là hầm trú ẩn an toàn hơn cả cho giá trị. Có lẽ bởi thế các nhà đầu cơ vẫn kỳ vọng tăng giá, “bong bóng” có khả năng còn phình to hơn.

Chính sách đất đai và thuế trong chống đầu cơ, khuyến khích hạ giá BĐS

Nhà giá cao thừa ế nhưng nhà đầu tư vẫn không chịu hạ giá để bán, tất họ có nguồn tài trợ. Có thể thấy một nguồn tài trợ quan trọng nằm trong chính sách đất đai và chính sách thuế, nếu nhà đầu tư không phải nộp tiền sử dụng đất và thuế sử dụng đất ngay từ thời điểm được giao đất. Như vậy là họ giảm được một số vốn đầu tư, có nghĩa là Nhà nước đã cho họ vay không lãi. Nếu họ phải bỏ số vốn này ra ngay từ đầu, khả năng găm giữ BĐS sẽ bị hạn chế, bởi họ phải lo thu hồi vốn bằng đẩy mạnh bán ra, kể cả phải hạ giá.

Chính sách đất đai và chính sách thuế là công cụ kinh tế buộc các nhà đầu tư thực hiện dự án, các cơ quan nhà nước khỏi nhọc công kiểm tra, đôn đốc, thúc giục. Còn nếu có nhà đầu tư nào đủ sức nộp tiền sử dụng đất và thuế sử dụng đất ngay từ ngày được giao đất rồi bỏ hoang, thì vấn đề chủ yếu không phải là dùng biện pháp hành chính chống bỏ hoang, mà cần thấy áp lực kích thích của chính sách đất đai và thuế chưa đủ.

---------------

(*) Hiện nay, nhiều người chưa hiểu đúng về đầu cơ. Theo Luật Hình sự, đầu cơ là một tội phạm nếu thu gom, găm giữ hàng hóa, gây ra khan hiếm giả tạo nhằm trục lợi. Trên thị trường bất động sản các nhà đầu tư thứ cấp chỉ phạm tội đầu cơ nếu có những hành vi kể trên, còn họ chỉ mua để bán thì họ là thương nhân, đóng vai trò trung gian giữa người sản xuất và người tiêu dùng, một vai trò rất quan trọng trong nền kinh tế thị trường.

Cần tăng cường cho người tiêu dùng vay để mua nhà giá cao đang thừa, đang cần bán, đồng thời đẩy mạnh cho người nghèo vay mua nhà giá thấp như một biện pháp kích cầu, vừa tạo điều kiện cho thị trường nhà giá thấp phát triển cân đối và cũng là biện pháp bảo đảm an sinh xã hội.

DiaOcOnline.vn - Theo TBKTSG