Tín dụng và sốt đất là bình thông nhau, tăng trưởng tín dụng mạnh thì sốt đất sẽ xảy ra, điều này là nguyên tắc kinh điển của thế giới, đợt sốt đất năm 2007 là một ví dụ.

Liệu cơn sốt đất năm nay là hệ quả của tăng trưởng tín dụng, hay tiền chảy vào sản xuất kinh doanh như lời khẳng định của các cơ quan điều phối ngân khố quốc gia?

Vay tiền buôn đất: dễ ợt!

“Khi cơn sốt đất bùng nổ, bạn có tiền khó mà không đem đi mua đất, chỉ giữ được đồng tiền khi bạn đổ thành vàng thỏi và chôn dưới 3 thước đất”, một người bạn đúc kết và hớn hở khoe vừa chốt lời một lô đất quận 9, bỏ túi nửa tỷ đồng. Nghe lời bạn, chúng tôi đi buôn đất!

Câu hỏi đầu tiên là tiền đâu? Dễ ợt, đi vay! Người bạn bảo, rồi dắt chúng tôi cầm sổ đỏ đi ngân hàng B. Đây là một ngân hàng lớn, vì bạn đã vay rồi, nên có vẻ rất thông thạo, thủ tục dễ dàng. “Hình thức vay gọi là vay tiêu dùng, mở tài khoản thấu chi, thế chấp sổ đỏ để vay 1 tỷ đồng, lãi suất 10%/năm, hàng tháng trả lãi suất, còn gốc cuối năm trả một lần. Nếu nói vay mua đất là không ai cho đâu”, anh cán bộ tín dụng giải thích chân tình. Đang lấn cấn vì lãi suất cao, bạn hích vai tôi nói “Ăn thua gì, lãi buôn đất cao lắm, bù vô”, nghe vậy tôi mạnh dạn hơn. Hồ sơ vay gồm có hợp đồng lao động, số tài khoản trả lương qua thẻ tín dụng, giấy chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu… Sau một hồi xem xét, anh tín dụng bảo: “Thu nhập không đủ cho khoản vay này, nhưng sẽ làm bằng cách khác bù vào, lách qua việc có thêm thu nhập từ cho thuê căn nhà”. Chúng tôi bổ sung hồ sơ rồi đi công chứng. Chỉ 2 ngày sau, cán bộ tín dụng gọi điện thông báo: “Anh đã có tiền rồi, qua lấy đi”. Thế là chúng tôi có một khoản tiền lớn, phần còn lại sẽ bù vào, tất nhiên mua lô đất có giá trị vừa phải. Hai người em của tôi cũng vay kiểu đó, trở thành tay buôn đất chuyên nghiệp ở khu vực quận 9; rồi bạn bè của các em cũng cùng nhau thế chấp bất động sản để vay tiền đi buôn đất!


Có mặt tại khu vực UBND quận 9 những ngày người dân xếp hàng nộp hồ sơ, chúng tôi bắt gặp hầu hết thanh niên gương mặt thư sinh, vai mang ba lô, tay cầm hồ sơ nhà đất, chủ yếu hỏi chuyện đất chuyện cát. “Thời điểm người nộp hồ sơ nhà đất tăng đột biến tại Trung tâm hành chính công quận 9, thì quầy số 1 giao dịch đảm bảo là đông đúc nhất. Có ngày đỉnh điểm tiếp nhận gần 200 hồ sơ về giao dịch đảm bảo”, ông Hoàng Minh Tuấn Anh, Phó Chủ tịch UBND quận 9, cho biết. Điều này nói lên vấn đề gì? Giao dịch đảm bảo là đăng ký thế chấp hoặc xóa thế chấp, tức là một minh chứng cho việc giao dịch nhà đất gần như gắn chặt với việc huy động vốn ngân hàng. Hay nói cách khác, dòng tiền từ ngân hàng chính là “mồi lửa” đun sôi cơn sốt đất tại quận 9. Một minh chứng khác từ thực tế, những ngày đi mua đất tại quận 9, tất cả những lô đất chào bán đều thế chấp ngân hàng.

Mặc dù theo số liệu thống kê của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam thì tín dụng bất động sản hiện chỉ chiếm 8% tổng dư nợ tín dụng cả nước, nhưng nhiều chuyên gia cho rằng, tín dụng bất động sản “ẩn nấp” khá nhiều ở tín dụng tiêu dùng. Thực tế cho thấy, mặc dù tín dụng rót trực tiếp vào các doanh nghiệp bất động sản đã giảm, nhưng cho vay tiêu dùng, đặc biệt là vay mua nhà, sửa nhà lại tăng mạnh thời gian qua. Cụ thể, chỉ riêng trong tháng 1-2018, tỷ lệ cho vay tiêu dùng tiếp tục tăng lên mức 18,3% trong tổng dư nợ tín dụng, tương ứng với 1.202 ngàn tỷ đồng (số liệu từ Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia - NFSC).

Nhập nhằng tín dụng bất động sản - tiêu dùng

Cơn sốt đất lan rộng, biến bất động sản trở thành lĩnh vực thu hút nội lực, ngoại lực hàng đầu của nền kinh tế. Theo báo cáo tình hình đăng ký doanh nghiệp trong quý 1-2018 của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, bất động sản là ngành có số vốn đăng ký mới nhiều nhất, gần 79.200 tỷ đồng, với 1.226 doanh nghiệp thành lập mới, tăng 32% so với cùng kỳ năm trước. Vốn đổ vào bất động sản cũng chiếm đến 28,4% tổng số vốn các doanh nghiệp thành lập mới chảy vào nền kinh tế trong quý 1 năm nay.

Đây là con số chính thức của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam: Tính đến năm 2017, tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản đạt hơn 471.000 tỷ đồng. Trong đó, 3 lĩnh vực có dư nợ tín dụng lớn nhất là: Cho vay đầu tư, kinh doanh các dự án xây dựng khu đô thị, phát triển nhà ở đạt 102.413 tỷ đồng; cho vay xây dựng, sửa chữa và mua nhà để ở, nhà để ở kết hợp với cho thuê, được khách hàng trả nợ bằng các nguồn thu nhập không phải là tiền lương, tiền công đạt 100.083 tỷ đồng; cho vay kinh doanh khác đạt 112.561 tỷ đồng. Cũng theo Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, năm 2017, tín dụng tiêu dùng tăng cao, chiếm khoảng 65% trong tổng dư nợ (cao hơn năm 2016 ở mức 50,2%) và chiếm 18% trong tổng tín dụng cho vay với mục đích mua, sửa chữa nhà ở. Tín dụng của hoạt động kinh doanh bất động sản và xây dựng cũng tăng 12,2% so với năm 2016. Như vậy, so với năm trước, năm 2017 tiền chảy vào bất động sản tăng vọt, dù ở dưới hình thức nào.

Chưa hết, từ đầu năm 2018 đến ngày 20-3, tăng trưởng tín dụng của nền kinh tế đạt 2,23%. Tăng trưởng tín dụng 3 tháng đầu năm dù được đánh giá vẫn đang trong xu hướng tích cực khi hỗ trợ hiệu quả cho tăng trưởng GDP quý 1, nhưng dòng vốn ngân hàng vẫn đang chảy nhiều vào các lĩnh vực “nóng” như bất động sản. Theo báo cáo của NFSC, tín dụng trung hạn, dài hạn đã có dấu hiệu tăng trở lại, thông thường nhu cầu chủ yếu là cho các hoạt động như cho vay đầu tư xây dựng các dự án bất động sản, vay mua nhà hoặc vay tiêu dùng…

Theo NFSC, nếu tính toán một cách đầy đủ, kể cả trực tiếp lẫn gián tiếp (qua kênh cho vay tiêu dùng, cho vay xây dựng), tổng dư nợ cho vay bất động sản có thể lên tới hơn 20% tổng dư nợ cho vay của nền kinh tế. NFSC nhận xét, tín dụng có thể là bệ đỡ khi giải ngân vốn đầu tư công gặp khó, nhưng cần kiểm soát chặt dòng chảy của tín dụng. Nếu tín dụng tiếp tục rót vào bất động sản và lách bằng tín dụng tiêu dùng thì rất có thể “bong bóng” bất động sản sẽ xảy ra, nhất là trong bối cảnh nợ xấu hiện vẫn còn tồn đọng nhiều và chưa thể xử lý nhanh.

Riêng tại TPHCM, số liệu từ Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TPHCM cho thấy bong bóng bất động sản đang phình to so với những nơi khác, cho vay chính thức với lĩnh vực bất động sản đã chiếm 10,8% tổng dư nợ cho vay tín dụng. Với tỷ lệ này, cho vay bất động sản trên địa bàn đã cao hơn dư nợ bất động sản bình quân của cả nước khoảng 4,3%. Chưa kể, ngoài cho vay chính thức, trên địa bàn TPHCM còn có khoảng 28% số tiền vay liên quan đến bất động sản dưới danh nghĩa các khoản vay tiêu dùng. Điều đáng lưu ý, cho vay trung hạn, dài hạn tại TPHCM đã chiếm trên 53% tổng dư nợ!