Liên bộ Xây dựng - Nội vụ vừa ban hành Thông tư liên tịch số 20 hướng dẫn một số nội dung thi hành Nghị định 11 về quản lý đầu tư phát triển đô thị. Theo một số doanh nghiệp BĐS, Thông tư 20 dù mới có hiệu lực nhưng đã mang lại hiệu ứng tích cực cho thị trường đất nền, tuy nhiên cần phải quy định cụ thể và quản chặt hạ tầng.

Kỳ vọng thanh khoản trở lại

Kể từ ngày 5-1-2014, theo quy định tại Thông tư 20, các khu vực được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất nếu đã đầu tư xây dựng hạ tầng cho người dân tự xây nhà ở có thể gồm một khu vực có nhiều dự án hoặc một phần của dự án, tùy theo nhu cầu phát triển đô thị, khả năng huy động các nguồn lực và đề xuất của chủ đầu tư nhưng phải phù hợp với quy hoạch đô thị đã phê duyệt.

Có những khu đất dù nằm trong khu trung tâm nhưng vướng hẻm, giao thông bất lợi, nếu xây dựng chung cư càng ngột ngạt, giao thông ách tắc. Tốt hơn là phân lô bán nền để giảm áp lực về dân số. Tại quận Gò Vấp, trước đây có một dự án nhà ở chủ đầu tư phân lô và xây dựng hạ tầng hoàn chỉnh, nhưng thành phố không cho phân lô bán nền, buộc phải xây chung cư Bảo Ngọc Tú, nên dự án này đứng tại chỗ. Lý do là xe tải vào thi công không được và xây chung cư ở đây cũng chẳng ai mua. Ông Nguyễn Văn Cường, Chủ tịch HĐQT Hưng Thịnh Land

Đầu tư hạ tầng trước khi chuyển giao cho người dân có nghĩa là khu vực được bán nền đất phải đầu tư các công trình hạ tầng kỹ thuật thiết yếu (đường giao thông, điện, hệ thống cấp - thoát nước…), bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung trong vùng. Người được chuyển quyền sử dụng đất để tự xây nhà ở phải thực hiện theo đúng giấy phép xây dựng, tuân thủ quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị đã được phê duyệt. Sau khi có ý kiến thống nhất bằng văn bản của Bộ Xây dựng, UBND cấp tỉnh quy định các khu vực được chuyển quyền sử dụng đất đã đầu tư xây dựng hạ tầng cho người dân tự xây nhà ở.

Theo ông Hoàng Anh Tuấn, Tổng giám đốc Công ty Tấc Đất Tấc Vàng, quy định trước đây chỉ cho phép các khu đô thị được bán nhà đã xây chứ không được bán quyền sử dụng đất, đã làm cho thanh khoản hạn chế nhiều, bởi đa số tâm lý của khách hàng chỉ muốn mua đất, sau đó tự xây nhà.

Thời gian qua,  dù thị trường khó khăn, song tại tỉnh Bình Dương, các dự án đất nền có sổ đỏ luôn thu hút khách hàng. Với quy định cho phép phân lô bán nền lần này, kỳ vọng sẽ làm cho thanh khoản thị trường đất nền tăng cao và sẽ hút được dòng vốn mới vào thị trường BĐS. Ông Tuấn cho biết đến ngày 5-1-2014, quy định cho phép phân lô bán nền chính thức có hiệu lực đã mang lại hiệu ứng nhất định với thị trường, khá nhiều khách hàng, trong đó có cả các nhà đầu tư, tỏ ra quan tâm tìm hiểu trở lại các dự án đất nền ở Bình Dương. Điển hình là dự án IJC@VSIP do Công ty Tấc Đất Tấc Vàng phân phối có lượng khách hàng tìm hiểu và giao dịch tăng đột biến, công ty đưa đón hơn 200 khách hàng đi tham quan thực tế dự án.

Ông Nguyễn Văn Cường, Chủ tịch HĐQT Công ty Hưng Thịnh Land, cho rằng trong khi nhiều dự án đang phải chấp nhận bán cắt lỗ, Thông tư 20 sẽ góp phần tháo gỡ khâu huy động vốn, giúp dự án chuyển động nhanh hơn. Hàng loạt chính sách gỡ khó cho BĐS đã giúp khách hàng lấy lại niềm tin và quay lại thị trường BĐS.

Các dự án đất nền vùng ven với giá rẻ, có tiến độ thi công tốt, hạ tầng hoàn chỉnh kèm theo các tiện ích vượt trội, chủ đầu tư uy tín, phương thức bán linh hoạt và pháp lý rõ ràng sẽ thu hút sự quan tâm của người mua bởi phù hợp với nhu cầu. Tuy nhiên, theo ông Cường, thời gian triển khai một dự án hiện nay vẫn còn nhiêu khê, từ khâu thống nhất về mặt chủ trương đến các thủ tục phê duyệt, cấp phép.

Quản chặt hạ tầng

Trước đây, TPHCM cũng như những thành phố lớn trên cả nước từng diễn ra tình trạng phân lô bán nền. Xuất phát từ nhu cầu BĐS giá rẻ của người dân từ nội thành cho đến vùng ven, ở đâu người ta cũng có thể cắm cọc, phân lô sang nhượng thoải mái mà không cần lập quy hoạch dự án.

Do đó, hệ quả là nạn xây nhà trái phép, không phép, nhà xây xong không được cấp giấy chủ quyền. Rất nhiều khu vực dân cư mọc lên nhưng lại không có hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Để chấn chỉnh lại thị trường BĐS, kể từ khi có Luật Đất đai, các nghị định, thông tư hướng dẫn về sau đã cấm hình thức phân lô bán nền, bán nhà thô.
 

Theo một chuyên gia BĐS, Thông tư 20 ràng buộc điều kiện chủ đầu tư phải đảm bảo hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội trước khi bán nền là một sự “tiến bộ”, song phải xác định diện tích tối thiểu của dự án đó là bao nhiêu để tránh hiện tượng manh mún, lách luật, “ăn ké” hạ tầng.

Bên cạnh đó, khi để người dân tự xây nhà nếu không khống chế tầng cao, khoảng lùi, mẫu nhà sẽ phá vỡ kiến trúc cảnh quan, quy hoạch chung của khu vực. Đồng thời cần quy định thời hạn 3 hoặc 5 năm người dân phải cất nhà nhằm hạn chế hiện tượng “đô thị hoang”, “đô thị ma” như thời gian qua. Đối với quy định không cho phép phân lô bán nền ở khu vực nội thành, nên chỉ cụ thể đâu là nội thành, đâu là ngoại thành.

Chẳng hạn quận 9 hay Thủ Đức được cho là vùng ven nhưng không thể phân lô bán nền bừa bãi ở các khu trung tâm đã có dân cư sầm uất. Dựa vào tình hình và nhu cầu thực tế, cơ quan chức năng cần linh hoạt trong việc xác định ở đâu cần phân lô bán nền, ở đâu cần phát triển chung cư. Điều quan trọng là chúng ta biết sử dụng, khai thác BĐS đó một cách tối ưu, mang lại giá trị và hiệu quả cao nhất.