Giải quyết gánh nặng tồn kho thị trường bất động sản (BĐS), Bộ Xây dựng vừa qua đã cho phép chủ đầu tư được quyền chuyển đổi mục đích từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội. Một câu hỏi đặt ra: Chủ trương này có tạo ra nhiều căn siêu mỏng, siêu méo?

Điều chỉnh 1 thay đổi 10

Thông tư 02 của Bộ Xây dựng quy định, từ ngày 22-4-2013 đến hết ngày 31-12-2014, các DN BĐS có lượng căn hộ tồn kho lớn (quy định bởi số diện tích căn hộ tồn kho), được phép điều chỉnh quy mô căn hộ thương mại có diện tích lớn sang căn hộ thương mại có diện tích nhỏ hơn hoặc chuyển đổi các khối nhà chung cư và nhà ở thương mại thấp tầng sang làm nhà ở xã hội hoặc công trình dịch vụ xã hội như bệnh viện, trung tâm y tế, trường học, khách sạn, công trình thương mại… Diện tích căn hộ sau khi chuyển đổi không thấp hơn tiêu chuẩn tối thiểu thiết kế nhà ở thương mại theo quy định của Luật Nhà ở, không thấp hơn 45m². Ngoài ra phải bảo đảm các nguyên tắc: an toàn, tiện lợi cho người sử dụng, phải có đủ không gian, diện tích sử dụng tối thiểu như bếp, công trình vệ sinh, phòng tắm… Bộ Xây dựng cũng quy định, đối với các trường hợp được điều chỉnh cơ cấu căn hộ, chuyển đổi mục đích sử dụng từ nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội hoặc công trình dịch vụ là những dự án nhà ở thương mại, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, nhưng chưa triển khai thi công xây dựng hoặc đã được triển khai thi công nhưng cơ cấu căn hộ hoặc mục đích sử dụng nhà ở thương mại không phù hợp với nhu cầu của thị trường. Việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ, chuyển đổi mục đích sử dụng nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội chỉ được thực hiện đối với các hạng mục công trình xây dựng và căn hộ (kể cả cao tầng và thấp tầng) mà chủ đầu tư chưa ký hợp đồng góp vốn, hợp đồng mua bán với khách hàng. Trường hợp đã ký hợp đồng góp vốn, hoặc hợp đồng mua bán với khách hàng thì trước khi thực hiện việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ, điều chỉnh mục đích sử dụng thì phải được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả khách hàng đã ký hợp đồng.

Trên thực tế, việc cho phép các chủ đầu tư chuyển đổi nhà ở thương mại sang ở xã hội của Bộ Xây dựng là xuất phát từ sự xuống dốc không phanh của thị trường BĐS, khi lượng tồn kho căn hộ hiện nay ở các thành phố lớn đang thực sự đáng báo động. Cụ thể, riêng hai thành phố lớn là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, lượng căn hộ và nhà thấp tầng tồn kho đã lên tới trên 75.000 căn, ước tính tương đương khoảng 140.000 tỷ đồng. Ông Trần Anh Phương, Phó Chủ tịch Hiệp hội DN trẻ Hà Nội cho biết, giải quyết căn hộ tồn kho là việc làm cấp thiết nhưng sự chuyển đổi không hề đơn giản. Hệ lụy của nó sẽ sẽ kéo theo những tác động mạnh cho xã hội, khi xung quanh một căn hộ là dân số, môi trường, an sinh, bảo an, sẽ thay đổi, khi quy hoạch thay đổi.

Không chỉ là nhà siêu mỏng siêu méo

Nôm na hiểu chuyển đổi mục đích từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội là việc biến căn hộ lớn thành căn hộ nhỏ hơn, theo kiểu nhà 150m2 chia làm 3, vẫn theo chuẩn quy định không dưới 45m2. Song kết cấu hạ tầng tổng thể sẽ phải thay đổi và ở góc độ chủ đầu tư, là nhiệm vụ hoàn toàn bất khả thi. Đó là chưa kể đến mật độ dân số sẽ đông thêm, kéo theo hệ thống phụ đi kèm sẽ phải thay đổi, thậm chí sẽ hình thành hệ thống nhà siêu mỏng, siêu méo. Ông Trần Thanh Sơn, Tổng giám đốc Công ty Thương mại Hà Nội (Hapro) cho biết: quy hoạch bị phá vỡ và DN sẽ không đủ lực để có thể thay đổi toàn bộ, nhất là những căn hộ chuẩn bị đưa vào sử dụng. Giá căn hộ khi chuyển đổi sẽ không thể giảm khi kinh phí bỏ ra cũng sẽ tương đương với giá căn hộ thời điểm ban đầu. Có lẽ Thông tư 02 chỉ phù hợp với những dự án chưa triển khai, nhưng điều này cũng vô nghĩa vì các thành phố lớn, như Hà Nội, đã tạm dừng xem xét cấp phép dự án BĐS thương mại.

"Giải cứu thị trường BĐS không chỉ bằng Thông tư, Nghị định mà phải bằng thực tiễn hành động, mà ở đây vai trò của Chính phủ, thông qua Ngân hàng Nhà nước là yếu tố tiên quyết”, TS người Mỹ gốc Việt Alan Phan nhận định. Theo ông, có thể hiểu giải pháp của Bộ Xây dựng, chỉ "giải cứu” một vài nhóm đối tượng "đặc biệt”, còn tổng thể là chuyện không tưởng, trong bối cảnh quy hoạch vẫn cứ "đè” quy hoạch.