Nghị quyết về xử lý nợ xấu không phải là chiếc đũa thần để hô biến 500 dự án “trùm mền” hồi sinh.

Theo Hiệp hội Bất động sản (BĐS) TP HCM (HoREA), chỉ riêng tại TP HCM hiện có khoảng 500 dự án vẫn đang bị đóng băng, chưa thể đưa vào khai thác. Đây là gánh nặng không chỉ cho các chủ đầu tư mà còn của ngân hàng (NH) và nền kinh tế.

Lý do khiến những dự án này “trùm mền” thì có nhiều, như dự án đang thế chấp tại NH, vướng bồi thường giải tỏa, chưa đóng tiền sử dụng đất, chủ dự án không đủ năng lực triển khai…

Khối tài sản khổng lồ ngủ đông

Trong hàng trăm dự án đang “trùm mền” phải kể đến dự án PetroVietnam Landmark tọa lạc quận 2. Theo tìm hiểu của chúng tôi, khi dự án này xây dựng được khoảng 80% thì ngừng thi công và “trùm mền” trong nhiều năm.

Thậm chí không ít dự án tọa lạc ngay vị trí đắc địa cũng bất động suốt nhiều năm qua và bị chỉ trích là làm xấu xí bộ mặt của TP. Đơn cử như dự án cao ốc văn phòng và căn hộ cao cấp DBTower tọa lạc trên đường Điện Biên Phủ, quận Bình Thạnh. Công trình được khởi công xây dựng từ năm 2010, đến giữa năm 2012 đã đổ xong phần sàn thô và dừng thi công cho đến nay.

Tương tự, dự án BIDV Tower tọa lạc tại phố đi bộ Nguyễn Huệ có diện tích 2.724 m2 đã được phê duyệt xây dựng. Theo quy hoạch, tòa nhà này cao tới 40 tầng nhưng án binh bất động từ hơn tám năm và hiện khu đất này được làm bãi giữ xe.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM, cho rằng cùng với sự nỗ lực của các doanh nghiệp và nghị quyết xử lý nợ xấu của Quốc hội, hàng trăm dự án sẽ có cơ hội được tái khởi động và tạo ra giá trị sử dụng, giá trị gia tăng đối với nền kinh tế.

“Điều này vừa giúp nền kinh tế giải quyết được cục máu đông nợ xấu, đồng thời đem đến cho thị trường một nguồn cung nhà đất vô cùng dồi dào mà phần lớn trong đó là các sản phẩm thuộc phân khúc vừa túi tiền. Khi mà nguồn cung tăng lên, dẫn tới tính cạnh tranh sẽ cao hơn, qua đó kéo theo giá cả, tiện ích, thiết kế sẽ đạt được điểm cân bằng và có lợi cho người tiêu dùng” - ông Châu phân tích.

Đồng quan điểm, chuyên gia tài chính Bùi Quang Tín đánh giá mặt tích cực của việc khơi thông được 500 dự án “trùm mền” thì ai cũng nhìn thấy. Đó là sẽ tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước, các NH có thêm nguồn thu, tạo điều kiện giảm lãi suất cho vay. Từ đó tác động ngược lại cho chính sách tiền tệ, giúp tỉ giá ổn định, lạm phát ổn định và tăng trưởng GDP thực chất hơn.

“Tuy nhiên, nếu chỉ trông chờ vào những doanh nghiệp nội thì việc thúc đẩy quá trình khơi thông cục máu đông này cũng khó mà tiến hành một cách nhanh chóng được. Bởi nguồn lực của doanh nghiệp BĐS trong nước hiện nay còn yếu, khi mà phần lớn nguồn vốn đều dựa vào vốn vay NH. Trong khi đó bản thân các NH cũng đang chịu sức ép khi chỉ còn vài tháng nữa là quy định tỉ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn sẽ giảm xuống còn 40%. Điều này cũng có nghĩa NH có thể sẽ giảm cho vay đối với các dự án” - ông Tín cho biết thêm.

Hồi sinh rất chật vật

Rất nhiều người kỳ vọng nguồn tiền khổng lồ đang chất đống trong các dự án đóng băng sẽ sinh lời sau khi nghị quyết về xử lý nợ xấu của Quốc hội được triển khai vào thực tế. Tuy nhiên, Tổng Giám đốc Công ty BĐS Eximland Trần Thị Cẩm Tú nhận định để giải quyết hết những nhập nhằng giữa nợ cũ-nợ mới và cho đến lúc tung sản phẩm ra thị trường còn rất lâu và không hề dễ dàng. Bởi bên cạnh vấn đề về thủ tục, chủ đầu tư mua lại dự án “trùm mền” cần phải có tiềm lực tài chính mạnh, vì chi phí để vực dậy một dự án “chết lâm sàng” là không hề nhỏ.

Chuyên gia tài chính Bùi Quang Tín đồng tình với quan điểm này và cho rằng để giải quyết hiệu quả những dự án “trùm mền” cần phải phân loại nhỏ ra xem 500 dự án “trùm mền” vì những nguyên nhân nào. Nghĩa là khi xử lý những dự án này cần phân nhóm chứ không thể ra một cơ chế chung để áp dụng cho toàn bộ các dự án. Chẳng hạn, dự án bị vướng về pháp lý, tranh chấp, xây dựng không đúng giấy phép hay do nhà đầu tư thiếu năng lực tài chính.

“Từ đó các cơ quan quản lý cần ngồi lại với NH và doanh nghiệp để tìm cách tháo gỡ khó khăn. Qua đó tạo điều kiện cho những dự án bị đóng băng có cơ hội tái khởi động thông qua các giải pháp như giãn nợ, khoanh nợ, miễn lãi, giảm lãi” - ông Tín gợi ý.

Tương tự, ông Nguyễn Cao Trí, Tổng Giám đốc Bến Thành Land, đánh giá ngay cả những dự án đang xây mà còn khó khăn tiếp cận nguồn vốn thì những dự án ngủ đông càng khó để nhận được sự ưu tiên vay vốn từ phía NH. Do đó, muốn rã băng cho những dự án “đắp chiếu” cần phải có một làn sóng mua bán sáp nhập những chủ đầu tư thực sự có năng lực. Đồng thời phải có cơ chế chính sách riêng về vay vốn, thủ tục... cho những dự án này.

Nợ xấu liên quan mật thiết bất động sản

HoREA dẫn báo cáo của NH Nhà nước cho thấy tính đến ngày 31-12-2016, tổng nợ xấu của cả nước khoảng 300.000 tỉ đồng, trong đó 60%-70% số nợ xấu được bảo đảm bằng tài sản BĐS. Nợ xấu cũng là nguyên nhân hàng đầu dẫn đến có nhiều dự án BĐS "trùm mền", dở dang. Bởi nợ xấu thường được bảo đảm bằng tài sản thế chấp là BĐS, dự án BĐS, nhà ở đã hoàn thành, nhà ở hình thành trong tương lai.

Sẵn sàng mua dự án "trùm mền"

Ông Nguyễn Duy Minh, Tổng Giám đốc L&L Group, cho rằng để phục hồi 500 dự án BĐS đang "chết lâm sàng" thì quan trọng nhất là cung phải gặp cầu, phải hồi sinh được dự án đó. Hiện nay không ít nhà đầu tư có nguồn vốn mạnh sẵn sàng bỏ ra để hợp tác, mua lại… những dự án trên. Có điều các rào cản về mặt pháp lý, về phương pháp hợp tác khiến các nhà đầu tư gặp khó khăn, không dám làm.

"Để tháo gỡ nút thắt này, NH nên đứng ra làm vai trò trung gian đầu tư, mạnh dạn đứng ra triển khai luôn hoặc hợp tác với một đơn vị nào đó thì mới có thể giải quyết triệt để. Bởi nếu 500 dự án sống lại thì sẽ tác động tích cực đến thị trường, NH" - ông Minh chia sẻ.

Trong khi đó, theo TS Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế, để phục hồi các dự án nhà đất đóng băng, có hai cách giải quyết. Thứ nhất, NH tìm cách thanh lý, bán những dự án này và có thể phải chấp nhận bán lỗ. Sau khi dự án được bán, chủ đầu tư khác sẽ bơm tiền vào để hồi phục dự án. Thứ hai, nếu dự án vẫn mang tính khả thi cao, NH tìm cách tiếp tục tài trợ để nó được hoàn tất.