Nếu tranh chấp tại các chung cư kéo dài, không có hướng giải quyết thì cư dân chính là đối tượng chịu thiệt hại nhiều nhất.

Theo thông tin từ Bộ Xây dựng, trong 43 báo cáo của địa phương và số lượng đơn thư gửi về Bộ trong năm qua cho thấy có 215 dự án có khiếu nại, tranh chấp. Trong đó, 108 dự án xảy ra tranh chấp giữa chủ đầu tư (CĐT) với cư dân hoặc giữa các chủ thể liên quan trong phạm vi dự án.

Đủ chuyện cơm không lành, canh không ngọt

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho biết tranh chấp chung cư trên địa bàn TP chủ yếu xoay quanh các nội dung về việc bàn giao, quản lý, sử dụng quỹ bảo trì chung cư, quỹ thu phí quản lý vận hành chung cư; sở hữu chung-riêng; chất lượng công trình; quản lý, khai thác, kinh doanh bãi giữ xe, các không gian có thể sinh lợi; chất lượng hoạt động của ban quản trị (BQT)...

Theo ông Châu, tranh chấp chung cư có xu hướng gia tăng và tính chất ngày càng phức tạp một phần do việc phát triển không ngừng số lượng chung cư. Ngoài ra, có những phần tử xấu trong xã hội tìm cách chui vào các BQT chung cư nhằm trục lợi.

Trong báo cáo gửi Chính phủ về tình trạng cư dân khiếu nại, phản đối CĐT tại các dự án bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết chất lượng một số công trình xây dựng, kể cả một số công trình trọng điểm, vẫn chưa được kiểm soát tốt. Trách nhiệm của các chủ thể tham gia xây dựng công trình chưa cao, chưa có giải pháp nâng cao và không có chế tài đủ mạnh.

Theo luật sư Nguyễn Văn Hậu, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài thương mại luật gia Việt Nam, đây là một trong những nguyên nhân khiến tình trạng tranh chấp chung cư ngày càng trở nên căng thẳng. Nếu không xử lý dứt điểm các vi phạm hiện tại thì sẽ khiến những công trình không đảm bảo chất lượng xuất hiện ngày càng nhiều, bức xúc của cư dân càng bị đẩy lên cao.

“Tranh chấp chung cư xảy ra thì đa phần cư dân vào thế yếu. Cần có chế tài mạnh hơn nữa để lập lại trật tự trong đầu tư xây dựng. Ví dụ, phải đình chỉ, tạm đình chỉ, không cấp điện, nước sinh hoạt khi công trình chưa được nghiệm thu về PCCC” - luật sư Hậu nói.

Tăng chế tài, công khai đơn vị sai phạm

HoREA từng đề nghị sửa đổi, bổ sung Thông tư 02/2016 và Thông tư 28/2016 của Bộ Xây dựng về quy chế quản lý, sử dụng chung cư.

Cụ thể, cần hoàn thiện quy chế về tổ chức đại hội chung cư, hội nghị chung cư bầu BQT có năng lực, có trách nhiệm đối với cư dân; cần quy định chủ tài khoản của BQT phải có tối thiểu hai người; thực hiện cưỡng chế bàn giao quỹ bảo trì chung cư theo quy định.

Ngoài ra, cần bổ sung quy định UBND cấp phường phải tham gia hội nghị nhà chung cư thường niên, có trách nhiệm hòa giải hoặc giải quyết ban đầu các tranh chấp xảy ra tại chung cư để tăng cường vai trò, trách nhiệm của cấp phường trên địa bàn.

“Sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện mẫu nội quy quản lý, sử dụng chung cư, đảm bảo các nguyên tắc thỏa thuận tự nguyện, bàn bạc dân chủ và tự giác chấp hành theo tinh thần của hương ước làng xã ngày xưa” - ông Châu nói.

Luật sư Hậu nhận định cách xử lý tranh chấp đều căn cứ vào hợp đồng mua bán. Nếu người mua không thông thạo khi đọc hợp đồng thì nên mời luật sư tham vấn. “Ngoài ra, để quản lý chung cư tốt hơn, cư dân hoặc CĐT có thể thuê hoặc tổ chức đấu thầu rộng rãi để chọn ra một đơn vị độc lập, có đủ năng lực chuyên môn, có tư cách pháp nhân để quản trị tòa nhà. Khi có đơn vị độc lập thì chính quyền phường, quận cũng dễ dàng xử lý khi đơn vị có những sai phạm trong quá trình quản lý chung cư” - ông Hậu góp ý.

Một số ý kiến khác đề xuất tăng chế tài xử phạt, công khai các công trình vi phạm, những dự án chưa đảm bảo an toàn PCCC để người dân biết trên các phương tiện truyền thông đại chúng. Từ đó cư dân mua nhà tại các dự án sẽ yêu cầu CĐT hoàn thiện và nghiệm thu trước khi họ vào ở.

  Khởi tố chủ đầu tư vi phạm nghiêm trọng

Thủ tướng Chính phủ đã ký ban hành Chỉ thị số 29/CT-TTg về tăng cường hiệu lực quản lý nhà nước đối với công tác quản lý, vận hành, sử dụng chung cư.

Theo đó, Thủ tướng yêu cầu UBND các tỉnh, TP trực thuộc trung ương kiên quyết tổ chức cưỡng chế thu hồi kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của chung cư. Bộ Công an chủ trì với các cơ quan liên quan tổ chức điều tra, khởi tố, truy cứu trách nhiệm đối với các chủ thể có hành vi vi phạm nghiêm trọng trong quản lý, sử dụng, vận hành chung cư, nhất là hành vi chiếm dụng, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của chung cư trái quy định của pháp luật.

Để triển khai hiệu quả chỉ thị này, các cơ quan chức năng cần sớm sửa đổi, bổ sung các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của các bên.