Bộ Xây dựng đã chính thức trình Chính phủ phê duyệt Chiến lược phát triển thị trường bất động sản, trong đó đề xuất 9 nhóm giải pháp nhằm khắc phục những bất cập thời gian qua, hướng tới một thị trường phát triển ổn định và lành mạnh. Nhưng, liệu chiến lược này có kéo thấp được giá nhà đất xuống, để người thu nhập thấp có nhà?

Hoạch định chiến lược thị trường bất động sản

BĐS từng được "thả tự do” quá lâu, tất yếu dẫn đến việc lệch pha cung - cầu. Kể từ năm 2008, khi thị trường BĐS rơi vào trầm lắng và trượt sâu vào những năm tiếp theo, tuy thế không ít chủ đầu tư vẫn không chịu nhìn nhận đúng nguyên nhân; họ đã sai lầm khi cho rằng nhu cầu của thị trường sẽ càng ngày càng chuộng phân khúc cao cấp.

Trong Chiến lược bất động sản (BĐS) được Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng ký vừa trình Chính phủ, hàng loạt các vấn đề tồn đọng đã được phơi bày. Trong đó phải kể đến thực trạng phát triển các dự án BĐS một cách tự phát, theo phong trào; nhiều dự án chậm hoàn thành hoặc không đủ điều kiện hạ tầng để đưa vào sử dụng bị bỏ hoang, gây nên tình trạng lãng phí nguồn lực của xã hội. Tồn kho BĐS lớn, phát sinh nợ xấu ảnh hưởng đến ổn định kinh tế vĩ mô và an sinh xã hội.

Đặc biệt, lãnh đạo ngành xây dựng cũng cho rằng, cơ cấu hàng hóa BĐS hiện nay, nhất là nhà ở không phù hợp với nhu cầu thị trường, dẫn đến lệch pha cung - cầu. Thị trường dư thừa sản phẩm nhà ở cao cấp, diện tích lớn, giá bán cao, nhưng lại thiếu sản phẩm nhà ở bình dân phù hợp với nhu cầu của đại bộ phận dân cư đô thị. Giá cả hàng hóa, nhất là giá nhà ở không ổn định, không phản ánh đúng giá trị thực của BĐS, cũng như không phù hợp với khả năng chi trả của người dân, với trình độ phát triển kinh tế - xã hội của đất nước và của từng địa phương.

Bên cạnh đó, một vấn đề gây bức xúc trong dư luận thời gian qua cũng được Bộ Xây dựng thừa nhận, đó là thị trường phát triển thiếu minh bạch, từ khâu quy hoạch, lựa chọn nhà đầu tư, giao dự án đến giao dịch BĐS. Cơ chế xin - cho trong việc giao dự án BĐS dễ dẫn đến tham nhũng; giao dịch ngầm dẫn đến hiện tượng làm giá, đầu cơ, lũng đoạn thị trường còn diễn ra tại nhiều dự án.

Để cải thiện và tạo cho thị trường BĐS bộ mặt mới, trong chiến lược phát triển thị trường này, lãnh đạo Bộ Xây dựng đã đề xuất tới 9 giải pháp. Tuy nhiên, trọng tâm vẫn là đổi mới công tác lập quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, để hướng đến một thị trường BĐS phát triển theo quy hoạch, có kế hoạch, tránh tình trạng phát triển một cách tự phát, không theo quy hoạch.

Trên thực tế, còn một yêu cầu bức thiết khác là tái cơ cấu thị trường BĐS, phát triển đa dạng các loại hàng hoá BĐS, nhất là nhà ở cho phù hợp với nhu cầu của thị trường, khắc phục lệch pha cung - cầu hàng hoá. Ngoài ra, nhóm giải pháp về chính sách tín dụng cũng được đặt ra. Cụ thể Bộ Xây dựng cho rằng, cần có sự  điều chỉnh chính sách tín dụng linh hoạt để tạo điều kiện về vốn cho các chủ thể tham gia thị trường BĐS.

Trong 9 giải pháp, Bộ Xây dựng cũng đề ra nhiệm vụ hoàn thiện cơ cấu, tổ chức và nâng cao năng lực các chủ thể tham gia thị trường BĐS để bảo đảm thị trường hoạt động một cách lành mạnh và chuyên nghiệp. Trong đó, khuyến khích các nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào lĩnh vực này.

Cần tìm đúng cái cốt yếu thị trường đang thiếu

Thực ra thì thị trường BĐS đã bị thả lỏng thời gian quá dài, khiến cho xã hội mất niềm tin, kể cả doanh nghiệp lẫn người dân. Bởi vậy, một chiến lược cụ thể để ổn định lại, phát triển lành mạnh thị trường này như  Bộ Xây dựng đưa ra đề xuất là thực sự cần thiết. Tuy nhiên, nhìn vào những khuyết tật, tồn tại của thị trường mà người đứng đầu Bộ Xây dựng nêu ra, có thể thấy còn quá nhiều vấn đề cần phải xử lý. Nhìn chung là phải tiến hành một cuộc "đại phẫu thuật”.

Không thể phủ nhận rằng do hiện tượng đầu cơ, lợi ích nhóm kéo dài, cũng như thiếu minh bạch trong quy hoạch, vướng mắc sâu trong đền bù giải phóng mặt bằng, đã khiến cho giá nhà đất bị đẩy lên quá cao trong nhiều năm; tạo thành "bong bóng BĐS” vô cùng mong manh, dễ vỡ. Giá nhà cao đến mức những chuyên gia nước ngoài thuộc lĩnh vực BĐS phải thốt lên rằng, giá nhà ở Việt Nam vào loại cao nhất so với mặt bằng chung của thế giới. Điều đó là quá mâu thuẫn so với mức sống, mức thu nhập bình quân của người dân hiện nay.

Chính bởi vậy, một trong những việc cần phải làm cho được, đó là giá nhà phải kéo thấp xuống nữa. Hiện nay, không ít nhà kinh doanh BĐS cho rằng, giá BĐS đã "phá đáy”, nhưng thực tế vẫn còn quá cao so với thu nhập của người trung bình, cán bộ công chức, người lao động làm công ăn lương. Từ đó, một câu hỏi đặt ra: Liệu Chiến lược phát triển thị trường BĐS của Bộ Xây dựng vừa trình Chính phủ có thể hiện thực hóa được giấc mơ của số đông người dân hiện nay, là có một ngôi nhà? Và liệu những người thu nhập trung bình, chưa nói đến người có thu nhập thấp có cơ hội sở hữu nhà ở hơn hay không, khi thực hiện chiến lược này?

Trở lại vấn đề, thị trường BĐS từng được "thả tự do” quá lâu, tất yếu dẫn đến việc lệch pha cung - cầu. Kể từ năm 2008, khi thị trường BĐS rơi vào trầm lắng và trượt sâu vào những năm tiếp theo, nhưng không ít chủ đầu tư vẫn không chịu nhìn nhận đúng nguyên nhân; họ đã sai lầm khi cho rằng nhu cầu của thị trường sẽ càng ngày càng chuộng phân khúc cao cấp. Vì thế, nhà ở giá thấp không được chú ý xây dựng, trong khi vốn liếng (kể cả đi vay với lãi suất cao) đều đổ vào xây dựng phân khúc nhà ở đắt giá. Như vậy, họ đã phán đoán sai. Họ cũng không chú ý tới đối tượng người lao động thu nhập trung bình hoặc thu nhập thấp. Chính vì thế, để cứu vãn  tình hình là điều không dễ, cho dù các nhà đầu tư BĐS  đã được "bật đèn xanh” chuyển từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, hoặc được chia nhỏ lại diện tích căn hộ; được hỗ trợ khi triển khai những dự án nhà ở xã hội.

Đánh giá về chiến lược phát triển thị trường BĐS của Bộ Xây dựng, ông Đỗ Văn Quất chuyên gia lĩnh vực địa ốc, cho rằng, đây là điều cần phải làm để có thể ổn định lại thị trường này và phát triển nó theo hướng minh bạch hơn. Tuy nhiên, ông Quất cũng bày tỏ băn khoăn, vấn đề cần làm hiện nay chính là việc kéo thấp giá các sản phẩm của thị trường, như vậy người thu nhập thấp mới có cơ hội sở hữu nhà ở. Gói 30.000 tỷ là một giải pháp đã góp phần giúp cho một số người thu nhập thấp có cơ hội được tiếp cận vốn mua nhà, tuy nhiên, vẫn chưa thể đáp ứng được nhu cầu lớn hiện nay của số đông người dân. Bởi vậy, ông Quất đánh giá một cách tích cực Chiến lược phát triển triển thị trường BĐS của Bộ Xây dựng và bày tỏ hy vọng rằng những giải pháp được đưa ra sẽ hiện thực hóa được giấc mơ kéo giá nhà thấp xuống của phần đông người dân.

Song, đứng ở khía cạnh thị trường, một chuyên gia trong ngành đã thẳng thắn bày tỏ quan điểm: Hoan nghênh đề xuất về một chiến lược dành riêng cho thị trường BĐS của nhà quản lý, tuy nhiên, dường như trong tất cả các giải pháp được đưa ra, vấn đề cốt lõi nhất của thị trường này lại không được đề cập đến. Đó chính là vẫn đang thiếu những sản phẩm BĐS phù hợp với đối tượng tiêu dùng. Theo vị chuyên gia này, ngay cả gói tín dụng 30.000 tỷ được đưa ra thời gian qua, cứ ngỡ là phù hợp nhưng cũng vẫn chưa hướng đến được đối tượng chính là người thu nhập thấp. Đơn giản là bởi, thời hạn cho vay quá ngắn, đối với người công nhân lao động bình thường, thu nhập thấp, họ sẽ không thể gánh được. Và trong hàng loạt các giải pháp từ trước đến nay dành cho thị trường này, yếu tố quan trọng là loại sản phẩm tín dụng BĐS phù hợp chưa khi nào được đặt ra.

Tuy nhiên, đó cũng là cái khó của ngành ngân hàng vì không có một thị trường vốn dài hạn nên không thể đáp ứng được nhu cầu vay với thời hạn lâu năm của người dân. Trong khi nợ xấu vẫn đang là mối lo lớn, thì yêu cầu cho vay dài hơi đối với ngân hàng và các tín dụng quả là một thách thức. Bởi vậy, vị chuyên gia này đề xuất, ngoài những yêu cầu về đổi mới công tác quy hoạch, tái cơ cấu thị trường… như đã được đặt ra trong Chiến lược của Bộ Xây dựng, rất cần phải lưu tâm đến yếu tố thu nhập của người dân, để từ đó đưa ra những gói tín dụng BĐS hợp lý với lãi suất thấp, thời hạn lâu năm mà những người thuộc đối tượng thu nhập thấp có thể "với tới” được.